2012年中國房地產(chǎn)市場將現(xiàn)八大趨勢

　　即將過去的2011年，中國房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定，盡管成交大跌，房價依然堅挺；實(shí)則暗流涌動，地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控，利益群體所豢養(yǎng)的專家奔走呼號，開發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅；中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房價上升到國家意志。那么，即將到來的2012年，中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)哪些趨勢呢？筆者觀點(diǎn)如下：

　　一、針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。可以看出，2012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴(kuò)大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。

　　二、房地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。同時，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢下，要成功應(yīng)對復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動作用，為經(jīng)濟(jì)增長提供重要動力。

　　2012年中國房地產(chǎn)市場將現(xiàn)八大趨勢吳其倫 即將過去的2011年，中國房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定，盡管成交大跌，房價依然堅挺；實(shí)則暗流涌動，地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控，利益群體所豢養(yǎng)的專家奔走呼號，開發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅；中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房價上升到國家意志。那么，即將到來的2012年，中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)哪些趨勢呢？筆者觀點(diǎn)如下： 一、針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。可以看出，2012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴(kuò)大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。 二、房地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。同時，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢下，要成功應(yīng)對復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動作用，為經(jīng)濟(jì)增長提供重要動力。 從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近2000萬套?？梢钥闯?，中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為2012年拉動經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。 三、市場成交

　　從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近2000萬套?？梢钥闯觯袊蠓康禺a(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為2012年拉動經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。

　　三、市場成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。中經(jīng)會議明確定調(diào)，令開發(fā)商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府松綁調(diào)控的幻夢中清醒過來，降價是其唯一選擇。當(dāng)然，由于開發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團(tuán)隊人員構(gòu)成不同等因素，開發(fā)商尚不會在近期大幅讓利。在房價沒有出現(xiàn)足夠降幅時，消費(fèi)者觀望是必然的，市場成交也將陷于低迷。而隨著開發(fā)商資金壓力的加大，決策團(tuán)隊的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價決策的可能性將加大。這樣，才大幅讓利的刺激下，消費(fèi)者尤其是首次購房者將入市，市場成交將出現(xiàn)一定程度的攀升。故此，2012年的市場成交將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個異常復(fù)雜的過程，每增加一個環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。可以想見，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 與此同時，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。 八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動加快：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動將加快，具體表現(xiàn)為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

　　四、土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價格上漲。從近來召開的中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作?？梢韵胍姡鞯刂械蜕唐贩坑玫氐墓?yīng)量將大幅增加，而價格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競房價、限地價的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費(fèi)群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價格也將上漲，并且，這樣的趨勢將持續(xù)相當(dāng)長的時間。

　　五、商品房價格將首次出現(xiàn)全國普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。進(jìn)入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴(kuò)散，預(yù)計6月份將出現(xiàn)全國普降的局面。

　　六、市場各方將逐步確立理性心態(tài)。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價持續(xù)瘋漲。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財政思維。

　　目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個異常復(fù)雜的過程，每增加一個環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。可以想見，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 與此同時，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。 八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動加快：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動將加快，具體表現(xiàn)為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

　　七、房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。中國房產(chǎn)行業(yè)是一個被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設(shè)計院做項目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個異常復(fù)雜的過程，每增加一個環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力?？梢韵胍?，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。

　　與此同時，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。

　　八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動加快：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動將加快，具體表現(xiàn)為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：吳其倫

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