近三年處于調(diào)整期 中國房地產(chǎn)或至少冬眠兩年

在貨幣緊縮和地產(chǎn)調(diào)控雙重打壓之下，多個城市房價已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔(dān)憂，杭州市已經(jīng)著手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會問題。與此同時，消費者購房熱情消退，轉(zhuǎn)向持幣觀望；有業(yè)內(nèi)專家表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長期，進(jìn)入“中速增長期”，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。

行業(yè)觀察 樓市衰退或持續(xù)至2013年

隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國房地產(chǎn)市場無疑正在經(jīng)歷巨變階段。

11月12日，萬科[簡介 最新動態(tài)]企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬科集團董事長王石也曾拋出“拐點論”，并引發(fā)一輪降價風(fēng)潮。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長時間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織IMF14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風(fēng)險。

近三年處于調(diào)整期

調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響正逐步明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺“新國八條”的9個月來，成交量、價格、投資等指標(biāo)的增速，以及國房景氣指數(shù)幾乎都在下行。

在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實上，“現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地”也正是不少房企在今年的生存策略。

不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說明房地產(chǎn)將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運行將遵循“5年增長、2年衰退”的周期，但這個周期會受到政策調(diào)控等多重因素影響。

陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個“大周期”之間的調(diào)整階段。

陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運行規(guī)律與GDP增長有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來，我國的房地產(chǎn)市場一直處于高速增長的“黃金時期”。他認(rèn)為，隨著我國GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長階段”步入“中速增長階段”。

據(jù)悉，我國制定的“十二五”期間GDP增長目標(biāo)為8%，明顯低于“十一五”。今年來看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢十分明顯。

陳晟表示，當(dāng)我國GDP增速降到9%以下時，我國房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入“中速增長期”。而從今年到2013年，將是調(diào)整時期。

在近日的2011中國私募基金領(lǐng)袖峰會上，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文表示，未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)的熊市。

“暴利時代”或終結(jié)

“中速增長”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點，未來一段時間，樓市整體價格和成交量都不會有太大的變動。

國際貨幣基金組織IMF則持不同看法，該機構(gòu)在14日公布的報告指出，中國面臨房價下跌的風(fēng)險。央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點則是：未來兩三年，房價不可能上漲，但跌幅不會超過15%。

一個共識則是，隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高，未來房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率將會降低，“暴利時代”即將終結(jié)。

從上月開始，“降價潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬科、龍湖[簡介 最新動態(tài)]、中海[簡介 最新動態(tài)]等資金面寬松的企業(yè)也加入降價行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數(shù)上市房企財報呈現(xiàn)的毛利率將會有所降低。

據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在10%左右，高端項目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年8月～10月，我國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個百分點。而去年前十個月，兩者相差12個百分點。

不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時，地方政府對“土地財政”的依賴也將減弱。

陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來很可能滑落到20%以下。

資金鏈隱憂 杭州欠薪房企將被限制信貸

眼下，杭州房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)量價齊跌的局面。尤其是“年關(guān)”將至，開發(fā)商都要支付大筆建筑和材料費用，開發(fā)商的日子愈發(fā)難過。由于遭遇資金鏈困境，有房產(chǎn)中介企業(yè)已出現(xiàn)拖欠員工工資現(xiàn)象。

“銀根緊縮的格局下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。一些中小企業(yè)受民間借貸危機影響，債務(wù)鏈面臨斷裂風(fēng)險?！焙贾菔腥肆Y源和社會保障局局長張建華昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，根據(jù)今年特殊形勢，杭州已提前在11月1日就啟動了工資支付專項檢查行動，重點監(jiān)控建筑施工、裝飾裝潢、服裝加工等勞動密集型行業(yè)以及城郊接合部的小企業(yè)、小作坊。針對企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州實行社會公示制度，對于發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法的建筑、交通、水利施工企業(yè)，行業(yè)主管部門實行“黑名單制度”，限制該類企業(yè)招投標(biāo)資格；同時，對經(jīng)查實有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的欠薪企業(yè)，其信貸行為將被嚴(yán)格限制。

房企資金鏈隱憂

“整體而言，杭州目前的勞動關(guān)系較為穩(wěn)定?！贬槍@次始于11月1日的工資支付專項檢查行動，張建華向記者表示，主要從預(yù)防角度出發(fā)，將問題遏制在萌芽狀態(tài)，全面普查，重點預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)，以及受民間借貸危機導(dǎo)致債務(wù)鏈面臨斷裂的中小企業(yè)，以及難以監(jiān)管的微小企業(yè)。

11月14日，杭州市召開防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議，有關(guān)部門提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢更加嚴(yán)峻和復(fù)雜，主要有三方面的原因。原因之一是國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施未見放松，銀根緊縮，導(dǎo)致各類建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響。

11月1日，杭州房企龍頭企業(yè)綠城集團[簡介 最新動態(tài)]的老板宋衛(wèi)平在其《從綠城[簡介 最新動態(tài)]“被破產(chǎn)”說起》的澄清文章中提及，“我們上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的那些兄弟，那些建材商，那些施工隊，那些等待工錢回家過年的農(nóng)民工兄弟們，這是多大的人群？這個人群是否需要我們?nèi)フJ(rèn)真考慮他們的生計？”

同樣是房產(chǎn)大佬，在杭州本土房產(chǎn)中介——裕興不動產(chǎn)遭遇資金鏈問題時，該公司董事長張裕興向媒體坦陳，“部分行政人員和離職人員的工資沒有發(fā)下來”，“確實有一兩個月沒發(fā)工資了”。

杭州房地產(chǎn)市場仍不樂觀。市場新增供應(yīng)量逐月增加，而開發(fā)商銷售創(chuàng)新低。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，上周，杭州主城區(qū)商品房成交量僅有355套。而預(yù)訂量只有35套，創(chuàng)下今年3月以來周預(yù)訂量新低。

杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳此前接受《每日經(jīng)濟新聞記者》采訪時表示，隨著樓市成交量的持續(xù)低迷，越來越多的開發(fā)商將面臨資金鏈困境。

欠薪將被限制信貸

此次杭州市防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議上，有關(guān)部門提醒，除房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)外，防范處置企業(yè)欠薪形勢更加嚴(yán)峻和復(fù)雜的另一個原因是，民間借貸危機愈演愈烈，不斷抬高融資成本，導(dǎo)致很多鋌而走險的中小企業(yè)、民營企業(yè)債務(wù)鏈面臨斷裂，極易引發(fā)企業(yè)主欠薪逃匿的惡性案件。此外，無證無照的小微企業(yè)，由于其不易監(jiān)管，特別是在節(jié)前，容易出現(xiàn)拖欠工人工資的問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，杭州市要在全市范圍內(nèi)開展職工工資支付情況的專項檢查，“重點選擇勞動用工不規(guī)范、工資支付不正常的顯性欠薪企業(yè)和納稅、用電、社保繳費不正常的隱性欠薪企業(yè)進(jìn)行檢查，存在欠薪隱患的企業(yè)要實施重點監(jiān)控和幫扶措施。”檢查重點放在企業(yè)工資特別是農(nóng)民工工資支付情況、企業(yè)工資保證金支付上，“實時掌握企業(yè)每月工資支付情況。”

“目前欠薪企業(yè)主要有兩類，一類確實遇到資金鏈問題，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，沒有辦法解決欠薪問題；另外一類就是有能力解決欠薪問題，但惡意欠薪，對后者將嚴(yán)格依法進(jìn)行查實?！睆埥ㄈA表示。

對企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州將向社會公布欠薪逃匿或重大欠薪違法企業(yè)的名稱、經(jīng)營者姓名、違法事實等基本信息，同時通報經(jīng)信、公安、稅務(wù)、工商、海關(guān)、人民銀行等相關(guān)監(jiān)管部門，對發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法企業(yè)的建筑、交通設(shè)施等企業(yè)，主管部門要繼續(xù)實行“黑名單制度”，限制這類企業(yè)在一定期限內(nèi)招投標(biāo)資格。

對經(jīng)查實有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的，要及時將欠薪主基本信息提交人民銀行市中心支行，在業(yè)主誠信系統(tǒng)中予以披露，對其信貸行為作出嚴(yán)格限制。

來源：每日經(jīng)濟新聞

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