國內(nèi)房地產(chǎn)：2011年度總結(jié)暨2012走勢分析

2011年全年，《保障性住房目標責任書》、《商品房銷售明碼標價規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、房產(chǎn)“達標”、“限價令”、“限購令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、圣彼得堡總理會議、中央經(jīng)濟工作會議、“元旦之后老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策調(diào)控措施席卷而來，在此大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論不休，褒貶不一，中國房地產(chǎn)市場真可謂經(jīng)歷了最嚴厲、最飽受爭議的2011年度調(diào)控。

即便如此，受政策微面“即時性”、宏面“效果滯后性”等本質(zhì)屬性影響，房地產(chǎn)現(xiàn)狀依舊較為窘迫。目前，商品房限制未能達到預(yù)期，保障性住房建設(shè)在人民強烈呼吁聲終于走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求難以不會逆轉(zhuǎn)，商品房開發(fā)商難，商品房價格漲也難，降也難。整體上，宏觀調(diào)控政策已從當初的房地產(chǎn)單行業(yè)市場調(diào)整演變到今天的相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，政府正在試圖擺脫僅依靠房地產(chǎn)稅收來維持財政收入的時代。

對于2012年房地產(chǎn)，筆者認為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場態(tài)勢看來，可能性較大。專家預(yù)測，2012第一季度房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價格的實質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

2011年房地產(chǎn)行業(yè)年度回顧剖析

日歷翻到2011年12月30日之際，回顧2011全年房地產(chǎn)行業(yè)，開放商、投資者、居民消費者均表態(tài)持幣謹慎觀望，建議三思操作。筆者整理得出，2011年中國房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚之后隱藏矛盾：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定;盡管成交大跌，房價卻依然堅挺……揭開層層面紗，此種現(xiàn)象實則暗流涌動：地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控;利益群體所豢養(yǎng)的專家奔走呼號;開發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅。于此，中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房價上升到國家意志。

受歐債危機不斷惡化蔓延，三大機構(gòu)接二連三下調(diào)國家評級，美債危機難言樂觀，以日本、韓國為代表的亞洲市場也不斷出現(xiàn)利空消息，國內(nèi)外股市重挫，經(jīng)濟增速明顯放緩低行，資金鏈斷裂嚴重，市場信心備受打擊，市場氛圍硝煙彌漫，中央“堅決調(diào)控不動搖”，受此綜合交織影響，國內(nèi)房地產(chǎn)融資難，工期延遲，成交不暢，庫存積壓，還貸難，甚至中介倒閉出走也不在少數(shù)。

資金層面：目前，一年期存款利率為3.25%，商業(yè)貸款利率為6.8%，個人住房公積金貸款利率為4.7%，10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調(diào)貸款利率，首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍。申請貸款者如果希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準利率的1.1倍。信貸政策的收緊及貸款利率的上調(diào)無疑不給準備購房和已購房但未付清貸款的人群帶來沉重的壓力，銀行金融政策不僅控制了投資性購房的成交比例，也同樣抑制了居住性購房群。信貸政策并不只針對房地產(chǎn)市場，而是主要是為了控制通脹，CPI從10月開始下行，說明貨幣政策已見實效。

2011年全國商品住房用地供應(yīng)計劃14.06萬公頃，比2010年實際增長51%;哈爾濱市2011年計劃土地供應(yīng)2500萬㎡，現(xiàn)階段完成1176萬㎡，完成計劃供應(yīng)不足50%。2011年哈爾濱市商品房新增供應(yīng)量1322萬㎡，成交量535.6萬㎡，成交量不足40%。

值得一提的還有，今年來商品房價格不斷出現(xiàn)全國普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。進入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴散，預(yù)計6月份全國普降大勢所趨，但降幅有限。

總體分析，筆者認為， “限購、限貸”主要是“抑制需求”，但并沒有從根本上消除“投資性需求、投機性需求”的根源，顯然屬于短期政策。短期政策一旦“超調(diào)”，可能積累后續(xù)更大波動的力量。2011年房地產(chǎn)行業(yè)在政策“只有收緊，其他免談”的態(tài)勢之下，著實有種“匍匐前行”姿勢，抬頭壓力較大。那么，即將到來的2012年，中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)哪些趨勢呢?將會帶來更多的驚喜還是不斷地利空呢?對此筆者試作如下分析，僅供參考。

2012年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走勢分析

1、2012房地產(chǎn)宏觀政策“這盤棋局”：2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

中央經(jīng)濟工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。綜合可以看出，2012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)細說為打擊投機、促進供應(yīng)、引導需求。將出臺諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。

2、土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價格上漲。

從近來召開的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作。可以想見，各地中低商品房用地的供應(yīng)量將大幅增加，而價格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競房價、限地價的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價格也將上漲，并且，這樣的趨勢將持續(xù)相當長的時間。

3、房地產(chǎn)市場格局：保障房、限價房、商品房等將出現(xiàn)顯著變化。

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設(shè)。同時加強對保障性住房建設(shè)、使用監(jiān)管;

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?

商品房方面：無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%;二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%;三線城市價格: 將上漲空間3%—5%;四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達到將近2000萬套。可以看出，中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。

4、市場各方將逐步確立理性心態(tài)

前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態(tài)導致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價持續(xù)瘋漲。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維。

5、房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕

中國房產(chǎn)行業(yè)是一個被嚴重割裂的行業(yè)，就房屋這個產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設(shè)計院做項目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個異常復(fù)雜的過程，每增加一個環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。

可以想見， 在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。與此同時，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。

6、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動加快

中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項目推進、銷售不暢、企業(yè)決策、個人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境;而大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動將加快，具體表現(xiàn)為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

綜上所述，筆者分析，2012年無論是商品房的體系還是保障房的體系，制度建設(shè)都才剛剛開始，這個制度建設(shè)要取得成效，就只有一個前提，就是房地產(chǎn)調(diào)控絕對不能松動，包括保障房的建設(shè)，這次特別強調(diào)從融資，從管理運營到監(jiān)管都要求進行完善。所以對于中國房地產(chǎn)來講，2012年是一個轉(zhuǎn)折點。以前一直處在暴利階段，未來可能會回歸到一個正常的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。

未來房地產(chǎn)行業(yè)警示

1、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

2、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場背景原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發(fā)請三思。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

來源：中國鋼企網(wǎng)

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