2011房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控感受不一

進(jìn)入12月以來(lái)，廣州、深圳、北京、上海等房地產(chǎn)一線(xiàn)城市已相繼明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。市場(chǎng)大勢(shì)已然定調(diào)，煎熬了一年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有何感想呢？在前不久舉行的國(guó)際金融論壇2011年全球年會(huì)“北京夜話(huà)”上，記者終于聽(tīng)到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一些重量級(jí)人物的心聲。
　　
　　

從大局看房地產(chǎn)調(diào)控
　　
　　

今年的房地產(chǎn)投資增速比較高，目前在30%以上。那么明年房地產(chǎn)的市場(chǎng)將會(huì)怎樣呢？根據(jù)保障房和商品房的開(kāi)工情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，明年房地產(chǎn)新開(kāi)工應(yīng)該沒(méi)有增長(zhǎng)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則表示，明年房地產(chǎn)總體投資可能是正增長(zhǎng)，但商品房投資將是負(fù)增長(zhǎng)。
　　

盡管有人提出要重振中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，但秦虹卻反問(wèn)道：“為什么要提重振中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呢？”她認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)、出口增長(zhǎng)綜合看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有差到要重振房地產(chǎn)來(lái)保經(jīng)濟(jì)的地步。“現(xiàn)在要重振房地產(chǎn)是不至于的。”但她話(huà)鋒一轉(zhuǎn)道，“明年確實(shí)要高度關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯下滑?！?br>　　

秦虹強(qiáng)調(diào)，這么多年來(lái)，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，每一次都不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展來(lái)考慮的，更多的是服從大局，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求。
　　
　　

保障房建設(shè)是在“補(bǔ)課”
　　
　　
　　

對(duì)于保障房建設(shè)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，中國(guó)發(fā)展商品房13年以來(lái)，缺失的就是保障房建設(shè)。作為當(dāng)年國(guó)家房改方案的參與人之一，他說(shuō)，當(dāng)初在設(shè)計(jì)房改方案時(shí)，其實(shí)包括有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。當(dāng)時(shí)要設(shè)立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的商品房體系，主要是中低價(jià)位的，但是在后來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，多年忘記了中低收入家庭的住房困難問(wèn)題?！氨Ｕ戏繒缯n了12年，就得惡補(bǔ)?！泵蠒蕴K說(shuō)。
　　

首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，從國(guó)家角度看，限購(gòu)也是迫不得已的辦法，但是不應(yīng)該長(zhǎng)期為之，下一步還是要過(guò)渡到通過(guò)稅收、利率來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶則認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展畸形。他說(shuō)，限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市大概有40個(gè)城市左右，這些城市基本上拉動(dòng)了中國(guó)50%的GDP增長(zhǎng)，但是只占國(guó)土面積的10%左右?！把a(bǔ)課”解決不了城市地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡問(wèn)題，他介紹說(shuō)，2007年，昆山市為了吸引大學(xué)生，對(duì)回來(lái)的本科生給三居室，但最好的大學(xué)生去了上海，一般的大學(xué)生去了蘇州、無(wú)錫和南京，因?yàn)槔ド經(jīng)]有年輕人要的東西。因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形的問(wèn)題積重難返，很難通過(guò)一兩項(xiàng)政策就加以解決。
　　
　　

房?jī)r(jià)下跌40%會(huì)怎么樣？
　　
　　
　　

對(duì)于今年的房?jī)r(jià)，孟曉蘇表示，今年的房?jī)r(jià)絕不是過(guò)快上漲，目前判斷也就是上漲5%，而CPI是5.5%。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)沒(méi)有超過(guò)CPI，那本身就是房?jī)r(jià)在降，本身就是回落到合理水平了。
　　

對(duì)此，秦虹表達(dá)了不同的看法，她認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)肯定沒(méi)有太大的漲幅，但是絕對(duì)價(jià)格卻依然偏離人們的支付能力?！笆裁词呛侠淼姆?jī)r(jià)？我想可能還要考慮很多因素，包括人們的支付能力?，F(xiàn)在主要是控制房?jī)r(jià)大幅度偏離人們的支付能力。所謂回歸到合理水平，就是支付能力和房?jī)r(jià)水平盡可能要接近?！鼻睾缯f(shuō)。
　　

有人曾表示，即使房?jī)r(jià)跌40%左右，銀行也無(wú)所謂，因?yàn)殂y行能夠承受。對(duì)此，孟曉蘇表達(dá)了自己的憂(yōu)慮，他說(shuō)：“如果房?jī)r(jià)下跌40%，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題嗎？如果就業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，那個(gè)時(shí)候銀行還能夠扛住嗎？所以一定要在一個(gè)更大的環(huán)境下來(lái)看待所謂房?jī)r(jià)下跌40%會(huì)不會(huì)給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題?！?br>　　
　　

調(diào)控對(duì)房企未必都是不利
　　
　　

在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大勢(shì)下，萬(wàn)科在今年10月底宣布10月底之前的業(yè)績(jī)幾乎趕上去年全年，結(jié)果引起一片嘩然，進(jìn)而認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控還不到位，否則房企的業(yè)績(jī)?cè)趺催€增長(zhǎng)呢？對(duì)此，毛大慶做出了自己的解釋。他表示，其實(shí)萬(wàn)科去年年底帶過(guò)來(lái)的簽約額大概近200億元，而在今年新進(jìn)入的七八個(gè)城市里，拿地的費(fèi)用不貴，如果刨除這兩塊，那么萬(wàn)科今年的業(yè)務(wù)量跟去年比應(yīng)該說(shuō)只有很少的增長(zhǎng)。他坦承，如果按照現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)半年，應(yīng)該說(shuō)“很難再可以去期待了”，而且這是一個(gè)全行業(yè)的問(wèn)題。
　　

至于大量建設(shè)保障房是否會(huì)導(dǎo)致眾多小型房企出局，任志強(qiáng)和毛大慶都不認(rèn)為兩者之間有必然的聯(lián)系。原因有二：一是配建住宅中限價(jià)房的比重比較大，公租房、廉租房的比例相對(duì)比較??；二是限價(jià)房由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)比商品房銷(xiāo)售更有保證。毛大慶分析認(rèn)為，在這輪調(diào)控中，一些小企業(yè)感到困難的原因可能是由于原來(lái)拿的比較貴的地?zé)o法照原來(lái)的預(yù)期賣(mài)出去，限購(gòu)又使銷(xiāo)售速度大幅衰減，企業(yè)現(xiàn)金流跟不上。他說(shuō)，就房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)格局看，行業(yè)過(guò)于分散，去年前10大開(kāi)發(fā)企業(yè)在全國(guó)的市場(chǎng)占有率合計(jì)也就是10%多點(diǎn)?！拔磥?lái)會(huì)不會(huì)走向相對(duì)集中？我認(rèn)為這是一定會(huì)的?！泵髴c如是說(shuō)。
　　

據(jù)悉，萬(wàn)科的市場(chǎng)份額近幾年都是上升的。顯然，在萬(wàn)科看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于大企業(yè)來(lái)說(shuō)未必都是不利的，因?yàn)樾∑髽I(yè)在爭(zhēng)奪資源時(shí)很容易“哄抬物價(jià)”。
　　
　　

保障房管理比建設(shè)更艱巨
　　
　　

談及保障房建設(shè)，人們往往最關(guān)心建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題，但事實(shí)上，保障房建成后的分配和管理問(wèn)題更為不易。
　　

毛大慶表示，新加坡保障房的分配制度，是以公民信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和公開(kāi)透明為基礎(chǔ)的，政府能夠非常清晰地甄別申請(qǐng)人的資格以及退出的資格。他說(shuō)：“人家一張身份證，個(gè)人的納稅情況、資產(chǎn)情況均清清楚楚。而我們保障性住房的鋼筋混凝土建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過(guò)了制度設(shè)計(jì)，這是一個(gè)重大問(wèn)題。”
　　

秦虹則認(rèn)為，保障房的管理更加復(fù)雜和困難。她說(shuō)：“現(xiàn)在中國(guó)搞了這么多的保障性住房，能不能管好？我覺(jué)得地方政府面臨的挑戰(zhàn)比建設(shè)的挑戰(zhàn)還要大。因?yàn)橄窆沧赓U住房和廉租住房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，政府作為產(chǎn)權(quán)人，所有小區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人都要承擔(dān)，政府要承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。如果我們的保障性住房不能夠管好，就有可能出現(xiàn)臟亂差。因此，在保障性住房的建、分、管、退四個(gè)環(huán)節(jié)中，管、退是長(zhǎng)期的，需要大量的人力、財(cái)力投入?！?br>　　

據(jù)秦虹介紹，新加坡85%的人住在政府的祖屋里，新加坡有500萬(wàn)人口，而政府管理祖屋，從規(guī)劃、建設(shè)到管理有8000多人。而任志強(qiáng)介紹的香港數(shù)據(jù)更為驚人，香港有700萬(wàn)人口，卻有18000人管理廉租房。他說(shuō)：“北京市住房辦現(xiàn)在只有40個(gè)人?！彼硎?，按照北京目前20%的口徑計(jì)算，需要幾萬(wàn)人才能管得了。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 作者： 王曉濤

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