降價潮初起龍頭加速并購 房地產(chǎn)行業(yè)將迎來大洗牌

　　在全國房地產(chǎn)降價潮初現(xiàn)端倪之際，一些主業(yè)非房地產(chǎn)甚至主營房地產(chǎn)的上市公司大舉出售地產(chǎn)項目，以期規(guī)避風險，但也有部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)加快并購步伐，趁機提高市場占有率。房地產(chǎn)業(yè)似乎正迎來一波大范圍洗牌。

　　“香餑餑”遭甩賣

　　粵水電本周四公告稱，擬以4750萬元出售梅州市梅江區(qū)灣咀塘及梅州市僑新路灣咀塘的房產(chǎn)及土地使用權(quán)，以4600萬元出售梅州市東門塘金融綜合大樓。早些時候，弘業(yè)股份轉(zhuǎn)讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權(quán)，宏達股份轉(zhuǎn)讓成都宏達置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.1%的股權(quán)，金發(fā)科技出售長沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)，建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓上海長進置業(yè)公司100%股權(quán)。

　　然而，出售房地產(chǎn)項目的并非只有上述這些主營非地產(chǎn)業(yè)務的上市公司，有不少地產(chǎn)公司也在當前環(huán)境下急于轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。以信達地產(chǎn)為例，作為信達資產(chǎn)管理公司唯一的地產(chǎn)運作平臺，近日計劃通過全資子公司上海立人資產(chǎn)管理有限公司出讓8個房地產(chǎn)項目，單個項目價格在810萬元至3010.52萬元之間，合計轉(zhuǎn)讓價格約2.9億元。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，前10月在北京、上海、天津和重慶四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目數(shù)量超過600宗，而去年同期不足300宗。房企規(guī)模交易交易股份超過10%，標的額超過1000萬元累計已達93宗，總交易額達300.8億元，遠超去年全年的84宗、165.25億元的規(guī)模，預計全年交易額可能較去年翻一番。這與2008年前上市公司大舉進軍房地產(chǎn)時截然相反。

　　銷售不暢、價格下跌以及對房地產(chǎn)前景預期悲觀等因素，被認為是這些上市公司出售地產(chǎn)項目的主要原因。三季報數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市133家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為63%，行業(yè)總負債首次突破萬億，其中7家負債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。同時，133家公司的合計存貨高達1.4萬億元，其中102家上市房企的存貨均超過10億元。

　　與此同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，三季度末為1806.9億元。按此計算，每家平均約持有現(xiàn)金13.79億元，只夠在一二線城市拿一塊稍好的地。而有80家現(xiàn)金流為負值，也就是說，上市房企靠借錢維持生計的占了61%。因此，一些上市公司目前正在逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務，這預示著房地產(chǎn)企業(yè)的整合、并購趨勢更加明顯，部分主業(yè)非地產(chǎn)的上市公司和中小房企將逐漸“上岸”。

　　龍頭企業(yè)加速并購

　　SOHO中國董事長潘石屹近日表示，目前現(xiàn)金近200億元人民幣，正尋求好的收購機會。他還透露，該公司在上海已收購了180億元人民幣資產(chǎn)，未來還將繼續(xù)。觀察大城市繁華地段的房地產(chǎn)市場波動最小，因此該公司未來還將按照該原則進行投資和收購。

　　無獨有偶，萬科在8-10月間收購16個新項目總建筑面積560萬平方米，總金額人民幣170億元的消息也引發(fā)市場高度關(guān)注。萬科中報顯示，上半年已經(jīng)投入近33億元用于收購。事實上，四處并購對于2005年后的萬科而言就像家常便飯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年萬科收購了13家公司；2006年，萬科收購了22家公司；2007年，萬科收購的公司高達27家；2008年、2009年也分別收購了18家、27公司。

　　從全國范圍內(nèi)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年第一季度房企的并購案例達到32起，4月-5月期間，房企之間土地、項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等擬并購和收購案例超過20宗，涉及萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、SOHO中國、奧園地產(chǎn)、嘉德置地、渝開發(fā)等房企。據(jù)悉，目前已有一些實力型房企開始成立專業(yè)的投資公司，伺機尋求一些可供并購的項目。

　　某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，就目前而言，大房企并購小房企，無地、無持續(xù)開發(fā)能力的中小開發(fā)商更多地退出房地產(chǎn)行業(yè)是大勢所趨，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度和準入門檻肯定是越來越高，這是行業(yè)優(yōu)化組合去粗存精的進步表現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2.5萬-3萬家，高峰時曾達5萬多家。2010年中國第一名是萬科，占有率只有3%左右，而美國第一名的占有率是5.9%；中國前五名加起來不超過8%，而美國是近20%?？梢灶A計，在宏觀調(diào)控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已成為房企突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

　　特別是，一些已提前完成全年銷售業(yè)績，手握大筆現(xiàn)金的房產(chǎn)巨頭，有可能成為并購中的主要買家。以恒大地產(chǎn)為例，截至10月底，累計合約銷售額778.7億元，較去年同期增長89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標。萬科截至三季度末，也持有現(xiàn)金339億元。

　　上述分析師認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)必然要經(jīng)過一個“大浪淘沙”的整合過程，能生存下來的房企可能有兩類：一類是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實力強的大型房企；另一種是具有很強產(chǎn)品或區(qū)域特色，在這些領(lǐng)域能力強，能以明顯的差異化產(chǎn)品占據(jù)某個區(qū)域市場的中型房企。

來源：大眾證券報 李宇欣

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