房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期

　　今日重點(diǎn)關(guān)注事件：住建部官員表示，因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房?jī)r(jià)反彈。一旦限購(gòu)放松，各地房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，那樣的話歷時(shí)兩年的調(diào)控成果將毀于一旦。限購(gòu)限價(jià)政策應(yīng)當(dāng)是較長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù)，取消限購(gòu)需要外部環(huán)境的支持。通過蛛網(wǎng)博弈推演平臺(tái)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯松動(dòng)，房?jī)r(jià)下行拐點(diǎn)基本明確，短期內(nèi)調(diào)控整體不會(huì)放松。

　　一、房?jī)r(jià)下行拐點(diǎn)基本明確

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)，目前全國(guó)樓市成交量繼續(xù)低迷，多個(gè)城市成交量深陷谷底。官方數(shù)據(jù)顯示，10月份中國(guó)15個(gè)最大城市的房產(chǎn)交易量同比下降39%.全國(guó)10月房產(chǎn)交易量同比下降11.6%，降幅超過了9月份的7%.而根據(jù)中國(guó)指數(shù)據(jù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30個(gè)城市樓市成交量同比下降，7個(gè)城市成交量降幅在50%以上。

　　成交量的低迷表明房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒日漸加重，為緩解資金壓力，開發(fā)商開始降價(jià)以加快去庫(kù)存化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在歷經(jīng)19個(gè)月和三番五次調(diào)控加碼之后，10月70大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。其中萬科在上海的大幅降價(jià)行為具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用，正是萬科在2008年的樓市調(diào)控中率先降價(jià)，引發(fā)各主要開發(fā)商紛紛跟隨，降價(jià)潮在全國(guó)范圍內(nèi)迅速蔓延。可以預(yù)見，11月全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下跌，房?jī)r(jià)下行拐點(diǎn)基本明確。

　　在此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，中央采取了多重手段并舉。除了貨幣政策方面的緊縮之外，限購(gòu)令和限售令起到了至關(guān)重要的作用。限購(gòu)令一定程度上堵住了炒房者入市的通道，限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資購(gòu)買力；而限售令則干脆在交易價(jià)格方面予以市場(chǎng)指導(dǎo)，限制了房地產(chǎn)泡沫的膨脹空間。

　　二、房地產(chǎn)調(diào)控整體不會(huì)放松

　　從近期主要領(lǐng)導(dǎo)人的講話來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控整體仍不會(huì)放松。11月初，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，而后11月25日，李克強(qiáng)副總理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。可以預(yù)見，?？?、青島、中山、蘇州等城市的限購(gòu)令在年底到期后或?qū)⒃谡攮h(huán)境的督促下繼續(xù)實(shí)行。

　　隨著房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)重組洗牌的預(yù)期逐漸增強(qiáng)。而且一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤式下跌，則將導(dǎo)致銀行系統(tǒng)壞賬產(chǎn)生，危及國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)。對(duì)此，近期中央已多次強(qiáng)調(diào)了對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民近日在出席一個(gè)金融會(huì)議時(shí)則明確表示，高度關(guān)注2012年如何防范房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們也關(guān)注到一些新的變化。由于近期各地紛紛遭遇土地流拍，臨近年底地方財(cái)政日益緊張，因此地方政府或?qū)⒁愿鼊?wù)實(shí)的態(tài)度面對(duì)調(diào)控。比如南京市恢復(fù)公積金貸款恢復(fù)最高可貸額度，包括公積金二次貸款政策也得到有條件的恢復(fù)；杭州開發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)助機(jī)制；北京重新界定普通住房標(biāo)準(zhǔn)，豪宅門檻提高等等。盡管房地產(chǎn)調(diào)控整體不會(huì)放松，但為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)，或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

　　近日市場(chǎng)傳聞綠城正與中投公司深度接觸，擬成立合資公司投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，更是引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于政府曲線救市的猜想。我們認(rèn)為，中投的出手似乎暗示中央防止房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的意圖，與其坐視泡沫碎裂，不如有選擇性地參與行業(yè)洗牌，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)緩慢下跌而不至于硬著陸、造成嚴(yán)重的危機(jī)集中爆發(fā)。

　　綜合來看，歐美債危機(jī)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等利空因素仍有待釋放，市場(chǎng)弱勢(shì)格局不變，中期維持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)。根據(jù)行為分析，屬于新興產(chǎn)業(yè)的移動(dòng)支付行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將出，潛在市場(chǎng)巨大，可適當(dāng)關(guān)注。

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