樓市"寒冬"將至 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何過(guò)冬?

　　再過(guò)20多天，2011年的年歷即將翻過(guò)。在接踵而至的2012年，樓市會(huì)不會(huì)迎來(lái)更嚴(yán)峻的寒冬，依然充滿未知和變數(shù)。

　　從11月的嘉興樓市來(lái)看，嘉興住宅市場(chǎng)成交量明顯萎縮。截止到11月30日，共成交普通商品住宅509套，較上月環(huán)比下降31.77%，較去年同期下降63.20%。

　　與此同時(shí)，本市與外地購(gòu)房者比例也在呈現(xiàn)變化：2010年，本市購(gòu)房者與外地購(gòu)房者比例為2.3比1，而今年該比例為3.8比1；貸款與不貸款者比例2010年為11比1，而今年則為0.74比1。

　　可以看到，目前，嘉興市商品住宅成交量進(jìn)一步萎縮，本地客戶為當(dāng)前形勢(shì)下開(kāi)發(fā)商越來(lái)越倚重的客戶來(lái)源，而隨著銀行貸款收緊，購(gòu)房者也逐步適應(yīng)買房由貸款到不貸款的轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然，不僅開(kāi)發(fā)商要面對(duì)新的形勢(shì)，及時(shí)做出調(diào)整，消費(fèi)者也應(yīng)理性對(duì)待房?jī)r(jià)的漲跌，回歸住宅的居住功能，才能使市場(chǎng)更為健康和理性。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入‘中速增長(zhǎng)期’，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。”有業(yè)內(nèi)人士做出上述判斷。哪一種說(shuō)法更接近未來(lái)形勢(shì)？如果，冬天“剛剛開(kāi)始”，那么，開(kāi)發(fā)商該如何度過(guò)這漫長(zhǎng)的冬天。

　　過(guò)冬模式之：

　　積極賣房 現(xiàn)金為王

　　臨近歲末，嘉興樓市漸入“寒冬”。一方面，每年的年末一般都是樓市的“冷淡期”，另一方面，隨著樓市調(diào)控的逐步深入，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿大大降低，一些原本計(jì)劃推出的新盤(pán)也由于預(yù)約不理想等各種原因一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的11月，嘉興共有2家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，分別為富安臻園精裝單身公寓和嘉興世界貿(mào)易中心，其中一家為老盤(pán)加推，一家為純新盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)。

　　面對(duì)即將到來(lái)的12月，嘉興還會(huì)有多少樓盤(pán)推出新品？據(jù)嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)的初步統(tǒng)計(jì)，12月嘉興僅有3家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)數(shù)量與上個(gè)月基本持平。即將入市的項(xiàng)目中，其中兩家為純新盤(pán)，一家為老項(xiàng)目加推……如12月18日，以海派洋房為風(fēng)格的海納公館即將開(kāi)盤(pán)。除了推出首批83～106m2大贈(zèng)送高附加值戶型外，預(yù)約客戶還可享受開(kāi)盤(pán)特惠。

　　事實(shí)上，選擇積極賣房或開(kāi)盤(pán)的還有其他更多開(kāi)發(fā)商。特別是房博會(huì)之后，如萬(wàn)科·金域緹香、華章·御上江南、金都夏宮·笛園等多個(gè)新推樓盤(pán)調(diào)低預(yù)期，平價(jià)面市。

　　為加速房源的消化，禾城很多開(kāi)發(fā)商從秋季房博會(huì)之后就推出了各種形式的促銷方式吸引購(gòu)房者，很多都在優(yōu)惠力度以及開(kāi)盤(pán)最低價(jià)上做起了各種文章，力求吸引更多的購(gòu)房者盡快出手。

　　10月23日，萬(wàn)科·金域緹香開(kāi)盤(pán)，首批房源當(dāng)日銷售達(dá)到90%以上。嘉興萬(wàn)科董事長(zhǎng)陳江鳴當(dāng)時(shí)表示，這個(gè)數(shù)據(jù)馬上會(huì)在備案銷售上得到體現(xiàn)。果不其然，10月17日至23日，普通住宅備案銷售136套，而10月24日至30日，銷量飆升至384套。

　　此前嘉興萬(wàn)科表示，萬(wàn)科的定價(jià)原則不是成本+利潤(rùn)，而是以市場(chǎng)能夠接受為標(biāo)準(zhǔn)，60%以上的客戶能夠接受就說(shuō)明了這個(gè)價(jià)格是一個(gè)合理的價(jià)格，是一個(gè)大部分客戶認(rèn)為高性價(jià)比的信號(hào)。這也保證了萬(wàn)科的住宅無(wú)論在什么樣的市場(chǎng)環(huán)境下都可以高性價(jià)比的形象面向市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士也表示，10月底此番市場(chǎng)周成交量放大，是因?yàn)閭€(gè)別新樓盤(pán)低價(jià)入市吸引了部分剛性需求，而非正常的需求反彈，整個(gè)市場(chǎng)依舊很低迷。的確，隨后幾周，銷量大幅下探。10月31日至11月6日，普通住宅備案銷售180套，不足此前一周的一半。11月7日至13日，普通住宅備案銷售僅92套，日均銷量不足14套。

　　進(jìn)入11月底，就在一些業(yè)內(nèi)人士還在期待今年底明年初調(diào)控政策或許會(huì)局部松綁時(shí)，萬(wàn)科卻堅(jiān)信房地產(chǎn)的冬天剛剛開(kāi)始。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮說(shuō)，2012年萬(wàn)科進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

　　據(jù)報(bào)道，上周末，萬(wàn)科位于上海的萬(wàn)科清林徑和萬(wàn)科尚源低調(diào)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格直降20%~30%。上海已是萬(wàn)科在深圳、青島、南京、北京等城市之后第五個(gè)大幅降價(jià)的城市。多布點(diǎn)、高頻率降價(jià)促銷——萬(wàn)科的這一系列動(dòng)作似乎合乎了郁亮過(guò)冬論中的“積極賣房”策略。

　　但萬(wàn)科不是因?yàn)橘Y金鏈有問(wèn)題才大幅降價(jià)。據(jù)萬(wàn)科三季報(bào)顯示，截至今年10月，萬(wàn)科的銷售額已突破千億，萬(wàn)科賬面上還“躺”著300多億元的現(xiàn)金。萬(wàn)科的降價(jià)可能更多是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，也符合其“現(xiàn)金為王”的說(shuō)法。就像郁亮所說(shuō)，“2008年的金融危機(jī)促使國(guó)內(nèi)放松了對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再有這樣的好運(yùn)了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長(zhǎng)?！?/p>

　　過(guò)冬模式之：

　　積累客戶 靜觀其變

　　11月全國(guó)樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)較大幅度降溫，八成城市樓市成交量同比下滑，其中7個(gè)城市成交減半。嘉興樓市，11月的最后一周，21～27日共成交商品房?jī)H154套，銷售備案金額也只有19787萬(wàn)元，環(huán)比下跌了26.9%。

　　面對(duì)購(gòu)房者持續(xù)“觀望”的局面，11月大型房企開(kāi)始行動(dòng)，以其雄厚的資金實(shí)力，在樓市淡季繼續(xù)積累客戶。嘉興世界貿(mào)易中心、濮院·佳源中心廣場(chǎng)等樓盤(pán)開(kāi)展了數(shù)次活動(dòng)，不僅每次都吸引了眾多的購(gòu)房者參與，也提高了樓盤(pán)的知名度，為后期的銷售奠定了基礎(chǔ)。

　　11月活動(dòng)最多的、最為盛大的樓盤(pán)莫過(guò)于嘉興世界貿(mào)易中心。11月3日，邀請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授來(lái)禾做講座，11月14日嘉興世界貿(mào)易中心授牌儀式暨全球明星企業(yè)簽約入駐慶典隆重舉行，11月26日嘉興世界貿(mào)易中心盛大開(kāi)盤(pán)。

　　盡管樓市成交普遍降溫，進(jìn)入12月，樓市活動(dòng)一如既往的多，而且形式多樣，吸引了眾多欲購(gòu)房的客戶，不過(guò)多數(shù)活動(dòng)集中于個(gè)盤(pán)。

　　12月3日，中潤(rùn)·卡緹亞宮法式皇家獨(dú)墅樣板區(qū)開(kāi)放。在目前的嘉興別墅的花園面積僅在100～200㎡時(shí)，而中潤(rùn)·卡緹亞宮獨(dú)墅花園面積就達(dá)到260～440㎡，為獨(dú)墅營(yíng)造層疊綠意。

　　同一天，藍(lán)光·名仕公館示范樣板區(qū)正式開(kāi)放。作為“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，藍(lán)光地產(chǎn)良好口碑早已深入人心，而此次藍(lán)光·名仕公館示范樣板區(qū)的盛大開(kāi)放引來(lái)眾多購(gòu)房者的注意。在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，參觀樣板區(qū)的客戶還可現(xiàn)場(chǎng)辦理金卡、白金卡，即能享受3萬(wàn)～5萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　“不管怎樣，總有剛需客戶和潛在客戶依然存在并關(guān)注著。讓更多客戶了解，同時(shí)推廣也是需要做的?！狈慨a(chǎn)公司銷售人員表示。

　　面對(duì)調(diào)控政策，近半年來(lái)嘉興樓市寒意明顯，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也讓眾多開(kāi)發(fā)商失望一場(chǎng)。頻頻出臺(tái)的各項(xiàng)政策，使得部分一二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，嘉興作為三線城市，受周邊城市的降價(jià)氣氛影響，購(gòu)房者觀望氛圍濃厚。

　　面對(duì)今年這樣難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)形勢(shì)，也有房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，春節(jié)前，積極銷售不會(huì)是他們過(guò)冬的模式之一?！艾F(xiàn)在的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)究竟多少才能被購(gòu)房者接受，目前還看不清楚?！彼麄兊脑瓌t是，只有在能換回成交量的前提下，才會(huì)積極銷售?！爸劣诿髂辏仓荒苊髂暝僬f(shuō)，現(xiàn)在無(wú)法預(yù)測(cè)?！?/p>

　　另有房產(chǎn)公司表示，今年的市場(chǎng)不同于2008年，因?yàn)橄拶?gòu)，即使降價(jià)也未必能換來(lái)成交量。在形勢(shì)不明朗之前，他們不打算有所動(dòng)作，“既不大幅降價(jià)也不拿地。只要資金狀況良好，選擇的過(guò)冬方式就是——以不變應(yīng)萬(wàn)變?！?/p>

來(lái)源：南湖晚報(bào)

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