房地產(chǎn)：樓市開(kāi)始進(jìn)入冰凍期 板塊估值難有表現(xiàn)

　　中央將堅(jiān)定不移加強(qiáng)調(diào)控。當(dāng)前，處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，效果正逐步顯現(xiàn)，我們判斷中央政府房地產(chǎn)調(diào)控將一如既往的“堅(jiān)定不移”。在長(zhǎng)期調(diào)控政策的壓力下，地方政府的房地產(chǎn)稅收和土地出讓金收入下降，造成地方政府財(cái)政壓力較大，一些地方政府似乎有意放松政策執(zhí)行力度。預(yù)計(jì)未來(lái)將有地方政府從不同方面對(duì)當(dāng)前緊繃的房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)，采取“救市”措施，但限購(gòu)等“硬性”措施不存在放松的可能，地方政府不會(huì)突破中央設(shè)定的調(diào)控大方向，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響還將持續(xù)。

　　主要城市樓市：10月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，六成城市樓市成交量環(huán)比下跌，平均跌幅為18.34%,成交價(jià)格穩(wěn)中有降。

　　土地市場(chǎng)：供應(yīng)情況。10月土地供應(yīng)量減少，全國(guó)133個(gè)城市共推出面積9186萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%，同比減少12%；其中住宅類(lèi)用地推出面積4221萬(wàn)平方米，環(huán)比增加3%，同比減少6%。成交情況。地塊的延期出讓或終止掛牌等方式取代了土地流拍的尷尬，但是依然阻止不了成交量的大幅下滑。10月，全國(guó)133個(gè)城市成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。成交價(jià)格。10月，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。

　　宏觀環(huán)境：M1和M2繼續(xù)減少，但10月新增信貸超預(yù)期增加，顯示政策微調(diào)，CPI見(jiàn)頂后繼續(xù)回落，但繼續(xù)處于高位，通脹壓力依然嚴(yán)峻，全面放松貨幣政策的可能性不大。

　　投資策略：樓市已經(jīng)進(jìn)入了冰凍期，但是房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，距離溫家寶總理所提的“要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”的政策目標(biāo)尚遠(yuǎn)，政策的壓制與成交量的持續(xù)萎縮將最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的局部乃至全面實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。房地產(chǎn)板塊估值在近期內(nèi)將主要反映成交量急劇萎縮所導(dǎo)致的行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，房地產(chǎn)板塊估值將難有表現(xiàn)。維持行業(yè)“同步大市”的投資評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示。銷(xiāo)售急劇下降帶來(lái)的行業(yè)性資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)律衰退超過(guò)政府調(diào)控能力的行業(yè)衰退風(fēng)險(xiǎn)。

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