楊廷文：房地產泡沫“軟破滅”的奇跡

沒有人會反對在緊急情況下實行戒嚴令，也沒有人反對應對市場調控，但用什么辦法調控，調控的措施反映了一種什么樣的信號則不能不讓人反思。資金總是流向最可能獲取暴利的地方、流向風險最低獲利可能最高的領域，沒有哪個傻瓜會將資金投入于風險高而獲利能力最低的國家、地區(qū)、領域。而國家發(fā)布的限外令恰恰正是告訴市場，中國的房地產是風險最低而獲利可能最高的領域。

我們不愿看到房價暴漲，更不愿看到國家政策中任何反映價格可能繼續(xù)上漲的措施。該用貨幣政策和資金價格的辦法來調控了，但這反而更容易吸引更多的外資來撈一把。兩難選擇下，為什么就不能加大供給?這一直是個問號。

筆者認為，限購是想用行政干預的辦法去掩蓋過去一些房地產政策的錯誤。限購的結果就是讓過去一些房地產政策的錯誤短期內不爆發(fā)，但后期也許爆發(fā)的更嚴重。政府認為房地產市場存在泡沫，但卻忽略了引發(fā)泡沫的原因。

房地產開發(fā)商不是壞人，只是被誤成為了改革開放潮流當中的替罪羊，只要不違法，你就不能說他不好，你能說他有缺陷，但是不等于是壞人。開發(fā)商不會傷害任何一方的利益，如果開發(fā)商會傷害人民的利益，人民早就可以用腳投票了

國家統計局18日發(fā)布的數據顯示，與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。與10月份相比，11月份環(huán)比價格下降的城市增加了15個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%;與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，比10月份增加了2個。漲幅回落的城市有61個，比10月份增加了2個。11月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有61個，比10月份增加了4個。在環(huán)比價格出現回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳陽、沈陽、寧波、南昌、無錫、徐州、南京等城市的價格環(huán)比降幅超過了4個百分點。

不過，中央政府似乎并沒有救市的意思。發(fā)改委主任張平日前表示，明年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品房建設，促進房地產市場健康發(fā)展。此外要繼續(xù)完善房地產價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領域反暴利規(guī)定。

不是說房地產業(yè)是中國的支柱產業(yè)嗎?不是說房地產是帶動五六十個行業(yè)的火車頭式的產業(yè)嗎?是不是中國經濟不想增長了?地方財政是不是錢多得用不完了?怎么突然房地產業(yè)成了后娘養(yǎng)的行業(yè)?其實正是前面幾個原因，去年下半年以來，盡管房地產調控政策力度不斷加大，但很多房地產企業(yè)根本不相信中國樓市的生態(tài)變了，最起碼很多房企認為土地賣不掉，地方政府比開發(fā)商更急。于是堅持不降價，寧可以民間高利貸，或是房產信托等高成本渠道融資。當然，對于大房企，這正是淘汰競爭對手，趁土地價格低時降低購地成本，擴大市場份額的好機會，但對于多數不肯降價售房的房企，卻是錯過了早早跑路的機會。

為什么這次中國房地產調控政策看起來，并且最起碼到目前并且未來數個月內是來真的，而不是故伎重演?

首先，目前全中國幾乎沒有哪個城市的房價是普通居民可以承擔的。當然，中國有錢人不少，多數又喜歡看得見、摸得著的房產，而股票這東西是無形的;同時，中國這個國家的居民，數千年來，都是逆來順受，房價高。于是房地產泡沫膨脹到了在其他國家或地區(qū)早就膨脹的程度，居然也沒有經濟崩潰。不過泡沫總要破滅的，特別是居民收入很難在兩三年內快速增加，以支撐房地產泡沫。我看中國政府可能有這樣一個思路，就是本屆政府留下的地方債、房地產泡沫的問題，要在本屆政府內解決，不留給下屆政府。這樣，房地產調控就要實調，而不是空調了。

其次，房地產泡沫是壓抑內需的首要原因。一套房產，相當于家庭15年以上的收入，如果一半的收入要用于衣食住行、教育、醫(yī)療等必要開支，則相當于30年的家庭凈收入，如果再以貸款買房，算上利息，要相當于四十年甚至更多的家庭凈收入。今年，中國的凈出口對GDP的增長為負貢獻，中國固定資產投資帶來的環(huán)境污染、重復建設、投資邊際效率遞減的問題越來越嚴重，這樣，以實質性的房地產調控推動房地產泡沫的萎縮，就能刺激消費。有心人可能已經注意到了，11月，中國的財政收入、工業(yè)增加值、出口、包括房地產投資在內的固定資產投資、工業(yè)企業(yè)利潤等指標的同比增速，都比10月有所下降，但社會零售品總額的增速卻出現了上升。是因為物價下跌，還是因為對購房預期支出的下降導致的消費意愿的上升?

第三，目前房地產調控當然令地方政府的財力緊張，相關行業(yè)也增長乏力，應對之策只有兩個：一是繼續(xù)刺激房地產泡沫的膨脹，這樣以上的問題都基本不再存在，但未來應對泡沫的難度更大，如果資源不夠，中國經濟可能硬著陸;二是堅決調控房價，雖然中國經濟增速會放緩，不過中國經濟將更容易實現軟著陸，留給下屆政府的麻煩也少得多。其實這種選擇有點像戒毒，要么繼續(xù)吸毒，短期內舒服了，但毒癮更大;要么痛快一段時間，戒除毒癮。個人很容易糊涂，對于國家，不太容易糊涂，而且國家意志比個人意志堅強得多。

中國和西方國家的政治體制各有優(yōu)勢，這些年，說西方好，說中國差，已經在中國成了很流行的一種作法，西方如何好，很多人已經非常清楚了，這里也沒打算跟隨主流。個人認為，在抑制經濟過熱或是泡沫膨脹，中國顯然有體制上的優(yōu)勢。在西方國家，黨派利益從來高于國家利益。拿歐豬國家來說，執(zhí)政黨想避免債務違約，就必須推出財政緊縮政策，但反對黨一定會反對。但如果不執(zhí)行財政緊縮政策，債務怎么還?難道反對黨上臺后，全體黨員，特別是一些政客會捐款個人財產?當然是不可能的。

美國和日本的房地產泡沫破滅前，執(zhí)政黨的政客未必不了解泡沫的危害，但是如果采取抑制房地產泡沫的政策，經濟增長一定會受到影響，失業(yè)率一定會上升，這樣在大選前，地產泡沫可能被成功抑制了，最起碼房產泡沫破滅的危害被降低了，執(zhí)政黨卻可能失去執(zhí)政地位。

當然，中國的房地產泡沫能膨脹到這個地步，已經是國家和民族的悲劇。但只要中國這次的調控能堅持地執(zhí)行下去，地產泡沫不再膨脹，則中國還是有可能創(chuàng)造令房地產泡沫“軟破滅”的奇跡的。（來源：楊廷文個人博客）

來源：吉屋網整合 作者：楊廷文

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