融資成本低 外資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)

　　近期港資與新加坡地產(chǎn)界明星企業(yè)頻頻抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，戴德梁行等認(rèn)為，這說(shuō)明外資不看空國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而融資成本較低這一因素成為外資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)助力。

　　昨日，11月29日，嘉德置地和凱德商用宣布，與星橋控股私人有限公司（淡馬錫控股公司旗下子公司）計(jì)劃投資211億元人民幣建設(shè)重慶朝天門綜合體項(xiàng)目，其中購(gòu)地款為65億元。

　　在此前的8月份，凱德商用以7億8900萬(wàn)美元（約合50億4475萬(wàn)元人民幣），收購(gòu)了上海閔行龍之夢(mèng)與虹口龍之夢(mèng)兩個(gè)項(xiàng)目的剩余50%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，凱德商用及其關(guān)聯(lián)基金公司將全資擁有上述兩項(xiàng)綜合體項(xiàng)目。這也就是說(shuō)，在最近四個(gè)月當(dāng)中，凱德至少斥資115億元通過(guò)收購(gòu)股權(quán)、購(gòu)買土地的方式投資內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這一投資額度在當(dāng)前放眼整個(gè)內(nèi)地市場(chǎng)，都是數(shù)一數(shù)二的。

　　11月 ，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001，HK）宣告兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目正式落戶廣州。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事劉啟文表示，這兩個(gè)項(xiàng)目總投資高達(dá)100億元，預(yù)計(jì)明年初將推入市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)從今年7月份開(kāi)始就在上海，深圳等地推廣項(xiàng)目。7月份該公司就將上海普陀、陸家嘴600663,股吧及嘉定三大項(xiàng)目案名和定位正式對(duì)外公布，且分別打造成全新國(guó)際級(jí)城市綜合體、甲級(jí)寫字樓和高端住宅項(xiàng)目。

　　恒隆地產(chǎn)也來(lái)湊熱鬧。9月28日，原昆明市政府兩宗商業(yè)地塊出讓，經(jīng)過(guò)83輪的激烈角逐，恒隆地產(chǎn)以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價(jià)地王。

　　無(wú)獨(dú)有偶，香港瑞安集團(tuán)以31.98億元的底價(jià)將南京今年以來(lái)最大體量的G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。

　　對(duì)于這些大手筆，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華（女）告訴記者，她們也關(guān)注到了這一現(xiàn)象，總的來(lái)說(shuō)，港資等不看空而是看穩(wěn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　高力國(guó)際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)高級(jí)董事王蓓女士則表示不同觀點(diǎn)，她說(shuō)，內(nèi)地城市商用地塊出讓都很謹(jǐn)慎，事先要與開(kāi)發(fā)商溝通，時(shí)間可達(dá)1年到2-3年。開(kāi)發(fā)商不僅要具備設(shè)計(jì)、建造能力，還要具備未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理能力，嘉德置地、恒隆地產(chǎn)等都是在實(shí)踐中證明了自己的能力的。所以雖然時(shí)間上巧合，不能認(rèn)為港資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。但她也承認(rèn)“目前是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)?！?/p>

　　對(duì)于港資融資成本低，王蓓表示，港資要在Libor（倫敦銀行同業(yè)拆放利率）的基礎(chǔ)上加400-450個(gè)基點(diǎn)，也就是5%-5.5%，而內(nèi)地房地產(chǎn)融資渠道幾乎封閉?！暗窍愀圪Y金進(jìn)入國(guó)內(nèi)，與外資等同，手續(xù)也一樣麻煩?！?/p>

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員高崗表示，主要是由于經(jīng)營(yíng)理念和盈利模式的差異造成的。對(duì)于國(guó)內(nèi)房企而言，其標(biāo)準(zhǔn)的盈利模式是“買地-貸款-建房-銷售”，成本與售價(jià)之差就構(gòu)成了企業(yè)的主要利潤(rùn)，這是一種典型的做“產(chǎn)品”的經(jīng)營(yíng)理念。在這種理念和模式下，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿很高，企業(yè)需要不斷的擴(kuò)大規(guī)模以降低邊際成本來(lái)保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而對(duì)于外資房企和投資機(jī)構(gòu)而言，其標(biāo)準(zhǔn)的盈利模式是“買地開(kāi)發(fā)/收購(gòu)-孵化-運(yùn)作”，資產(chǎn)的增值和溢價(jià)構(gòu)成了企業(yè)的主要利潤(rùn)，這是一種典型的做“資產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)理念。在這種理念和模式下，企業(yè)的自有資本充?；蛘哔Y金使用成本很低，財(cái)務(wù)杠桿較低，經(jīng)營(yíng)策略是“牛市融資，淡市抄底”，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是資產(chǎn)的高拋低吸。因此，市場(chǎng)低迷的時(shí)候，反而是這些企業(yè)的投資機(jī)會(huì)所在。

來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》 作者：王熙喜

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