2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將現(xiàn)八大趨勢(shì)

　　即將過去的2011年，中國房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定，盡管成交大跌，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺；實(shí)則暗流涌動(dòng)，地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控，利益群體所豢養(yǎng)的專家奔走呼號(hào)，開發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅；中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房?jī)r(jià)上升到國家意志。那么，即將到來的2012年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)哪些趨勢(shì)呢？筆者觀點(diǎn)如下：

　　一、針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。可以看出，2012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺(tái)諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴(kuò)大之縣級(jí)城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，要成功應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對(duì)投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將現(xiàn)八大趨勢(shì)吳其倫 即將過去的2011年，中國房地產(chǎn)表面看似波瀾不驚：調(diào)控持續(xù)趨緊，可業(yè)界卻很淡定，盡管成交大跌，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺；實(shí)則暗流涌動(dòng)，地方政府消極執(zhí)行甚至松綁調(diào)控，利益群體所豢養(yǎng)的專家奔走呼號(hào)，開發(fā)商以售樓處被砸破產(chǎn)相脅；中央高層則持續(xù)收緊調(diào)控，下調(diào)房?jī)r(jià)上升到國家意志。那么，即將到來的2012年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)哪些趨勢(shì)呢？筆者觀點(diǎn)如下： 一、針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求?？梢钥闯觯?012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺(tái)諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴(kuò)大之縣級(jí)城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，要成功應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對(duì)投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要?jiǎng)恿Α?從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近2000萬套。可以看出，中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為2012年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。 三、市場(chǎng)成交

　　從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近2000萬套。可以看出，中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為2012年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。

　　三、市場(chǎng)成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。中經(jīng)會(huì)議明確定調(diào)，令開發(fā)商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府松綁調(diào)控的幻夢(mèng)中清醒過來，降價(jià)是其唯一選擇。當(dāng)然，由于開發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成不同等因素，開發(fā)商尚不會(huì)在近期大幅讓利。在房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)足夠降幅時(shí)，消費(fèi)者觀望是必然的，市場(chǎng)成交也將陷于低迷。而隨著開發(fā)商資金壓力的加大，決策團(tuán)隊(duì)的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價(jià)決策的可能性將加大。這樣，才大幅讓利的刺激下，消費(fèi)者尤其是首次購房者將入市，市場(chǎng)成交將出現(xiàn)一定程度的攀升。故此，2012年的市場(chǎng)成交將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競(jìng)爭(zhēng)力。可以想見，在房企資金日趨吃緊、市場(chǎng)銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。 八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)加快：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項(xiàng)目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個(gè)人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動(dòng)頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對(duì)高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)將加快，具體表現(xiàn)為：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

　　四、土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價(jià)格上漲。從近來召開的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國住房保障工作會(huì)議等會(huì)議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作?？梢韵胍?，各地中低商品房用地的供應(yīng)量將大幅增加，而價(jià)格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競(jìng)房?jī)r(jià)、限地價(jià)的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢(shì)必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費(fèi)群體，其價(jià)格將狠堅(jiān)挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價(jià)格也將上漲，并且，這樣的趨勢(shì)將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

　　五、商品房?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)全國普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動(dòng)下，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房?jī)r(jià)滯漲，縣級(jí)城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。進(jìn)入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房?jī)r(jià)格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級(jí)城市擴(kuò)散，預(yù)計(jì)6月份將出現(xiàn)全國普降的局面。

　　六、市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲。而在2012年，市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財(cái)政思維。

　　目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競(jìng)爭(zhēng)力。可以想見，在房企資金日趨吃緊、市場(chǎng)銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。 八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)加快：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項(xiàng)目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個(gè)人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動(dòng)頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對(duì)高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)將加快，具體表現(xiàn)為：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

　　七、房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。中國房產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個(gè)產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競(jìng)爭(zhēng)力?？梢韵胍姡诜科筚Y金日趨吃緊、市場(chǎng)銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下，2012年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。

　　與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。

　　八、房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)加快：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項(xiàng)目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個(gè)人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)加快的跡象。2012年，中小房地產(chǎn)公司人員流動(dòng)頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對(duì)高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)將加快，具體表現(xiàn)為：中高級(jí)人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：吳其倫

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