調(diào)控下 房企發(fā)展“百態(tài)”冷思考

　　我們的投融資體系會逐漸減少對銀行的依靠，主要還是靠集團內(nèi)部的資金運作加上股東籌資來調(diào)配，這樣的話，企業(yè)在資金方面才能占據(jù)主動地位。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：眼下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量降價跌的情況，而所謂的“金九銀十”也被一些專家形容為“銅九銀十”，并稱很快房價就會出現(xiàn)拐點，您如何看待這一說法？

　　李小燕：政策調(diào)控下出現(xiàn)這種情況是必然的，企業(yè)也要考慮自己的存亡，于是會在產(chǎn)品放量及產(chǎn)品價格上做一定削減，但是，市場是在進步的，人們的收入在增加，對住宅的需求也會增加，改善性住宅的需求就會加大，除非調(diào)控成為“常態(tài)”，否則，只要政策一松動，房價自然又會上漲。我認為這樣單純的限購、加息等政策調(diào)控，非但不能形成良好的房地產(chǎn)市場，反而會造成一些非良性循環(huán)。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：受調(diào)控政策影響，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)行，您是如何看待這一現(xiàn)象的？您覺得未來企業(yè)發(fā)展趨勢是什么（多元化還是專業(yè)化）？

　　李小燕：我認為，優(yōu)勝劣汰是市場競爭的必然現(xiàn)象，當企業(yè)發(fā)展不能夠適應(yīng)市場變化的時候，必定面臨轉(zhuǎn)型。未來企業(yè)發(fā)展的趨勢應(yīng)當是在專業(yè)化發(fā)展的同時走多元化經(jīng)營的道路，這樣才能既保證專業(yè)，又能夠以多元化經(jīng)營的方式來化解企業(yè)發(fā)展中存在的風險。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：限購政策的影響，一度使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁。您是如何看待這一現(xiàn)象？圣靈在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面的優(yōu)勢在哪？

　　李小燕：受限購政策的影響，投資者對住宅市場的投資熱情有所減弱，大量資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)的熱度明顯提升，加之銀行對住宅按揭貸款的限制，使得商業(yè)地產(chǎn)再次遇見了發(fā)展良機。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)作為一項進入門檻較高、收益較好的物業(yè)形態(tài)，其開發(fā)模式更多的應(yīng)以開發(fā)持有為主。因此，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍需要有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)商，開發(fā)以自持物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)。圣靈地產(chǎn)的優(yōu)勢就在于我們擁有良好的資金狀況以及多年的市場經(jīng)驗。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：當前，房企市場的波動已經(jīng)造成了很多中小房企資金鏈的斷裂，貴公司未來的產(chǎn)品線和投融資體系將如何規(guī)劃？企業(yè)未來的發(fā)展方向是什么？您如何看待未來的房地產(chǎn)市場？

　　李小燕：圣靈未來的產(chǎn)品線方面，我們會考慮做精裝房，具體情況還是要根據(jù)當時的市場、投資區(qū)域以及地塊特征來確定。我們的投融資體系會逐漸減少對銀行的依靠，主要還是靠集團內(nèi)部的資金運作加上股東籌資來調(diào)配，這樣的話，企業(yè)在資金方面才能占據(jù)主動地位。

　　我們現(xiàn)階段已形成集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、服務(wù)為一體的集團公司，今后除了加強現(xiàn)有企業(yè)的專業(yè)性之外，還要往多元化經(jīng)營的道路去發(fā)展。我個人認為，未來中國的房地產(chǎn)市場將會發(fā)生以下變化：

　　第一， 房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。

　　第二，保障性住房將得到加強。但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

　　第三，未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要等因素存在，中國大陸房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

　　第四，由于政策調(diào)控的影響，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 房價大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，但是根據(jù)經(jīng)濟增長的情況，房價會平穩(wěn)增長。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：針對目前流傳的國家即將出臺二三線城市限購名單這件事情，您是如何看待的？

　　李小燕：我個人認為二三線城市限購，政府還需要根據(jù)城市的實際情況及市場情況進行有的放矢的調(diào)控。畢竟二三線城市的房價泡沫還不明顯，特別像云南的一些三線城市，房價就根本不存在泡沫。首先，土地價格的上漲、城市經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加了一定的開發(fā)成本，房價上漲還在合理的范圍內(nèi)；其次，二三線城市的剛性需求依然旺盛，如果因為限購而對市場造成影響，開發(fā)商減少開發(fā)量，那么，當調(diào)控政策被市場所消化之后，市場集中放量，剛性需求集中爆發(fā)，有可能導致房價更加快速的上漲，對老百姓而言，是不公平的。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，傳統(tǒng)的營銷模式已經(jīng)不能滿足市場發(fā)展的需求。一些房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛試水房產(chǎn)電子商務(wù)，您對此有什么看法？

　　李小燕：隨著互聯(lián)網(wǎng)與人們生活越來越緊密的聯(lián)系，電子商務(wù)也越來越深入人心。我們都知道，通俗地說電子商務(wù)就是利用互聯(lián)網(wǎng)，使買賣雙方不謀面地進行的各種商業(yè)和貿(mào)易活動。但是對于房地產(chǎn)市場而言，由于促成買方成交的因素非常多，如果不實地查看，買賣雙方不謀面的交易在當前難以實現(xiàn)。所以，我認為房地產(chǎn)企業(yè)不可能僅依靠電子商務(wù)就能實現(xiàn)銷售。但是電子商務(wù)能為房地產(chǎn)銷售帶來諸多便捷，例如產(chǎn)品推廣、品牌形象提升、產(chǎn)品信息廣泛傳遞、預(yù)約看房等等。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：中國正在步入老齡化社會，您認為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的前景將會怎樣？有哪些問題需要解決？

　　李小燕：養(yǎng)老地產(chǎn)的前景非常廣闊，首先，中國步入老齡化社會是個現(xiàn)實因素，老年人在人口中所占比例加大。其次，年輕人的工作、生活壓力的加大及生活節(jié)奏的加快，加上異地工作的情況明顯增加等因素導致了老年人沒有人照看的局面。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生將為老年人提供良好的生活保障，為年輕人解決后顧之憂，從而加快社會進步。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)對中國而言是一種新型的物業(yè)形態(tài)，新的東西就需要有新的規(guī)范，在發(fā)展的過程中，首要問題就是將這種新產(chǎn)品規(guī)范化，做到有法可依；其次，結(jié)合本地的市場情況，做出符合當?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品，供求關(guān)系才會平衡，從而市場才能得到良好快速的發(fā)展。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：十二五規(guī)劃中，我們計劃建設(shè)保障房3600萬套，您對保障房建設(shè)有哪些認識？貴公司是否有打算或者已經(jīng)參與進保障房的建設(shè)中？

　　李小燕：我認為保障房的建設(shè)旨在為低收入和中等偏下收入住房困難群眾提供住房保障，既然是這樣，那么無論是戶型設(shè)計、面積大小、建筑品質(zhì)等就應(yīng)當結(jié)合這部分人的實際需求來建設(shè)，力求物盡所值。確保分配公平是大規(guī)模實施保障性安居工程的關(guān)鍵，如果分配不公平，那么就談不上保障了。

　　我們公司已經(jīng)在著手參與保障性住房的建設(shè)，順利的話，很快就能進入實質(zhì)性工作階段了。

　　《中國地產(chǎn)總裁》：隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷變幻、銀行等信貸體系的收緊，而國外房地產(chǎn)市場對中國買家的種種優(yōu)惠政策的加深，目前國內(nèi)買家海外置業(yè)相較以前，數(shù)量劇增。無論對中國房地產(chǎn)市場還是中國的經(jīng)濟無疑都會造成重大影響。您如何看待？

　　李小燕：調(diào)控政策已經(jīng)在現(xiàn)階段對樓市投資產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，很多投資者紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向海外，這勢必對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但是如果調(diào)控政策合理有效的話，這種影響持續(xù)的時間并不會太長。國內(nèi)政策的調(diào)控旨在抑制投機、控制房價、保障民生，當泡沫得到抑制的時候，國人以自己的實際需求及購買力購房，市場便開始呈現(xiàn)良性發(fā)展的狀態(tài)。

來源：《中國地產(chǎn)總裁》雜志

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