房企降價去庫存 明年房地產(chǎn)供應(yīng)量將縮減

　　2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。萬科000002.SZ總裁郁亮給2012年房地產(chǎn)定下了基調(diào)，他表示，2008年金融危機促使國內(nèi)放松了對當時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。

　　房地產(chǎn)行業(yè)進入冬天已是不爭的事實。但預(yù)期中的大批企業(yè)死掉，資金雄厚的企業(yè)抄底，行業(yè)大規(guī)模洗牌卻未出現(xiàn)。房企降價去庫存，放慢周轉(zhuǎn)，以待下一春，這意味著2012年的房地產(chǎn)供應(yīng)量進一步縮減。

　　隨之而來的供求趨于平衡以及政策拐點的浮現(xiàn)，已是2012年的大概率事件，爭議的只是具體時間。然而，一方面要消除地產(chǎn)泡沫促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，避免房價出現(xiàn)類似于2009年的報復(fù)性上漲；另一方面需防止房地產(chǎn)行業(yè)崩盤式下滑，樓市調(diào)控又該如何拿捏？

　　開工放緩抄底難

　　針對“過冬論”，郁亮再三表示，“過冬”不是“冬眠”，不是毫不作為。郁亮給出的“過冬”秘籍有：積極賣樓；慎重買地；明年費用預(yù)算的調(diào)整；冬天把身體鍛煉好，加強對員工技能的培訓(xùn)并開展部門內(nèi)部調(diào)試。

　　時至年末，手持300多億元現(xiàn)金的萬科仍堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，斬獲不多。公司第三季度累計新增項目18個，占地面積114.9萬平方米。上半年新增項目22個，占地面積222萬平方米，耗資92.35億元。比之2010年全年新增1220萬平方米的規(guī)模大為縮減。

　　“并沒有預(yù)想的那樣出現(xiàn)大規(guī)模收購和抄底的機會。”萬科董秘譚華杰對《證券市場周刊》透露，“由于市場下行太快，所有人都做出應(yīng)急動作。比如降價回籠資金，停止拿地，削減資本支出，以保障資金鏈的安全。所以真正破產(chǎn)的企業(yè)并不多，溫水才能煮青蛙?，F(xiàn)在小企業(yè)停止新陳代謝，冬眠了，結(jié)果就是開工量大幅下滑，明年供應(yīng)量減少?！?/p>

　　“房地產(chǎn)的好日子時間太長了，牛市對大家的影響都很大，甜水里泡大的孩子很容易成為溫水里的青蛙。”郁亮向房地產(chǎn)同行們敲響了警鐘。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長21.7%，增速較1-9月回落兩個百分點。

　　莫尼塔11月草根調(diào)研亦顯示，計劃繼續(xù)降低新開工的開發(fā)商達到64%，而連續(xù)5個月沒有開發(fā)商計劃增加新開工，犧牲開工量以保證資金鏈的意圖非常明顯。預(yù)計去除保障房的支撐，11-12月房地產(chǎn)新開工增速將進一步下滑，并很可能負增長。一季度投資增速快速下滑的風險在加大。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟學家汪濤認為，新開工數(shù)據(jù)不會因保障房而有所改善——保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實上有可能從2011年的1000萬套下調(diào)至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預(yù)計將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌。瑞銀證券預(yù)計，2012年商品房新開工面積將比今年下跌10%-15%。

　　另外，土地市場動向是開工量的先行指標。拿地量的減少必然導(dǎo)致未來開工量的下滑。

　　據(jù)國泰君安研究部跟蹤的16大城市一線城市5個，二線城市11個土地成交情況顯示，全國16個城市2011年至今住宅類用地累計成交同比降24%。其中一線同比升13%，二線同比降30%。

　　譚華杰認為：“盡管土地流拍現(xiàn)象和底價成交數(shù)量增加，但底價尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)。地方政府也冬眠了，結(jié)果有可能是大幅萎縮土地供應(yīng)?！?/p>

　　國泰君安研究部數(shù)據(jù)顯示：全國16個城市累計土地成交金額同比降9%，一線城市累計同比降4%，二線城市累計同比降13%。

　　新浪樂居發(fā)布的上半年全國企業(yè)拿地排行榜亦顯示，2011年上半年全國60大重點城市前五十名企業(yè)拿地支付的土地出讓金總額為2132億元，同比減少了27.1%。

　　回籠資金保增長

　　削減資本支出的同時，率先降價的企業(yè)已完成資金回籠見下表。受訪的萬科、恒大地產(chǎn)03333.HK、龍湖地產(chǎn)00960.HK等龍頭企業(yè)都表示以“隨行就市”作為制定價格的基本策略，并冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發(fā)起大型促銷戰(zhàn)役搶占市場。

　　龍湖地產(chǎn)一位高管表示，誰率先認識到市場的嚴酷性，克服僥幸心理，一次性把價格降下來，就能率先搶占市場。

　　10月， 龍湖地產(chǎn)在長三角區(qū)域發(fā)起的“搶收華東”促銷行動部分樓盤降幅達30%，5天內(nèi)共錄得認購金額20億元，千套房源銷售去化率達九成。北京時代天街項目預(yù)計售價15000元/平方米，開盤起價僅11800元/平方米，216套房源兩小時內(nèi)售罄，而該地塊樓面價就達到7519元/平方米，屬于微利項目。

　　中海地產(chǎn)00688.HK這一輪也扮演了降價先鋒角色，在長三角和西部都采取了有力的促銷措施。上海浦東中海御景熙岸項目此前售價為2.2萬元/平米，近期為了促銷，在進行團購活動之后價格可降到1.6萬元/平方米。

　　1-10月中海地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額781億港元，同比增長46.4%，全年銷售目標已完成97.6%，并基本達標。

　　對此輪降價潮一直反應(yīng)“遲鈍”的萬科也作出了調(diào)整。近日，上海萬科的新盤“尚源”預(yù)計報價11200元-17300元/平方米，較之前售價16400元-22800元/平方米。下調(diào)近三成。即將推出的新品北京金隅萬科城部分房源的報價為14000元/平方米，較之前該項目17000元/平方米的價格下調(diào)了3000元/平方米。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余座樓盤已經(jīng)將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。

　　不同于2008年，開發(fā)商預(yù)收賬款對下年結(jié)算收入的鎖定比例大大提高。

　　據(jù)國泰君安研究部測算，2007年年報預(yù)收賬款對2008年年報實際結(jié)算收入鎖定比例為43%，2008年年報預(yù)收賬款對2009年年報實際結(jié)算收入鎖定比例為32%，假設(shè)2011年120家上市開發(fā)商平均結(jié)算收入增長20%，則他們2010年年報預(yù)收賬款對2011年結(jié)算收入的鎖定比例已經(jīng)高達68%，相比2008年、2009年業(yè)績確定性大幅增強。

　　局部放松考智慧

　　隨著開發(fā)商的降價去庫存，以及減少購地及開工量，2012年以及2013年上半年房地產(chǎn)投資增速下滑，供應(yīng)量持續(xù)減少將是大概率事件。

　　而需求端，限購令已經(jīng)執(zhí)行超過一年，限制了超過35%的購買量，成交也進入冰封期。潘石屹在博客中評論：“從今年下半年開始，具備買房資格的人已經(jīng)基本上購買了，市場上具備購房資格的人越來越少，住宅市場的崩塌就在眼前?！?/p>

　　龍湖地產(chǎn)上述人士也認為：很多地方，即使降價也賣不出去的，比如北京。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計：北京11月上半月入市的4000余套新盤簽約率為零，創(chuàng)調(diào)控后簽約率的最慘淡紀錄。北京商品房住宅庫存達120423套，創(chuàng)最近30個月新高。

　　國泰君安首席房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平預(yù)測，隨著降價的蔓延、地方政府資金的全面緊張，預(yù)計在2012年中期左右政策會有條件放松，政策從過于嚴控轉(zhuǎn)向平衡、供大于求也將轉(zhuǎn)向供求逐步平衡，重度抑制的銷量將獲得再生。

　　恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也持類似觀點。許家印在恒大地產(chǎn)10月業(yè)績發(fā)布會上對媒體表示，中國的宏觀政策和宏觀經(jīng)濟稍微松動一點，經(jīng)濟好轉(zhuǎn)一點，同樣房價和成交量下跌的趨勢相對來說也會減緩一些，這是大的方向，可以作為判斷的依據(jù)。同時，許家印表示，“11月底和12月初中國的經(jīng)濟工作會議，會對中國經(jīng)濟未來的半年和一年有所利好。”

　　至于調(diào)控政策何時以何種方式以及何種力度的退出，才能鞏固調(diào)控成果，避免由于供應(yīng)量減少，需求累積導(dǎo)致房價出現(xiàn)類似于2009年的報復(fù)性上漲，將考驗當局的智慧。

　　孫建平認為，信貸額度的增加，有可能使得首套房的貸款利率從前期普遍的上浮，回落至基準利率或者85折；而首付比例也將從前期銀行自主上浮到首套40%-50%，存在普遍下降至30%的可能。非住宅項目貸款也存在定向?qū)捤傻目赡堋?/p>

　　而調(diào)控最為立竿見影的限購政策，頻頻受到地方政府的“挑釁”。

　　佛山、成都放松限購，一些二、三線城市的地方政府害怕房價漲得快而被中央納入“限購名單”，主動出臺所謂的“限價令”，以期回避限購令的到來。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，隨著房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)，泡沫處于可控范圍內(nèi)，限購令也存在局部放松的可能。例如外地人購買所需納稅證明的時間長度存在縮短的可能；針對一定條件下的房屋放松限購條件；限購的區(qū)域范圍縮小等。

　　“一旦全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市?！?住建部部長姜偉新在10月27日的人大常委會聯(lián)組會議上如是說。

　　知名財經(jīng)評論家葉檀隨后撰文評論：限購令退出之日就是房產(chǎn)稅登場之時?？梢钥隙ǖ氖?，房產(chǎn)稅最終會徹底取代限購令。

　　重慶市市長黃奇帆9月末接受路透社專訪時也預(yù)計，“明后兩年房產(chǎn)稅可能會在全國推廣，并將成為抑制房價上漲的一個長期調(diào)控工具。個人住房房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，兩地試點后的‘修改版’可能在全國推廣。”

　　從長遠來看，房產(chǎn)稅對高端房具有遏制作用，對控制房價、地價也將起到作用，并將和公租房一起肩負起“高端有約束，低端有保障”的任務(wù)。

　　目前，住建部正在建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，準備先在40個城市進行試點。根據(jù)計劃，試點進程將先把40個城市個人的住房信息收集起來，然后盡快實行全國聯(lián)網(wǎng)。不過，上海版和重慶版房產(chǎn)稅有兩種不同思路，重慶主要針對高端住宅，容易顧此失彼，這只是房產(chǎn)稅的附帶目的，而上海針對炒房行為，目標更接近房產(chǎn)稅的主要目的，即對閑置房征稅。說明地方和有關(guān)部門還缺乏統(tǒng)一的認識和看法，房產(chǎn)稅的推廣還需要時間。

來源：證券市場周刊

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