2012年房地產(chǎn)市場量價難增

　　近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，總結(jié)了2011年中國房地產(chǎn)市場情況：調(diào)控持續(xù)加碼，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌；二手房受控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房；土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量持續(xù)下降。

　　在此基礎(chǔ)上，中國指數(shù)研究院對2012年房地產(chǎn)市場作出預(yù)測：繼續(xù)堅持調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力。2012年上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，但是全年量價難有增長。

　　政府調(diào)控決心不減

　　2012年中央加強房地產(chǎn)調(diào)控決心不減。調(diào)控政策仍將維持從緊。近日，中央政治局會議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)關(guān)注時表示，“堅持房地產(chǎn)政策不動搖”、“限購”、“限價”等行政性措施在近期不會放松。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，中國目前處于外需不振、投資放緩、經(jīng)濟(jì)減速CPI連續(xù)四個月下行的狀況。2011年，為控制通貨膨脹，國內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)減速，國際環(huán)境惡化，不確定性加大。2011年上半年CPI一路上行，7月通脹比高達(dá)6.5%，至11月，CPI同比漲幅降至4.2%，創(chuàng)下13個月新低，表明通貨膨脹已經(jīng)得到有效控制；工業(yè)和投資增速繼續(xù)放慢，經(jīng)濟(jì)基本面在持續(xù)放緩，前三季度我國GDP增速分別為9.7%、9.5%、9.1%。同時，國際環(huán)境再度惡化，美國信用評級下調(diào)，失業(yè)高居不下，歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵。歐美經(jīng)濟(jì)疲弱令中國出口萎縮，11月出口增速降至9個月新低，全球經(jīng)濟(jì)景氣的不確定性令中國未來出口前景不容樂觀。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)來看，投資開工增速仍在高位，房價剛剛開始下調(diào)，主要城市房價跌幅明顯小于2008年下半年。

　　中國數(shù)據(jù)研究院預(yù)計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊，在房價明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。

　　貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)

　　12月9號召開的中共中央政治局會議指出，明年我國將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定。

　　2011年下半年貨幣政策收緊節(jié)奏放緩，開始適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)。2011年四季度，貨幣政策頻現(xiàn)微調(diào)信號，如支持鐵路等基礎(chǔ)建設(shè)、發(fā)放地方債、增加對中小企業(yè)的信貸支持、降低央票發(fā)行率、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)測，2012年貨幣政策在穩(wěn)增長背景下微調(diào)，由“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。近期通脹水平明顯回落，如果我國經(jīng)濟(jì)仍能保持穩(wěn)定的發(fā)展水平，則貨幣政策不會大幅度地全面轉(zhuǎn)向。目前的貨幣政策微調(diào)源于前期收緊幅度過大，現(xiàn)在是向正常水平回歸，不代表政策全面放松，應(yīng)密切關(guān)注利率下調(diào)。預(yù)計2012年總的信貸規(guī)模可能與2011年持平。

　　房產(chǎn)稅試點范圍可能擴(kuò)大

　　2011年，作為長期制度建設(shè)的關(guān)鍵一環(huán)，房產(chǎn)稅試點改革在滬渝兩地正式落地，標(biāo)志著“房產(chǎn)稅制度改革”進(jìn)入實際操作階段，表明調(diào)控政策已從先前的以階段性、行政性手段為主轉(zhuǎn)向中長期、根本性制度調(diào)控，將對房地產(chǎn)業(yè)中長期政策環(huán)境產(chǎn)生顯著影響。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)計，在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點初期由于稅率降低，覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點和相關(guān)配套制度的逐步實施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度。平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。

　　另一方面，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴(kuò)大，可能降低相關(guān)城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟(jì)下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。

　　中國數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，在2012年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風(fēng)險上升。但是，從中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較好的發(fā)展空間。

　　但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設(shè)計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐步顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)格局。從更廣的角度看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放變慢已成為中國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展趨勢的普遍共識。因此，政府、開發(fā)企業(yè)、銀行等各方應(yīng)跳出短期波動，思考中長期變革及應(yīng)對策略。

來源：中華建筑報 作者：張鑫蓮

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