熊鷺：加大稅收對房地產宏觀調控的作用

　　稅收是房地產市場宏觀調控的重要工具。其中，直接稅長于調節(jié)開發(fā)商過高利潤率，間接稅長于抑制投機需求。海外對房地產市場宏觀調控也常常使用稅收工具。借鑒國內外稅收調控房地產市場的經驗，建議加大征收土地增值稅力度、綜合運用間接稅政策、審慎并漸進式地試點對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅，尊重價值規(guī)律，合理引導房地產市場的供求。

　　土地供給、信貸、稅收、保障性住房、規(guī)范房地產市場交易秩序被認為是國家對房地產市場進行宏觀調控的五大政策工具。1998年至今，我國對房地產市場進行的歷次宏觀調控中，稅收都是重要調控手段。

　　直接稅與間接稅在房地產調控中的作用不同

　　按稅負轉嫁難易程度或稅收對價格影響程度不同，稅收可分為直接稅和間接稅。直接稅是指稅負難以轉嫁，主要由納稅人承擔的稅種，在我國主要包括所得稅和財產稅。間接稅是指稅負能夠全部或部分轉嫁給他人承擔的稅種，在我國主要包括增值稅、營業(yè)稅和消費稅。

　　對于同一稅種，稅負轉嫁的難易程度，主要是受供給彈性和需求彈性的影響。當需求彈性越大，價格上升時消費者就容易找到替代品，因而生產者承擔的稅負就不容易轉嫁；當供給彈性越大，價格上升時，生產者承擔的稅負就容易轉嫁給消費者，從而進一步提高產品的價格。

　　我國房地產業(yè)從生產、交易到保有階段主要涉及了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地使用稅、房產稅,契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。其中，土地使用稅、房產稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅屬于直接稅。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和契稅屬于間接稅。

　　由于直接稅稅負轉嫁難度較大，對終端價格影響較小，當宏觀調控著眼于調節(jié)開發(fā)商過高利潤率時，可以考慮使用土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅收政策工具。直接稅中的土地增值稅是房地產宏觀調控的一個有效工具，土地增值稅的優(yōu)點源于其超額累進稅率征收方式。

　　我國土地增值稅于1993年出臺，但由于這一稅種在實踐中計算征收的難度較大，絕大部分的地區(qū)在很長一段時間都沒有實際征收，有些地區(qū)曾經采用的是對房地產企業(yè)按照預銷售商品房收入1%－2%的比例進行預征的簡便辦法，從而使得土地增值稅有了交易稅的性質，失去了其調節(jié)房地產商利潤的征收初衷。按實征收土地增值稅，會大幅降低一些前期以土地協(xié)議等方式低價拿地的房地產開發(fā)商既得的利潤水，大幅提高房地產開發(fā)商的成本，卻不會對房價的上漲產生直接的影響，也就是說土地增值稅的稅負難以轉嫁給購房者。

　　由于間接稅稅負轉嫁難度較小，對終端價格影響較大，當宏觀調控著眼于抑制投機需求時，可以考慮使用營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅等稅收政策工具。我國2005年5月、2008年10月、2009年12月和2010年4月都曾出臺了以間接稅為主的房地產調控政策，也都取得了一定效果。

　　如2005年5月規(guī)定，自2005年6月1日開始，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。2009年底的規(guī)定則進一步將享受稅收優(yōu)惠政策的購房持有期限延長至5年。這些政策增加了短期投資住房的交易成本，抑制短期投資需求。

　　稅收工具在調控房地產市場中的運用

　　近二十多年來，世界絕大部分國家（地區(qū)）的房價都漲幅較大，為了遏制房價過快上漲，部分國家（地區(qū)）也采用了稅收手段。

　　2010年，新加坡住宅價格漲幅為38.1％，2011年1月13日起，新加坡政府規(guī)定擁有房產在4年以內的，業(yè)主在出售時需繳納4%至16%的賣方印花稅。不僅稅率與過去相比有明顯提高。而且賣方印花稅的征收期限也從3年延長到4年。

　　2010年我國香港地區(qū)房價漲幅為24.5％，從2010年11月20日開始，香港特別行政區(qū)政府規(guī)定買入的物業(yè)在6個月內轉售，除了繳交4.25%的物業(yè)印花稅外，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6至12個月內轉售，特別印花稅稅率為10%；12個月至24個月內轉售，稅率為5%。值得注意的是這兩個地區(qū)都采用了間接稅作為行政調控的重要方式來調控房價。

　　韓國政府在2003-2007年曾出臺了一系列抑制房價的稅收政策，包括“轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%-36%提高到50%”、“將擁有多處住房個人的不動產稅提高六成”等措施，2007年，再次把資本收益稅提高到60%，規(guī)定個人購買6億韓元約合300萬人民幣以上的住宅，應交納的“綜合房地產稅”將是普通住宅的8倍，購買豪宅還要承擔一些其他額外產生的費用。但這些政策不但沒有抑制高房價，反而使得房價居高不下，甚至繼續(xù)攀升。

　　德國被認為是房地產宏觀調控比較成功的國家，也曾經出臺了一系列調控房價的稅收措施。德國現(xiàn)行稅制規(guī)定，在房地產的購買交易環(huán)節(jié)，買方須依據(jù)合同價，繳納土地交易稅。在擁有環(huán)節(jié)，要依法繳納土地稅。按規(guī)定購買和建筑自住性住宅的居民還可享受房屋購置價值一定比例的個人所得稅特別扣除，并在一定年限內分攤。

　　在出租環(huán)節(jié)，居民如果出租住宅，則要依法繳納房產稅，出租房屋取得的租金收入要繳納個人所得稅。在出售交易環(huán)節(jié)，依據(jù)合同價繳納土地交易稅，如果通過房地產買賣獲得盈利，要繳納差價盈利稅。在轉移和贈與環(huán)節(jié)，遺產繼承人要按規(guī)定繳納遺產和贈與稅。

　　值得一提的是，德國在1995-1997年曾對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅，但1997年廢除了該項規(guī)定。德國的土地稅雖然是對所有居民自有住房的宅基地普遍征收，但稅率很低，對財政收入的影響不大。

　　從以上這些案例看，稅收在房地產市場宏觀調控中確實起到了非常重要的作用，但稅收并不是萬能的。德國主要運用的是間接稅，通過在房產交易繳納高額稅收，使投機房地產的盈利空間大為縮小，從而放棄炒房，使德國房價長期保持穩(wěn)定，但韓國在房地產交易中的高稅收，并沒有抑制住房價的上漲。

　　從長期來看，房價的上漲速度主要是由名義GDP增長率、城市化進程、貨幣供應量增長率、房價收入比、人均住宅套數(shù)、人口分布（是否過度集中在城市或大城市，區(qū)域發(fā)展是否均衡）、租賃市場發(fā)達程度、等宏觀經濟和房地產市場基本面因素決定的。

　　運用稅收工具有效調控房地產市場

　　第一，土地增值稅是調節(jié)開發(fā)商利潤比較有效的政策工具。建議繼續(xù)加大對土地增值稅按實征收的力度。對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅要經過充分試點總結經驗后，再考慮是否要進一步擴大征收面。德國曾經對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅，但1997年停征了。

　　第二，流轉稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產投機需求比較有效的政策工具。

　　第三，尊重價值規(guī)律，合理引導房地產市場的供求。價格會圍繞價值上下波動，從長期看，政府可以綜合運用行政手段包括稅收手段調控房地產市場，防止房地產市場大起大落，但同時也要注重利用市場機制，如增加供給、抑制投機需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

　　僅僅資本開支波動或存貨波動，對經濟周期性波動的影響是有限的。房地產市場的周期性很強，要保持經濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，就必須有效地平抑經濟周期性波動。

　　這次歐債危機，愛爾蘭房地產泡沬破滅危及愛爾蘭的五大銀行瀕臨破產，被認為是愛爾蘭債務危機的導火線。而德國受影響程度最輕，與德國政府有效的房價穩(wěn)定政策有關。2005年至今，德國住房價格指數(shù)波幅很小，漲幅為0。中國需要借鑒德國政府穩(wěn)定房價和房地產市場的經驗（科學規(guī)劃、規(guī)范秩序、多元供給、合理需求、打擊暴利等），減小宏觀經濟波動。

來源：上海證券報 作者：熊鷺

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