新動(dòng)向風(fēng)襲北京樓市 房地產(chǎn)行業(yè)泡沫或被淘盡

　　隨著調(diào)控措施的不斷深入，目前，北京樓市開始出現(xiàn)樓盤降價(jià)之外的又一新動(dòng)向：一二手房價(jià)格倒掛。并且不僅是郊區(qū)縣，城市核心區(qū)域的高品質(zhì)房源其新房價(jià)格也開始讓位于二手房，這被業(yè)內(nèi)人士視為是樓市回歸理性的信號(hào)。隨著部分開發(fā)商讓利購房者，新建住宅以合理價(jià)格入市正在逐步開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化的序幕。

　　北京樓市出現(xiàn)新動(dòng)向

　　在前期以通州等郊區(qū)樓盤為首上演轟轟烈烈的降價(jià)風(fēng)暴之后，目前，一二手房價(jià)的倒掛再次奪人眼球，成為北京樓市的新現(xiàn)象。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京1-8月二手住宅成交均價(jià)為23709元，而一手住宅則為22038元，價(jià)差達(dá)到7.5%，價(jià)格倒掛現(xiàn)象日益明顯。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京東四環(huán)附近某新入市項(xiàng)目，新開盤價(jià)格為21000元/平方米，而該項(xiàng)目前期產(chǎn)品的二手房價(jià)格在23000元/平方米左右。同樣，東五環(huán)某新入市項(xiàng)目售價(jià)保持在23000元/平方米左右，而其二手房單價(jià)卻高出該項(xiàng)目目前單價(jià)1000-2000元左右。

　　目前，一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象在京城各個(gè)區(qū)域開始蔓延。位于望京區(qū)域的高品質(zhì)住宅東湖灣一二期的二手房源價(jià)格一般在3.5-3 .6萬元/平方米之間，與其9月入市的臨河三棟部分樓層戶型的售價(jià)相比其價(jià)格也出現(xiàn)了倒掛。

　　據(jù)了解，東湖灣于9月16日推出項(xiàng)目三期臨河三棟，主力戶型為125-175平方米三居，另外還有47平方米的零居以及240平方米四居。項(xiàng)目全部融入6米挑空、主臥180°弧形全景落地窗以及15米全向陽采光等創(chuàng)新元素。

　　市場表現(xiàn)熱度不一

　　盡管越來越多的區(qū)域和開發(fā)商都加入到一二手房價(jià)倒掛的陣營中來，但是購房者并不是對(duì)所有低于周邊二手房價(jià)格的新建住宅都買賬。

　　北京中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，新盤單價(jià)低于其二手房達(dá)5000元的京貿(mào)國際城，僅簽約21套；潤楓領(lǐng)尚共銷售36套，僅占到可售1468套房源的2.5%；珠江拉維小鎮(zhèn)8月至今銷售30套；珠江國際公館10月簽約1套。

　　“縱觀這些不被購房者買賬的樓盤，品質(zhì)成為其最大制約因素?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出，雖然開發(fā)商給出的房價(jià)相對(duì)來說比較誘人，但面對(duì)越來越成熟理性的購房者，僅僅從房價(jià)一個(gè)方面是很難打動(dòng)購房者的，真正具有完善配套的品質(zhì)樓盤更容易被市場發(fā)現(xiàn)其價(jià)值。

　　正如專家所言，高品質(zhì)樓盤成為最受市場關(guān)注的對(duì)象。數(shù)據(jù)顯示，2011年金九銀十北京住宅成交金額排名中，位列前五的均是單價(jià)3萬元以上的品質(zhì)樓盤。

　　以其中目前已實(shí)現(xiàn)7.7億簽約金額的東湖灣為例，項(xiàng)目的高品質(zhì)成為其受到青睞的關(guān)鍵。據(jù)悉，東湖灣項(xiàng)目所用建筑材料均選用品牌材質(zhì)，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及Low-E玻璃等設(shè)備及材質(zhì)的選用在注重提升居住舒適度的同時(shí)，更加注重節(jié)能環(huán)保。

　　另外，東湖灣此次推出的臨河三棟業(yè)主在享受到前期完善配套的同時(shí)，5月初正式營業(yè)的伯帝國際俱樂部和9月1日正式開學(xué)的東湖灣陳經(jīng)綸中學(xué)，以及即將開學(xué)的格頓雙語幼兒園等將再次對(duì)項(xiàng)目相關(guān)教育、商業(yè)配套進(jìn)行完善補(bǔ)充。

　　市場正在去泡沫化？

　　隨著北京樓市一二手房價(jià)倒掛的蔓延，越來越多的猜測聲音出現(xiàn)：一手房價(jià)的調(diào)整是否意味著北京樓市房價(jià)的實(shí)質(zhì)回歸，房地產(chǎn)市場的泡沫是否就此擠去？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于北京樓市一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象要一分為二看待：當(dāng)前市場環(huán)境下，部分入市樓盤面臨較大壓力，因此不得不考慮以價(jià)換量；而整個(gè)房地產(chǎn)市場泡沫的擠壓，則需要依靠高品質(zhì)樓盤合理定價(jià)的拉動(dòng)作用，從而使整個(gè)樓市回歸理性。

　　以通州項(xiàng)目為例，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州9成左右的項(xiàng)目土地成本在5000元以下，目前區(qū)域樓市接近2萬的價(jià)格依然屬于偏高水平，泡沫依然存在。而東湖灣此類住宅，從地理位置、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套等方面來講，其價(jià)格定位已經(jīng)比較合理。

　　另外有專家強(qiáng)調(diào)，注重社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商對(duì)市場的去泡沫化也起到重要作用。“能夠承擔(dān)一定社會(huì)責(zé)任的品牌開發(fā)商在開發(fā)出高品質(zhì)住宅的同時(shí)，具有較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能夠主動(dòng)讓利于購房者?！?/p>

　　三期開盤項(xiàng)目定價(jià)略低于其前兩期項(xiàng)目價(jià)格的東湖灣，便是開發(fā)商主動(dòng)讓利購房者的代表之一。據(jù)悉，北京城建集團(tuán)與北京天潤置地集團(tuán)作為東湖灣的開發(fā)商，一直注重社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)，保證東湖灣項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，將項(xiàng)目定價(jià)合理化。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場的區(qū)泡沫化，有專家表示調(diào)控效果已經(jīng)逐漸凸顯，但到泡沫的全部擠出尚需時(shí)日。而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，或者是一些比較知名的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，定價(jià)合理的話，購房者則已經(jīng)可以入市，不必過于等待。

來源：新浪樂居

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