房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào):市場(chǎng)對(duì)銷(xiāo)售和資金鏈過(guò)于悲觀

我們?cè)谄摺嗽路莘磸?fù)強(qiáng)調(diào)價(jià)量調(diào)整,沒(méi)有金九銀十,是因?yàn)槿杂型顿Y者憧憬金九銀十一一而我們相信金九根本不足憑,政策預(yù)期更重要。最后,金九銀十不能兌現(xiàn),連續(xù)兩周的交易環(huán)比下降成了市場(chǎng)恐慌的理由,而各個(gè)媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城信托融資情況,則更是給投資者悲觀預(yù)期雪上加霜。市場(chǎng)于是迅速看到硬幣的另一面,對(duì)NAV和盈利預(yù)測(cè)乃至公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)注迅即增加。

市場(chǎng)對(duì)銷(xiāo)售是過(guò)分悲觀了。其實(shí)九月第二周有中秋節(jié)的因素,造成銷(xiāo)售同比大幅下降,環(huán)比小幅下降。

我們認(rèn)為,由于市場(chǎng)在六月份就存在約40%的一次性付款比例,最近開(kāi)發(fā)企業(yè)又大舉推出一次性付款的折扣優(yōu)惠和建筑期內(nèi)分期付款的促銷(xiāo)措施,貨幣收緊對(duì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的影響沒(méi)有市場(chǎng)想象那么大。我們?nèi)匀徽J(rèn)為行業(yè)基本面是緩慢下行的,沒(méi)有金九銀十,但銷(xiāo)售不是暴跌。

資金壓力是客觀存在的。目前銀行在新增開(kāi)發(fā)貸方面的態(tài)度比2008年更加嚴(yán)厲,信托融資不可能長(zhǎng)時(shí)間成為企業(yè)籌措資金的主要渠道。但這種風(fēng)險(xiǎn)主要集聚在個(gè)別民企,而A股的主流藍(lán)籌只有資金成本加高的風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。若非如此,我們也不會(huì)看到萬(wàn)科在北京、廣州等地拿地。如果在中期有一家企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),我們相信金融監(jiān)管部門(mén)也不會(huì)對(duì)未來(lái)銀行抵押物的風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)。目前已經(jīng)到了金融監(jiān)管當(dāng)局擔(dān)心金融出問(wèn)題而不是為了地產(chǎn)調(diào)控本身而警示金融機(jī)構(gòu)的時(shí)候,距離政策回歸正常也越來(lái)越近了。

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