中央應明確房地產(chǎn)調控的戰(zhàn)略目標

　　中國房地產(chǎn)市場是一個牽一發(fā)而動全身的敏感領域。在中央持續(xù)而嚴厲的調控之下，全國房地產(chǎn)市場不斷轉冷。變化首先體現(xiàn)在成交量上，中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份受監(jiān)測的35個城市中，30個城市樓市成交量同比下降，9個城市成交量降幅在50%以上，其中長沙（期房）同比降幅最大，達到78.12%。重點城市成交量均出現(xiàn)同比下降。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計調查數(shù)據(jù)顯示，北京市場11月成交量連續(xù)兩周環(huán)比跌幅均在20%左右。該機構分析，預計11月全月，北京商品房住宅交易量將繼續(xù)維持在5000套以下，成交量繼續(xù)低迷。12月樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，同時由于庫存量可能接近13萬套，降價項目也將繼續(xù)增加。

　　但國內(nèi)輿論和很多老百姓的期望更進一步：國內(nèi)房價應該下跌。溫家寶總理前不久明確提出房價要降到合理價位之后，國內(nèi)輿論對房價下跌的預期更加強烈了。與實質性房價和成交量相比，變化最大的是市場信心和輿論導向。最近，輿論圍繞房價下跌影響的爭論格外激烈。興業(yè)銀行（601166）首席經(jīng)濟學家魯政委8月表示，房價下跌將會引發(fā)失業(yè)等問題，老百姓扛不住。最近，央行顧問李稻葵也指出，如果房價在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%的下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題。

　　不過，上述言論均遭到極其嚴厲的斥責。據(jù)《中國青年報》社會調查中心的在線調查顯示，對經(jīng)濟學家關于房價下跌會引發(fā)社會問題的言論，67.7%的人表示不信。有76.3%的人認為，一些經(jīng)濟學家關于房價下降會引發(fā)社會問題的言論是受利益集團驅使；45.5%的人斥其不負責任，35.5%的受訪者認為是信口開河。僅12.2%的人覺得有一定道理。此外，房地產(chǎn)市場似乎也成為一個經(jīng)濟學家是否“合格”的試金石。80.5%的人認為，關于房價的“雷人”言論砸了經(jīng)濟學家在老百姓心目中的公信力。81.3%的人感嘆，現(xiàn)在真正能為老百姓代言的經(jīng)濟學家越來越少了。這些幾乎遍布全社會的“口水仗”，足以顯示關于房價的討論本身，就是中國社會的一個大泡沫。

　　在我們看來，分析房價問題應該有更多理性。在中國，房地產(chǎn)調控應該堅持下去，中國的房價的確普遍很高，但作為宏觀調控和行業(yè)調控政策，它的戰(zhàn)略目標是什么？卻需要冷靜地搞清楚。安邦研究人員此前在分析中指出，房價大跌不是房地產(chǎn)調控的目標，控制房價上漲、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定應是更重要的政策目標。結果這一看法在微博上引起反彈，有人甚至問：你們拿了房地產(chǎn)商多少好處？由此可見，房價問題的渲染到了什么程度。在我們看來，房價問題就如同一桶“燃料油”，誰想搏出位都可以點燃它，政治家可以，學者可以，媒體可以，老百姓也可以。但是，恰恰很少有人理性思考房價大跌之后的影響如何。

　　對此，安邦首席研究員陳功指出，國內(nèi)對房價的情緒化渲染極不理智!在中國多年的房地產(chǎn)市場化改革后，房地產(chǎn)已經(jīng)成為相當大一批城市人群的資產(chǎn)，如果一家普通城市居民用兩代人積蓄換來了一套房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在他們個人財富中的占比往往是非常高的。如果房價真的下降30%、40%，甚至“腰斬”，所帶來的后果絕不是銀監(jiān)會前主席劉明康“房價跌一半銀行不虧本”所能形容的，那只是靜態(tài)考慮了銀行的風險，而沒有考慮更多的問題。我們一直強調，房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動全身，與上下游的聯(lián)系殊為緊密，即使房地產(chǎn)貸款覆蓋率充足，房價下跌所帶來的降杠桿效應，以及對房地產(chǎn)上下游的沖擊，也將令商業(yè)銀行承壓，更何況，房價下跌還有可能迫使分期付款買房的購房者停止供房，對商業(yè)銀行而言更是直接的沖擊。

　　這還不是全部，以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格暴跌對一國經(jīng)濟社會的打擊，絕對是滅頂之災，日本的例子就活生生地擺在那里。資產(chǎn)價格的暴跌，將使脆弱的投資者心理壓力劇增；從而導致消費劇減，致使國民經(jīng)濟陷入嚴重通縮；經(jīng)濟會出現(xiàn)大規(guī)模衰退，企業(yè)大規(guī)模破產(chǎn)，勞動人口大規(guī)模失業(yè)。甚至不排除引發(fā)社會動亂的可能性。事實上，中國的房地產(chǎn)市場確實存在泡沫，但去處泡沫的方式方法必須斟酌，一次性挑破的休克療法絕不是最佳選擇。從歷史經(jīng)驗看，20世紀20年代末的美國和20世紀80年代末的日本，泡沫之所以破滅并引發(fā)危機，與央行刻意挑破泡沫是分不開的。

　　最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

　　陳功認為，中央應該明確指出調控的戰(zhàn)略目標是維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在壓抑房地產(chǎn)價格瘋狂上漲的同時，也不能讓房價暴跌。對那種制造房價暴跌的開發(fā)商應該采取打擊的態(tài)度，因為他們是市場動亂的制造者。需要指出的是，我們不能因豬肉價格暴跌，讓農(nóng)民受損；同樣的道理，憑什么一定要讓城市居民的資產(chǎn)受損？因此，明確提出并重申房地產(chǎn)調控戰(zhàn)略，清楚表明政策的態(tài)度，現(xiàn)在已到了敏感時候，如果再含糊下去，再晚可能就要出亂子了。

來源： 中國經(jīng)營網(wǎng)

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