謝國忠:房地產(chǎn)泡沫正破滅 2014年房價(jià)下跌50%

　　曾在1997年成功預(yù)測(cè)香港房地產(chǎn)將暴跌50%和內(nèi)地通縮，因?yàn)橐恢背辗康禺a(chǎn)市場(chǎng)被人戲稱為經(jīng)濟(jì)界的“空軍一號(hào)”。他，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠。

　　高利貸出問題 房價(jià)更撐不住

　　新京報(bào)：限購限貸下，目前房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，如何看現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　謝國忠：當(dāng)今的高房價(jià)是很多因素作用的結(jié)果，泡沫總有一天會(huì)破，現(xiàn)在已經(jīng)開始破了。 最后一波房地產(chǎn)泡沫是靠高利貸推起的，現(xiàn)在高利貸出了問題，房價(jià)也支撐不住了。

　　新京報(bào)：你之前說中國的房價(jià)下跌50%很正常，什么時(shí)候會(huì)發(fā)生？

　　謝國忠：我原來認(rèn)為是在2012年，今年年初我改變了我的預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)認(rèn)為今年下半年將開始下跌，但這個(gè)下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能會(huì)有反復(fù)，到2014年會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌50%。

　　新京報(bào)：你是說中間還會(huì)有反復(fù)？

　　謝國忠：是的，就好比A股從6000點(diǎn)下跌，跌到5000點(diǎn)的時(shí)候就會(huì)有人進(jìn)場(chǎng)，托一托。撈底的人總會(huì)有的。房價(jià)下跌20%-30%之后，急需買房的和一些投資客會(huì)進(jìn)場(chǎng)，交易量會(huì)起來，這中間可能會(huì)有反復(fù)。

　　現(xiàn)在工薪族的工資怎么買得起房子？像二線城市一萬塊錢一個(gè)平方米的，有多少人買得起？這個(gè)市場(chǎng)主要是投機(jī)需求，這個(gè)又主要是銀行貸款來的。泡沫有多大？所以房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)大幅度下降的時(shí)代是不可避免的。

　　新京報(bào)：包括任志強(qiáng)在內(nèi)的一些人認(rèn)為，黃金地段的房價(jià)不會(huì)跌，因?yàn)橘Y源稀缺。

　　謝國忠：不下降是不可能的，曼哈頓的房價(jià)也會(huì)跌。

　　再過10年，中國人口開始下降，10年后房價(jià)不會(huì)漲起來了，只會(huì)掉不會(huì)漲。任何一個(gè)人口開始下降的國家房價(jià)只會(huì)掉，當(dāng)時(shí)日本每年房價(jià)下調(diào)7%。人口老化是一個(gè)巨大的力量，以后對(duì)中國影響非常大，人口老齡化后一個(gè)社會(huì)負(fù)擔(dān)越來越重，人口老齡化以后不要談樓市會(huì)不會(huì)漲，是不會(huì)漲的。

　　剛需是炒出來的概念

　　新京報(bào)：你怎么看通過限購這樣的行政手段調(diào)控房地產(chǎn)？

　　謝國忠：由于出了這個(gè)政策抑制了房價(jià)，所以房價(jià)的高點(diǎn)沒有我預(yù)想的那么高，就好像是股市5000點(diǎn)的時(shí)候一系列政策組合作用，沒有讓它漲到6000點(diǎn)再往下掉，而是從5000點(diǎn)往下掉。但結(jié)果是一樣的，最終都是要掉到2000點(diǎn)。

　　新京報(bào)：那銀行提高首套房貸的利率呢？是不是也誤傷了不少剛需？

　　謝國忠：京滬80%都是外地人和多套房的人，不是剛需，剛需是炒出來的概念。至于首套房的利率，這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，因?yàn)橥涱A(yù)期上升、信貸管控，資金價(jià)格高了。面粉貴了面包當(dāng)然也得貴。

　　新京報(bào)：前陣子銀監(jiān)會(huì)說中國的銀行業(yè)能承受房價(jià)下跌40%？真的跌40%中國銀行601988體系承受得了嗎？

　　謝國忠：中國的房地產(chǎn)泡沫跟其他國家的不一樣?，F(xiàn)在是通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到政府，股市的投資會(huì)有一系列的后果，銀行出現(xiàn)一些壞賬是不可避免的，錢是政府拿的，壞賬也是政府的事。我覺得是一個(gè)口袋放到另一個(gè)口袋的事，沒有那么嚴(yán)重。

　　新京報(bào)：你建議投資者盡快賣掉手中空房，賣掉房之后買什么呢？

　　謝國忠：先留著，現(xiàn)在人民幣不會(huì)貶值，不管內(nèi)部通脹有多少，不敢貶值，貶了的話所有的錢都會(huì)流出中國。

　　不過現(xiàn)在賣的話肯定賣不掉，很多朋友賣房子都沒人看，沒辦法只能熬。如果這時(shí)有人來看你的空房子，一定要賣了，這是個(gè)好機(jī)會(huì)。如果下一次房價(jià)掉的話要持續(xù)掉三四年。

　　泡沫崩潰時(shí)做什么都沒用

　　新京報(bào)：你對(duì)最近提出的微調(diào)有什么看法？

　　謝國忠：在泡沫崩潰的時(shí)候做什么也不管用。其實(shí)在2008年就應(yīng)該讓它崩盤，但后來政府大量發(fā)行貨幣，又把它撐起來了。這次泡沫崩潰，救市的資金會(huì)比2008年的更多。新京報(bào)：那像2008年大規(guī)模救市的歷史會(huì)重演嗎？

　　謝國忠：2008年、2009年十萬億錢砸進(jìn)滋生泡沫現(xiàn)在可以嗎？政府是不敢做的，政府是受限制的，在貨幣政策上是受限制的，它是不可能像2008年這樣做的。新京報(bào)：這輪調(diào)控后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展？

　　謝國忠：房地產(chǎn)物歸原主，地段好收入較高、租不出去的地方房價(jià)都會(huì)崩。

　　目前中國有2萬多家開發(fā)商，其實(shí)2000多家就差不多了，到時(shí)候政府會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

　　大幅度減稅時(shí)就要買股票

　　新京報(bào)：最近在財(cái)稅改革上也有一些新動(dòng)向，如何看最近的增值稅改革？

　　謝國忠：中國需要減稅，就意味著政府要讓利，就是政府要少收錢了?，F(xiàn)在中國調(diào)整的核心是政府要減稅，要讓利給老百姓，現(xiàn)在做的營業(yè)稅變成增值稅是第一步。

　　新京報(bào)：什么時(shí)候才會(huì)見成效？

　　謝國忠：在經(jīng)濟(jì)很差的時(shí)候才有可能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的財(cái)稅改革。

　　政府大幅度減稅的時(shí)候牛市來了，股市見底的時(shí)候是樓市崩盤的時(shí)候，如果有一天你看到中國大幅度減稅的話，你就去買股票，下一個(gè)階段你就發(fā)了。新京報(bào)：股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，A股為何一直萎靡不振？

　　謝國忠：高利貸20%的利息把資金吸收?，F(xiàn)在開始在局部地區(qū)崩潰，在接下來的12個(gè)月內(nèi)將在其他地區(qū)陸續(xù)崩潰。高利貸實(shí)質(zhì)上是一個(gè)旁氏游戲，用新錢還老錢的模式不可持續(xù)。12個(gè)月你不斷會(huì)看到這樣的事。

　　新京報(bào)：是說等12個(gè)月后，高利貸問題解決后資金流入股市，中國就能有一輪牛市嗎？

　　謝國忠：不是牛市，是個(gè)反彈，房地產(chǎn)價(jià)格降，量上去后，會(huì)有一定反彈，公司不賺錢哪里來的牛市?。?0年技術(shù)性的上上下下，中國股市的牛市必須是，政府進(jìn)一步改革，轉(zhuǎn)變成一個(gè)服務(wù)性的機(jī)構(gòu)。

　　未來十年中國都面臨通脹壓力

　　新京報(bào)：你覺得現(xiàn)在通貨膨脹水平已經(jīng)見頂了嗎？

　　謝國忠：現(xiàn)在工資這么漲，怎么可能通脹見頂了呢？通脹仍是中國面臨的主要挑戰(zhàn)。過去十年間，貨幣供應(yīng)大幅增長，正在造成通脹的后果?，F(xiàn)在的貨幣增長尚未低到可以消除通脹的水平。

　　新京報(bào)：這輪通脹會(huì)發(fā)展到什么地步？

　　謝國忠：中國的通脹是一個(gè)長期問題，如果政府放錢，寬松貨幣政策，那么就會(huì)嚴(yán)重點(diǎn)，如果不放錢可能會(huì)好一點(diǎn)，未來10年中國都將會(huì)面臨通脹的巨大壓力。

　　新京報(bào)：會(huì)一直處在6%這樣的高通脹嗎？

　　謝國忠：勞動(dòng)力和能源價(jià)格占整個(gè)成本的一半，這兩個(gè)要素價(jià)格在快速上升，通脹會(huì)持續(xù)。

　　新京報(bào)：目前大家討論比較熱的，中國經(jīng)濟(jì)是否會(huì)硬著陸，你怎么看？

　　謝國忠：目前來看中國經(jīng)濟(jì)只會(huì)是軟著陸。軟著陸的原因是由于中國的信貸體制特性。在中國，借貸雙方一般都是政府所有，所以貸款重置也是很自然的過程，當(dāng)借款無法償還時(shí)，其資產(chǎn)通常不會(huì)被沒收清算，只要貨幣相應(yīng)保持增長，就會(huì)不斷轉(zhuǎn)化為需求，名義GDP的增長將會(huì)與M2保持一致。

來源：新京報(bào)

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