房地產(chǎn)限購(gòu)成敗關(guān)鍵在細(xì)節(jié)和堅(jiān)持

　　房地產(chǎn)限購(gòu)一個(gè)可能的前景，是分三階段展開(kāi)。第一階段是僵持，第二階段是預(yù)期的改變，第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如在僵持期內(nèi)，政府一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)

　　房地產(chǎn)限購(gòu)令要“區(qū)別用力”

　　針對(duì)近期中國(guó)一些二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的“逆勢(shì)上漲”，新華社報(bào)道稱(chēng)，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，對(duì)不同區(qū)域限購(gòu)政策應(yīng)“區(qū)別用力”，避免效果打折。

　　路透社報(bào)道援引行業(yè)人士的觀(guān)點(diǎn)，表示對(duì)于限購(gòu)城市面臨量的反彈壓力、房?jī)r(jià)的上漲沖動(dòng)，而大多數(shù)非限購(gòu)城市所處的量?jī)r(jià)齊升的行情，政府應(yīng)繼續(xù)施行限購(gòu)政策，并擴(kuò)容限購(gòu)城市名單，擴(kuò)大樓市供應(yīng)的同時(shí)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還要對(duì)落實(shí)調(diào)控不力的地區(qū)及時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)機(jī)制。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心負(fù)責(zé)人表示，應(yīng)對(duì)本地投資與外地投資需求進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。其中，對(duì)一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺(tái)“限購(gòu)”政策；而對(duì)于外地客占比高的城市，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行“限購(gòu)”，一些因大城市“限購(gòu)”而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進(jìn)行保護(hù)。對(duì)于純粹的投機(jī)性需求，則應(yīng)進(jìn)行限制。

　　房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)：局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)

　　清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在博客中說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房地產(chǎn)限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：一是把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；二是對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。如果把中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場(chǎng)組成，那么，房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)無(wú)非是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。其作用有二：第一，房地產(chǎn)限購(gòu)是在收入分配不均的條件下，力圖保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者投資者一般是高收入者在買(mǎi)房市場(chǎng)過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)，用以拉平住房消費(fèi)、從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個(gè)辦法。第二，避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的幅度。

　　成敗關(guān)鍵在細(xì)節(jié)：找準(zhǔn)甄別兩類(lèi)需求的機(jī)制

　　房地產(chǎn)限購(gòu)機(jī)制設(shè)計(jì)中，每個(gè)有意購(gòu)房者的發(fā)出信號(hào)不僅是購(gòu)房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個(gè)人信息。購(gòu)房量以及已有房屋所有量是最重要的信號(hào)，超過(guò)一定數(shù)量則表明他是投資需求者。

　　問(wèn)題的關(guān)鍵是，僅僅依賴(lài)購(gòu)房量及已有房屋所有量還不夠，因?yàn)榉潜镜氐木用裼锌赡艹鲇谕顿Y而非居住的考慮，異地投資。例如在北京，戶(hù)籍可能不應(yīng)該作為房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)變量。因?yàn)樵诮裉斓谋本┐嬖谝粋€(gè)灰色的戶(hù)口指標(biāo)交易市場(chǎng)。如果把戶(hù)籍作為房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)變量，它無(wú)形中會(huì)使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼?hù)籍價(jià)格的上升，由戶(hù)籍市場(chǎng)的套利者獲得。

　　如果購(gòu)房者已經(jīng)居住在城市而且還計(jì)劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個(gè)城市居住的時(shí)間與他已經(jīng)居住的時(shí)間有相關(guān)性，在一個(gè)地方居住了1至2年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來(lái)說(shuō)，他離開(kāi)這個(gè)城市的概率應(yīng)該遠(yuǎn)小于剛剛來(lái)到這個(gè)城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

　　所以，原則上講，比較有效的甄別地產(chǎn)需求的信號(hào)變量應(yīng)該有兩個(gè)：一是已有的住房數(shù)量，二是購(gòu)買(mǎi)者的納稅和已經(jīng)居住的時(shí)間。目前的情況，似乎個(gè)人納稅記錄相對(duì)居住證管理比較嚴(yán)格和系統(tǒng)，更加可靠。

　　地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥

　　與過(guò)去5年多以來(lái)各個(gè)地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購(gòu)這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。稅收、利率等措施有用，但在洪水般地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期面前，形同杯水車(chē)薪。如差別化房地產(chǎn)貸款利率對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。地產(chǎn)交易稅為例無(wú)法甄別兩類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者。房產(chǎn)稅的力度1%左右無(wú)法抵抗年復(fù)一年10%以上的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。

　　房地產(chǎn)限購(gòu)一個(gè)可能的前景，是分三階段展開(kāi)。第一階段是僵持，第二階段是預(yù)期的改變，第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如在僵持期內(nèi)，政府一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。

　　房地產(chǎn)限購(gòu)會(huì)誤傷無(wú)辜屬于過(guò)渡性的制度安排

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革很少有一步到位的。過(guò)去的產(chǎn)權(quán)改革、國(guó)有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進(jìn)的。改革需要過(guò)渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)過(guò)渡性的制度安排。

　　為什么房地產(chǎn)限購(gòu)是一個(gè)過(guò)渡性而不是長(zhǎng)期的制度安排？因?yàn)樗谐杀尽３杀揪褪撬鼘?duì)消費(fèi)性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年、有意安家買(mǎi)房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無(wú)法滿(mǎn)足；另外，外地搬入、打算長(zhǎng)住的家庭，不可能馬上實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計(jì)劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購(gòu)控房?jī)r(jià)，其代價(jià)就在于此。

　　因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須不斷改革，從根上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。第一，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方政府的賣(mài)地財(cái)政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國(guó)、新加坡等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購(gòu)措施具備了退出條件，中國(guó)的房地產(chǎn)體制則進(jìn)入了一個(gè)更高形態(tài)。

來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)

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