房地產(chǎn)最困難的時(shí)候到了？

　　在2011年最后的兩個(gè)月中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一幕幕畫(huà)面格外引人注目：先是綠城集團(tuán)的破產(chǎn)傳聞，再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤(pán)突然降價(jià)，幅度高達(dá)20%-40%。同期，北京、深圳出現(xiàn)降價(jià)樓盤(pán)，“降價(jià)潮”似乎頃刻漫卷一線城市。

　　而此前讓公眾倍感撲朔迷離的有關(guān)樓市的政策風(fēng)向，近期終于塵埃落定。自2011年下半年以來(lái)，“住建部決定，部分政策或?qū)⑽⒄{(diào)”、“地方限購(gòu)政策的實(shí)施細(xì)則可能會(huì)被允許調(diào)整”等消息曾不斷傳出。而11月6日，溫家寶總理在俄羅斯總結(jié)：“中國(guó)房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來(lái)開(kāi)始松動(dòng)?！边@是總理第一次明確提出“下調(diào)”房?jī)r(jià)。專家據(jù)此分析，政策風(fēng)向至此已經(jīng)十分明朗。

　　這一切，似乎都是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”、“洗牌”的征兆。

　　叫好、迷惑、猜忌、懷疑，甚至是更多的謎團(tuán)：房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)到了嗎？此輪降價(jià)對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)影響幾何？地產(chǎn)商們今后將如何生存……

　　對(duì)于這一連串問(wèn)題，地產(chǎn)商、購(gòu)房者、政府期待的答案，似乎永遠(yuǎn)是不一樣的。

　　而大家共同的疑問(wèn)是：房地產(chǎn)調(diào)控的大限到了嗎？

　　降價(jià)潮真來(lái)了嗎？

　　房?jī)r(jià)，仍然是各方博弈的中心點(diǎn)。

　　10月21日前后，大規(guī)模的降價(jià)首先出現(xiàn)在上海。數(shù)據(jù)顯示：上海涉及大幅降價(jià)的樓盤(pán)有近10個(gè)，多數(shù)折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，每平方米單價(jià)下跌至少四五千元。

　　反應(yīng)著市場(chǎng)預(yù)期的二手房?jī)r(jià)格也在松動(dòng)之中。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新指數(shù)報(bào)告顯示：2011年10月，上海二手房指數(shù)13個(gè)月來(lái)首次下跌。“上海的空氣遠(yuǎn)比外界想象的緊張。不少持有房子的人都急于出手?！笔袌?chǎng)人士對(duì)《英才》記者如此描述。

　　然而，對(duì)于以上海為代表的一線城市降價(jià)潮，各方卻有著不同的看法。

　　“上海降價(jià)潮反映出來(lái)的，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體制的問(wèn)題?！敝袊?guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰認(rèn)為，中國(guó)的金融體系對(duì)需要長(zhǎng)期融資的實(shí)業(yè)支持力度很弱。表象之一就是江浙地區(qū)的企業(yè)主們普遍使用房地產(chǎn)信用來(lái)進(jìn)行資金運(yùn)作。另一種現(xiàn)象是放高利貸者會(huì)將房子做抵押物，貸款進(jìn)入高利貸，用高利貸的利息支付房子的月供。這樣的結(jié)果就是房地產(chǎn)吸納了大批資金。但是，由于調(diào)控政策，房地產(chǎn)信用在短期內(nèi)失效了。所以，很多人不得不從地產(chǎn)中把錢(qián)抽出來(lái)。在蔣云峰看來(lái)，上海房?jī)r(jià)下降意味著房地產(chǎn)信用的動(dòng)搖，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重心——長(zhǎng)三角地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之受到影響。“金融體制存在的問(wèn)題，在今年可能會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)?！?/p>

　　然而，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則提出了不同意見(jiàn)：“上海降價(jià)的樓盤(pán)，多數(shù)是利潤(rùn)空間過(guò)大的高端樓盤(pán)。而蘇州、無(wú)錫、常州等地的房?jī)r(jià)波動(dòng)并不大。因?yàn)樘K錫常三個(gè)城市的土地供應(yīng)、商品房供應(yīng)量極大，歷年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅都不是特別大?！痹谒磥?lái)，長(zhǎng)三角實(shí)體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，包括經(jīng)濟(jì)增速、企業(yè)利潤(rùn)等都沒(méi)有異常，“江浙滬的確有人出了問(wèn)題，但是因此懷疑整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，就好比你看到一個(gè)人有腳氣，馬上就說(shuō)這個(gè)人要死了?！?/p>

　　一直以來(lái)作為地產(chǎn)商代表的任志強(qiáng)，接受《英才》記者采訪時(shí)也不同意“降價(jià)潮”一說(shuō)：“長(zhǎng)三角降價(jià)了嗎？那些降價(jià)的區(qū)域是哪里？都不是核心區(qū)，和北京的大興、房山降價(jià)有什么區(qū)別。某些開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流的確有問(wèn)題。但是，說(shuō)全面降價(jià)，現(xiàn)在還看不出來(lái)。說(shuō)江浙滬的房地產(chǎn)信用崩潰，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也出了問(wèn)題，我不同意。”

　　“無(wú)論房企和購(gòu)房者如何博弈，都應(yīng)該只是本行業(yè)的問(wèn)題。但現(xiàn)在，他們身上承擔(dān)了太多行業(yè)外的問(wèn)題。目前中國(guó)還沒(méi)法把兩方面的問(wèn)題分開(kāi)。”蔣云峰說(shuō)。事實(shí)上，房子本該只是普通的商品。即便它是一種資產(chǎn)，其價(jià)格也仍然是由供求關(guān)系決定的。所有的因素，最終都要通過(guò)供求來(lái)產(chǎn)生影響。然而，由于我國(guó)的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，房子的商品屬性部分地被剝奪了，房地產(chǎn)行業(yè)中夾雜了太多的東西，相比之下，房子的供求關(guān)系顯得沒(méi)那么重要了。但是，無(wú)論如何，地產(chǎn)商和購(gòu)房者才是市場(chǎng)主體，如今，他們已經(jīng)做出了選擇?！捌鸫a，現(xiàn)在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)的是供過(guò)于求。”市場(chǎng)人士表示。

　　“當(dāng)前出現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整，除了政策調(diào)控的影響外，也是市場(chǎng)本身存在的回歸市場(chǎng)均衡狀態(tài)的力量影響的結(jié)果。所以，其他城市和區(qū)域隨后的相應(yīng)變化，就變得可以預(yù)期?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉告訴《英才》記者。

　　誰(shuí)是最危險(xiǎn)的公司？

　　在“降價(jià)潮”之后，11月9日，一條“上市房企負(fù)債超萬(wàn)億”的新聞再度攪動(dòng)了公眾的關(guān)注。身處市場(chǎng)一線的開(kāi)發(fā)商們的境況，究竟如

　　分析本次降價(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在政策面前最先“hold”不住的并非中小房企，反而是大型房企。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，降價(jià)之所以由大型房企開(kāi)端，首先是因?yàn)樗麄兊馁Y金安排周期比中小房企要長(zhǎng)，在資金以及業(yè)績(jī)等方面計(jì)劃性更強(qiáng)。于是，在“政策短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)向”的判斷之下，大型房企決定先期降價(jià)以回籠資金。

　　也有專家分析，大型房企仍然看多后市，所以及時(shí)回籠資金，以待反彈；或者將回籠的資金用于二三線城市的項(xiàng)目投入?！伴L(zhǎng)三角的購(gòu)買力強(qiáng)，降價(jià)能夠取得實(shí)際效果——回款?！敝型堵?lián)達(dá)北京投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，這次降價(jià)正是房企走向成熟的表現(xiàn)。

　　“形勢(shì)整體肯定比調(diào)控前難，資金整體都緊。但是，對(duì)房企而言，限購(gòu)對(duì)利潤(rùn)有一定影響，不影響生存。說(shuō)到全行業(yè)，其實(shí)沒(méi)那么恐怖。調(diào)控持續(xù)下去，情況會(huì)越來(lái)越差，但也死不了人。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌告訴《英才》記者，如今融創(chuàng)中國(guó)最重要的工作就是保證銷售，因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)法在香港資本市場(chǎng)融資：“現(xiàn)在什么也做不了。債市也關(guān)著呢，全世界都關(guān)著呢。”

　　“現(xiàn)在，企業(yè)的現(xiàn)金流比較緊，但還沒(méi)有2008年那么緊。2008年1-9月，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流——資金來(lái)源和投資的比例是1比3.2，現(xiàn)在是1比4。”任志強(qiáng)總是習(xí)慣用數(shù)字說(shuō)話。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到最困難的時(shí)候?，F(xiàn)在真正可怕的是，“大家比較擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)更復(fù)雜的情況。如果再嚴(yán)重，預(yù)期就會(huì)變壞了。政府再采取措施怎么辦？”

　　實(shí)際上，若論2011年最受關(guān)注的房企，并非萬(wàn)科、恒大，而是偏安浙江的綠城。頂著破產(chǎn)傳聞、“信貸危機(jī)”等不利傳言的綠城，在龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地、恒大紛紛降價(jià)之后，第三季度并沒(méi)有降價(jià)，仍是“最貴地產(chǎn)商”。孫宏斌坦陳，綠城這樣重視產(chǎn)品的公司出局“不公平”。在他看來(lái)，“綠城沒(méi)降價(jià)，說(shuō)明他們沒(méi)那么困難?！?/p>

　　“我覺(jué)得綠城不是最危險(xiǎn)的，最危險(xiǎn)的大公司還另有其人。產(chǎn)品好反而被淘汰，邏輯上不是這樣的?！比沃緩?qiáng)認(rèn)為，對(duì)房企而言，節(jié)奏永遠(yuǎn)是最重要的?！暗统睍r(shí)候買地，高潮時(shí)候賣樓。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。節(jié)奏，好比跳舞，踩到點(diǎn)上永遠(yuǎn)能踩到，踩不到就永遠(yuǎn)踩不到，這就是房企真正的功力。”

　　合理的房?jī)r(jià)是什么？

　　調(diào)控的目標(biāo)是什么？

　　實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在年中就對(duì)《英才》記者表示：“因?yàn)檎吲c執(zhí)行的背離，調(diào)控難以深入?！睍r(shí)至今日，“降價(jià)”果然仍是一個(gè)難以突破的節(jié)點(diǎn)。

　　“坊間認(rèn)為，調(diào)控是有目標(biāo)的。某些人說(shuō)，目標(biāo)是房?jī)r(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上跌一半。中央紅頭文件說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅要合理，防止過(guò)快上漲。合理是什么？過(guò)快是什么？沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。某些地方政府說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的速度和G D P的增速基本同步，那9%就合理；跟居民收入增長(zhǎng)同步，那10%就合理；和通脹同步，5%就合理。”鐘偉對(duì)《英才》記者說(shuō)。“目前，從全國(guó)的房地產(chǎn)均價(jià)來(lái)看，同比還是上漲的，而環(huán)比是在下降。下降是不是比上漲更好？是不是更有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)？沒(méi)人知道。”

　　實(shí)際上，地產(chǎn)商們對(duì)未來(lái)一樣有困惑?！癎 D P保八，是政府的底線。但是今年前三季度的GDP增長(zhǎng)9%。這說(shuō)明，GDP還不需要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。這就不足以讓政府改變調(diào)控政策?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。但是，政策沒(méi)有給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期?！罢刂品?jī)r(jià)，不讓增速超過(guò)收入增長(zhǎng)，我覺(jué)得是對(duì)的。但是，房?jī)r(jià)會(huì)涉及政治問(wèn)題，因此市場(chǎng)對(duì)未來(lái)不好判斷?！?/p>

　　沒(méi)有人否認(rèn)，此次持續(xù)了近兩年的調(diào)控，已經(jīng)觸及到了制度問(wèn)題。首先，土地財(cái)政是一個(gè)老話題。調(diào)控許久，該制度仍是“我自巋然不動(dòng)”，所以，各地方政府仍然靠限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。

　　11月2日，珠海市出臺(tái)樓市雙限政策——限購(gòu)和限價(jià)，成為全國(guó)第一個(gè)正式“雙限”的城市。雖有珠海市市長(zhǎng)表示，“在別人的眼里，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，政府可以賺大錢(qián)。在我們心目中并不這么認(rèn)為?！钡沃緩?qiáng)卻指出，“實(shí)際上，是他們無(wú)法完成省里下發(fā)的房?jī)r(jià)指標(biāo)。為了這個(gè)，他們不得不限價(jià)。這都是政治問(wèn)題。”

　　至于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)，更是一個(gè)老話題，地產(chǎn)商們依然認(rèn)定房地產(chǎn)是獨(dú)一無(wú)二的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最后還是要靠房地產(chǎn)。只不過(guò)，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，確實(shí)存在中央和地方利益不一致問(wèn)題。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)穩(wěn)定之間，后者顯然更加重要，大家要服從這個(gè)大局。”劉洪玉表示。

　　行業(yè)拐點(diǎn)是否到來(lái)？

　　在2011年的這個(gè)冬天，再談?wù)搩r(jià)格拐點(diǎn)似乎已經(jīng)有些落伍，行業(yè)拐點(diǎn)是否真正到來(lái)，才是所有房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問(wèn)題。

　　“無(wú)論從哪個(gè)角度看，調(diào)控都遠(yuǎn)未到可以放松的時(shí)候……制度改革還剛剛起步……如果放松調(diào)控，樓市還是會(huì)回到過(guò)去的軌道上，房?jī)r(jià)必然會(huì)大幅反彈，甚至超出前一次的水平，堅(jiān)持兩年的調(diào)控將前功盡棄?！?1月9日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的文章再次說(shuō)明了決策層看待調(diào)控的態(tài)度——先調(diào)控，再改革房地產(chǎn)制度。

　　所謂改革，大部分人最先想到的，就是住房雙軌制。政府雖提出“一千萬(wàn)套保障性安居工程”的目標(biāo)，但事實(shí)是，雙軌制的改革進(jìn)度依然緩慢。

　　“從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的邏輯來(lái)講，是比較混亂的。”鐘偉如是說(shuō)，“讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。但是，不能說(shuō)因?yàn)樯系垡錾系墼撟龅氖虑?，就讓凱撒滾一邊去。”保障房本該是政府的責(zé)任，但是商品房也不該因此出局。鐘偉將商品房和保障房比作寶馬轎車和公共汽車：“為了方便出行，政府增加了大量的公共汽車。但是，這對(duì)寶馬車的價(jià)格肯定影響不大，頂多對(duì)夏利車有影響。但是，如果寶馬的價(jià)格過(guò)高，政府要調(diào)控，那就要么證明寶馬涉及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，攫取暴利，損害車主利益；要么證明，寶馬車對(duì)廣大人民群眾是必不可少的交通工具，公共交通不能太貴。《價(jià)格法》中有幾類價(jià)格，是政府直接定價(jià)，比如公共服務(wù)，水電等等。但是，商品房并不在列?！?/p>

　　“雙軌制，應(yīng)該先強(qiáng)制規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等等退出流通市場(chǎng)，對(duì)上市交易行為重罰。那時(shí)，還會(huì)有人去搶經(jīng)適房嗎？”在楊少鋒看來(lái)，政府首先該在保障房制度上補(bǔ)課。如今，“富人買了保障房，而窮人等著買商品房”現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

　　而劉洪玉的觀點(diǎn)則頗像一錘定音：“本次調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。今后的工作，主要是如何鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展方面?！?/p>

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