陳晟:中國(guó)房地產(chǎn)政策急需頂層設(shè)計(jì)


作者:陳晟    時(shí)間:2011-12-21





房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。當(dāng)前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。一方面,在以往的 “黃金十年”里,房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了巨大貢獻(xiàn);另一方面,房地產(chǎn)的高速發(fā)展也帶來(lái)了一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。之所以如此,原因有很多,但其中重要的一點(diǎn)就是以往所有的房地產(chǎn)政策,總是針對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題,零敲碎打地解決,而缺乏應(yīng)有的整體思路。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)該包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本技術(shù)政策、內(nèi)部組織政策以及與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系,產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期,而不是單純的明年上或下的變化,所以我們認(rèn)為,值此房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,中國(guó)整體性的房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)不僅重要,而且非常緊迫。這既是中國(guó)房地產(chǎn)政策走向成熟完善的標(biāo)志,也是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)“白銀十年”的制度保障。

我們認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)需要考慮到以下八個(gè)方面的問(wèn)題。

1、 投資屬性和民生屬性平衡轉(zhuǎn)化問(wèn)題

自住房改革以來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)投資一直保持著較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這么大的投資,強(qiáng)有力地拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),這也奠定了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位,進(jìn)而使得從政府到學(xué)界,都有相當(dāng)多的人士認(rèn)定房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)舉足輕重。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資被認(rèn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)不菲,這本無(wú)可厚非。但是,長(zhǎng)期以往,住房的居住基本功能逐漸被有意無(wú)意地忽視了,住房的投資功能被越來(lái)越放大,致使房地產(chǎn)投資的民生屬性被付之闕如。這種越演越烈的傾向,不但使得住房功能發(fā)生異化,也使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)被扭曲:為了發(fā)展而發(fā)展,而不是為了人而發(fā)展。

有鑒于此,我國(guó)的房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì),首要的就是要解決房地產(chǎn)投資的屬性問(wèn)題,在繼續(xù)注重其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用的同時(shí),努力使之回歸民生屬性。這是才是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本意,也是中央“以人為本”理念的體現(xiàn)。

2、 建筑減排、綠色發(fā)展、低碳發(fā)展問(wèn)題

一直以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中能量的消耗是較大的,至今在土建、安裝、裝修等環(huán)節(jié)中依然還是沿襲高能耗高排放的模式。作為最大的發(fā)展中國(guó)家,目前中國(guó)在世界上的碳排放量是較大的,環(huán)境負(fù)擔(dān)不堪其重。2009年,我國(guó)政府向世界承諾,到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人指出,實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)應(yīng)對(duì)氣候變化的戰(zhàn)略任務(wù)。

在全球二氧化碳排放總量中,建筑業(yè)占比很高,有資料顯示約占一半。房地產(chǎn)業(yè)作為不折不扣的碳排放大戶,理應(yīng)受到重視并積極加以規(guī)制。

一方面,當(dāng)前我國(guó)正在經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化的歷史階段,擁有全世界上最大的建筑市場(chǎng),每年消耗的水泥和鋼材分別占全球的42%和35%。全國(guó)建筑總面積已超過(guò)400億平方米,今后每年還將新增建筑面積16億—20億平方米,到2020年新增建筑面積將達(dá)200多億平方米。另一方面,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高,我國(guó)城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將迅速升級(jí),生活從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變,對(duì)建筑面積、建筑室內(nèi)環(huán)境舒適度等居住條件的要求也會(huì)隨之提高,這會(huì)導(dǎo)致建筑能耗持續(xù)剛性上升,并將成為未來(lái)20年能耗和排放的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。在這樣的背景下,構(gòu)建新建建筑遵循節(jié)能建筑和綠色建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi),減少能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量的建筑標(biāo)準(zhǔn),對(duì)既有建筑進(jìn)行節(jié)能改造,憑借政策的力量促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從高碳向低碳轉(zhuǎn)變,是一件保持持續(xù)發(fā)展和環(huán)境可承受的大事,不容各界人士忽視。

3、 強(qiáng)調(diào)持有功能向強(qiáng)調(diào)使用價(jià)值轉(zhuǎn)化問(wèn)題

由于近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛,城市房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,使得大量的資本流入房地產(chǎn)業(yè),不少房屋被購(gòu)買來(lái)單純用于投資甚至是投機(jī),這進(jìn)一步促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)泡沫的積累。很多數(shù)據(jù)和研究從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)房屋的過(guò)度強(qiáng)調(diào)持有形式存在很大的問(wèn)題。

號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的本輪調(diào)控,其明確的目標(biāo)就是遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)性購(gòu)房。從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō),就是要促使我國(guó)的房屋的持有形式從物質(zhì)資產(chǎn)持有型向功能使用型的轉(zhuǎn)變。然而,限購(gòu)畢竟是行政性手段,而行政性手段終究會(huì)有退出的時(shí)候??梢?jiàn),在房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)未雨綢繆,著眼于房屋的居住功能的發(fā)揮,盡最大力量降低物質(zhì)資產(chǎn)型持有的比例。轉(zhuǎn)變對(duì)房屋租用的使用觀念,宜買則買、宜租則租,同時(shí)向德國(guó)政府一樣,建立租賃法,限制解約,限制租金外的手續(xù)費(fèi),倡導(dǎo)良好的居住觀,這可以從根本上遏制房地產(chǎn)供需壓力,于國(guó)于民都大有裨益。

4、 直接融資和間接融資創(chuàng)新問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)正常營(yíng)運(yùn)所需的資金量十分巨大。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金,間接融資比例較高,資金結(jié)構(gòu)不盡合理。概而言之,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的直接融資很有必要。

迄今為止,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資方式還較依賴于傳統(tǒng)的間接融資,主要從銀行貸款來(lái)解決本身業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)資金的需求。但是,這種間接融資方式并不穩(wěn)定。例如,基于抑制通貨膨脹的需要,中國(guó)人民銀行近期實(shí)行了緊縮的貨幣政策,這直接導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張。因此,開(kāi)拓直接的融資方式,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展意義重大,也對(duì)促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和成熟有積極影響。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2010年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源總額達(dá)72494.34億元,其中國(guó)內(nèi)貸款有12540.48億元其中銀行貸款總額達(dá)11363.81億元,房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資自籌資金來(lái)源共26704.58億元其中自有資金14172.97億元。由于自籌資金很多都是商品房銷售收入,而銷售收入的很高的比率又是銀行貸款。由此而來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款的比例就較高了。事實(shí)上,早在2003年10月中共十六屆三中全會(huì)上就提出了“大力發(fā)展資本市場(chǎng),擴(kuò)大直接融資比例”的方針。可以說(shuō)今后房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資方式將是一個(gè)基本的發(fā)展方向。信托、基金、上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資等多重途徑尚待更有力的拓展。

為此,房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì),需要考慮到直接融資這個(gè)發(fā)展方向,考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)需要容納多少企業(yè),需要多少資金,直接間接融資的比率規(guī)模,以及資金的使用效率等一系列問(wèn)題,同時(shí)還要顧及到企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)軟實(shí)力、信用等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、償債能力等多方面,進(jìn)行量化,融入細(xì)則。

5、 參與主體集中發(fā)展和品牌優(yōu)化問(wèn)題

在我國(guó)城市化進(jìn)程中,現(xiàn)有城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。攤大餅式的鋪張發(fā)展遍地開(kāi)花,這直接造成了這些城市公共服務(wù)資源分布的困難。解決好資源分布均衡和適度集中的矛盾較為突出。一方面,不斷擴(kuò)大的城市使得公共服務(wù)資源需要顧及到每一個(gè)區(qū)域;另一方面,有限的公共服務(wù)資源分散后其社會(huì)效益呈下降趨勢(shì)。因此,房地產(chǎn)布局應(yīng)考慮到集中程度的問(wèn)題。適度的集中,可以使得資源的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以充分發(fā)揮,有利于增強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)各類資源配置的引導(dǎo)作用。這就需要涌現(xiàn)一批能夠承擔(dān)得起的全國(guó)和區(qū)域發(fā)展要求的優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)力發(fā)展,改變目前集中度過(guò)低的局面,要使得承擔(dān)不起環(huán)境約束、體現(xiàn)不了土地資源價(jià)值、滿足不了業(yè)主持續(xù)社區(qū)生活需求的小企業(yè)逐步地退出市場(chǎng),

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大,地位舉足輕重。2010年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)10.43億平方米,今年雖受政策調(diào)控的影響,但是今年銷售業(yè)績(jī)不會(huì)相差去年太大;從業(yè)企業(yè)有6-7萬(wàn)家,對(duì)這個(gè)市場(chǎng)不是太少而是太多,不是太精而是太濫。在房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)的時(shí)機(jī),合理考慮到區(qū)域城市規(guī)劃、城市運(yùn)營(yíng)的效率、循環(huán)使用資源、提高市場(chǎng)質(zhì)量,認(rèn)真解決好產(chǎn)業(yè)集中程度問(wèn)題,是促進(jìn)城市高素質(zhì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。

6、 在不同速度發(fā)展要求下的大建筑物業(yè)支柱屬性問(wèn)題

自我國(guó)的住房改革以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了迅猛發(fā)展的時(shí)期,“黃金十年”就是爭(zhēng)議不大的描述。但是,伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,一系列的問(wèn)題也如影隨形。這其中之一,就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度與資源支撐能力相脫節(jié)的問(wèn)題。

多年的倚重使得如今的中國(guó)房地產(chǎn)顯得有些尾大不掉。數(shù)據(jù)顯示,2010年的房地產(chǎn)投資在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP中的直接比重逾12%,相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá)40-50個(gè),包括水泥、鋼材、玻璃、家具電器以及裝飾材料等等,其本身和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)龐大。當(dāng)前和今后的一段時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)仍將在5%以上。因此,合理的房地產(chǎn)發(fā)展速度,不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良好發(fā)展,而且會(huì)惠及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。展望未來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)“白銀十年”。白銀的屬性,就是強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐性和使用性作用,一方面,它是所有產(chǎn)業(yè)的使用載體而不是投機(jī)載體,民生、園區(qū)、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意、服務(wù)、辦公、商旅、養(yǎng)老、社區(qū)、科技、新興產(chǎn)業(yè)、展覽、物流業(yè)等都應(yīng)該找到物業(yè)的不同載體,發(fā)揮不同物業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持的價(jià)值,從而使下一個(gè)十年房地產(chǎn)得到自身的使用價(jià)值的體現(xiàn),大建筑概念的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè);另一方面,要求它在擔(dān)負(fù)起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的部分重任,又要有一個(gè)資源、環(huán)境、社會(huì)等方方面面都可以承受的中度發(fā)展的速度。

7、 優(yōu)先發(fā)展區(qū)域和結(jié)構(gòu)重構(gòu)布局問(wèn)題

回顧我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷程,不難發(fā)現(xiàn)在區(qū)域上它并不是均衡發(fā)展的,主要體現(xiàn)在東部沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速,中西部地區(qū)發(fā)展較為緩慢;特大城市發(fā)展較為先進(jìn),中小城市較為滯后。這就帶來(lái)了明顯的梯度效應(yīng):一線城市火爆,二三線城市繁榮,四線城市相對(duì)平淡的狀況。

這種狀況使得全國(guó)有限的公共服務(wù)資源越來(lái)越集中于東部大城市,于是大量的生產(chǎn)要素尤其是人才越來(lái)越青睞于這些城市。但是這種資源配置的結(jié)構(gòu)布局,既不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展,也不利于各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。為此,需要從全局出發(fā),統(tǒng)籌兼顧各地的房地產(chǎn)發(fā)展,當(dāng)前尤其需要顧及到600多個(gè)地級(jí)市的發(fā)展。人口的遷移要考慮到將來(lái)占總?cè)丝?0%的農(nóng)民向省會(huì)、地級(jí)市、小城鎮(zhèn)集中的事實(shí),而不再僅僅是特大城市,這是頂層政策設(shè)計(jì)不可忽視的一個(gè)方面。

8、 市場(chǎng)和行政政策約束路徑問(wèn)題

無(wú)論是業(yè)內(nèi)還是關(guān)注房產(chǎn)的人士,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的治理調(diào)控印象都非常深刻。但是,簡(jiǎn)單回顧一下,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,自始至終都是政府主導(dǎo)的政策發(fā)揮作用,很多情況下甚至是行政手段直接壓制。這不但有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則,也使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越成為政府行政的壓力之源。

今后的房地產(chǎn)市場(chǎng),還是需要及時(shí)的治理和調(diào)控,但是它需要的是更多的市場(chǎng)手段,輔之以法律手段,而更少的強(qiáng)制行政手段。期待房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)時(shí),政策的制定充分考慮長(zhǎng)遠(yuǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制從目前的行政約束轉(zhuǎn)為市場(chǎng)約束為主,這樣一來(lái),得益的將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止房地產(chǎn)行業(yè)本身。

一定程度上,以往我們的房地產(chǎn)政策一直是被房地產(chǎn)裹挾著向前的。當(dāng)前的房地產(chǎn)改革已經(jīng)進(jìn)入了深水區(qū),各方的利益博弈白熱化。為了爭(zhēng)取政府調(diào)控的主導(dǎo)權(quán),勢(shì)必要在政策頂層設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下,進(jìn)行自下而上的全局的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃。于是,清晰的整體思路、明確的發(fā)展目標(biāo),市場(chǎng)的真實(shí)清晰數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)主體數(shù)量、資金總量目標(biāo)明確、實(shí)施步驟合理,就可穩(wěn)定房地產(chǎn)各方的預(yù)期,從而為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的“白銀十年”的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

來(lái)源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 作者:陳晟



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