中國(guó)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”：美好的愿景？

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”，是埋在不少人內(nèi)心深處的一個(gè)美好愿望?，F(xiàn)在，調(diào)控不斷深入，是否到了實(shí)現(xiàn)愿望的時(shí)候？

　　10月30日，上海市市長(zhǎng)韓正公開(kāi)表示，“上海經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依存度進(jìn)一步降低?！贝饲暗?月25日，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)诒本┦?011年上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上作報(bào)告時(shí)表示，北京市已初步擺脫對(duì)汽車(chē)消費(fèi)和房地產(chǎn)投資的過(guò)度依賴。

　　易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成直言，如果“去房地產(chǎn)化”能實(shí)現(xiàn)，可能更多來(lái)自統(tǒng)計(jì)方式上的，實(shí)際上房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的支持仍然不可或缺，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴“積重難返”。

　　“去房地產(chǎn)化”的歷史契機(jī)？

　　韓正在上周末“上海市市長(zhǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)第23次會(huì)議”后的新聞發(fā)布會(huì)上透露，今年1-9月上海的GDP增速為8.3%?！敖?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依存度進(jìn)一步降低”的主要依據(jù)則是，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已由2005年的15%下降到如今的不到8%?！凹仁墙Y(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域按照中央的要求實(shí)行宏觀調(diào)控，正沿著預(yù)期的目標(biāo)在發(fā)展?！表n正說(shuō)。

　　房地產(chǎn)投資降速，被認(rèn)為是實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”這個(gè)美好愿望的最好契機(jī)。

　　華泰聯(lián)合的最新報(bào)告指出，我國(guó)房地產(chǎn)投資在今年2月觸頂35.2%的增速后，已進(jìn)入下降通道?！邦A(yù)測(cè)2011年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為23.3%，剔除保障性住房貢獻(xiàn)后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年增速為17.3%?！比A泰聯(lián)合的報(bào)告分析，明年商品房銷(xiāo)售持續(xù)收縮的前提假設(shè)，預(yù)測(cè)2012年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為13.9%。

　　但假設(shè)和現(xiàn)實(shí)之間，劃上等號(hào)需要太多條件。各地地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴房地產(chǎn)的慣性，似乎也更難以輕松遏制。

　　華泰聯(lián)合報(bào)告表示，目前無(wú)論是新開(kāi)工面積增速的下滑速度，還是房地產(chǎn)投資增速的下滑速度都較慢，低于市場(chǎng)預(yù)期，或者說(shuō)市場(chǎng)所斷言的“斷崖式下跌”尚未出現(xiàn)。

　　“盡管調(diào)控重壓下，房地產(chǎn)投資有所降速，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地方固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資的比例依然很高。”周建成告訴本報(bào)，根據(jù)其研究團(tuán)隊(duì)近期對(duì)長(zhǎng)三角尤其是蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)投資所占地方經(jīng)濟(jì)比例越高。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局最新披露的《前三季度本市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 》顯示，前三季度，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1483.65億元，比去年同期增長(zhǎng)7.1%，增速持續(xù)兩個(gè)季度回落。

　　但值得注意的是，房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例卻在上升。三季度上海商品住宅952億元，增長(zhǎng)9.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的64.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的46.2%，比重同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在這樣的數(shù)據(jù)面前，“去房地產(chǎn)化”變得有些虛幻。相關(guān)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)人士坦言，在上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資比重一直穩(wěn)居在40%以上，這個(gè)特點(diǎn)無(wú)法短期內(nèi)改變。

　　現(xiàn)實(shí)差距：地方財(cái)政難題

　　周建成直言，雖然房地產(chǎn)投資短期內(nèi)可能會(huì)因商品房地產(chǎn)投資的較大幅度下降而有所降速，但從歷史趨勢(shì)看，隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)占比肯定還會(huì)回升甚至創(chuàng)新高，“這種特點(diǎn)在三四線城市會(huì)逐步體現(xiàn)。”

　　另一個(gè)更為根本的公開(kāi)秘密在于，以目前的地方財(cái)政體系，中短期內(nèi)難以離開(kāi)土地財(cái)政為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)“印鈔機(jī)”。更何況，商品房市場(chǎng)萎縮、保障房投資需求巨大的結(jié)構(gòu)變化下，地方政府的財(cái)政一直捉襟見(jiàn)肘。

　　國(guó)泰君安最新的土地監(jiān)測(cè)報(bào)告披露，近半個(gè)月內(nèi)，全國(guó)16個(gè)城市累計(jì)土地成交金額同比降13%，一線城市累計(jì)同比降11%，二線城市累計(jì)同比降14%。除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財(cái)政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低于2008年低點(diǎn)。“地方發(fā)債試點(diǎn)政策有助于資本市場(chǎng)提升對(duì)城投類(lèi)上市公司的信心，但在目前制度格局下地方發(fā)債只能緩解、尚不能替代土地財(cái)政?！?/p>

　　除了土地財(cái)政難題外，上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，1-8月，該市從行業(yè)增速看，僅房地產(chǎn)業(yè)、教育和衛(wèi)生社會(huì)保障和福利業(yè)等投資實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中衛(wèi)生社會(huì)保障和福利業(yè)投資28.1億元，同比增長(zhǎng)44.2%，其他行業(yè)投資均呈下降態(tài)勢(shì)。

　　要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”，找到土地財(cái)政的替代品和房地產(chǎn)業(yè)留下的產(chǎn)業(yè)空白，是最基本的兩大必要條件，目前都還不具備。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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