調(diào)控下房地產(chǎn)冰火兩重天 商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出

　　房地產(chǎn)行業(yè)的冬天真的會(huì)來(lái)嗎？

　　盡管在貨幣政策調(diào)整的大背景下信貸不斷緊縮，使得今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行貸款部分的占比和增速均呈快速下滑之勢(shì)，但撇開(kāi)非上市房企不說(shuō)，僅就A股123家上市房企中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年房地產(chǎn)投資增速并未明顯放緩，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力也未見(jiàn)減弱。

　　龍頭房企“不差錢(qián)”

　　相關(guān)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金融街、華僑城A、陸家嘴、北京城建、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、華麗家族、世茂股份和深物業(yè)A等11家上市公司上半年日均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)超過(guò)200萬(wàn)元。而比較有代表性的行業(yè)龍頭萬(wàn)科A，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入達(dá)到199.89億元，同比增長(zhǎng)19.22%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)44.18億元，同比增長(zhǎng)7.27%，上半年日均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2440.81萬(wàn)元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)29.78億元，同比增長(zhǎng)5.88%，每股收益0.27元。“公司現(xiàn)在不缺錢(qián)。”萬(wàn)科一位管理人士8月末私下對(duì)本報(bào)記者這樣表示。

　　申銀萬(wàn)國(guó)分析認(rèn)為，上半年上市公司銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，且呈現(xiàn)上市公司快于行業(yè)整體、龍頭公司快于一般公司的特性，行業(yè)集中度提升明顯。其中萬(wàn)保招金的市場(chǎng)占有率由去年的6%上升至8%。上半年上市公司和重點(diǎn)公司銷(xiāo)售回款同比分別增長(zhǎng)40.1%和47.7%，均較去年同期大幅上升，且遠(yuǎn)高于行業(yè)平均24%左右的增速水平。

　　不過(guò)，拉長(zhǎng)時(shí)間窗口來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)光鮮數(shù)字的背后已現(xiàn)頹勢(shì)。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和歸屬于母公司的凈利潤(rùn)總額分別達(dá)309.44億元和214.82億元，較去年同期增幅分別達(dá)到12.38%和16.86%，絕對(duì)值依然處于三年來(lái)最高水平，但這兩個(gè)指標(biāo)與2010年上半年同比增幅相比，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)明顯下降——營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和歸屬于母公司的凈利潤(rùn)在2010年上半年時(shí)，較2009年同期分別增長(zhǎng)41.52%和36.61%。

　　來(lái)自上半年上市房企投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)則顯示，上市房企投資依然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在上半年為凈流出123.8億元，同比增長(zhǎng)102.94%，其中用于購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金總額達(dá)61.48億元，較去年同期增長(zhǎng)6.55%，占投資活動(dòng)流出總額的30.67%，但此比例較去年同期已有所減少。有分析就此指出，上半年上市公司大多主動(dòng)收縮了投資規(guī)模，其中重點(diǎn)公司收縮幅度更大。上半年上市公司和行業(yè)重點(diǎn)公司投資增速分別為23%和18.6%，明顯低于去年同期137.1%和165.8%的增速，其中重點(diǎn)公司的投資增速不僅低于上市公司整體水平，也較一季度增速進(jìn)一步下降，單季投資增速由14%回落至7%左右，顯示上市公司更能根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。預(yù)計(jì)下半年為保證現(xiàn)金流安全，上市公司將進(jìn)一步收縮投資規(guī)模。

　　商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出

　　上半年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為搶眼的當(dāng)屬商業(yè)地產(chǎn)。雖然全行業(yè)上半年呈現(xiàn)“業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，但增幅回落；營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，但增幅大幅回落”的特點(diǎn)，但總體而言，商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)性和盈利性均表現(xiàn)得非常突出。數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)龍頭房企預(yù)收賬款較期初增長(zhǎng)最多，商業(yè)地產(chǎn)次之，園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)最差。有市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)用“期末預(yù)收賬款+上半年?duì)I業(yè)收入/2010年?duì)I業(yè)收入”衡量預(yù)收賬款對(duì)2011年全年業(yè)績(jī)的鎖定性。平均來(lái)看，90家地產(chǎn)公司“期末預(yù)收賬款+上半年?duì)I業(yè)收入/2010年?duì)I業(yè)收入”為1.5，其中一線(xiàn)龍頭為1.9，對(duì)全年業(yè)績(jī)鎖定性最強(qiáng)；其次是商業(yè)地產(chǎn)，為1.6；二線(xiàn)龍頭為1.4；其他中小公司1.1；園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)0.5，業(yè)績(jī)鎖定性最差。

　　半年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，2010年開(kāi)始地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)分化，龍頭和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)份額提升，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。2011年這種態(tài)勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)。上半年地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回款保持增長(zhǎng)，但增幅低于去年同期。其中一線(xiàn)龍頭和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售回款增幅最大，市場(chǎng)份額同比提高；園區(qū)土地開(kāi)發(fā)和主題投資類(lèi)公司銷(xiāo)售回款最差，市場(chǎng)份額有所下降。在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，一線(xiàn)龍頭公司和商業(yè)地產(chǎn)具有逆勢(shì)擴(kuò)張的能力，資金實(shí)力較弱的中小開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)份額進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

　　分析人士認(rèn)為，2009年底以來(lái)地產(chǎn)股資金鏈正在逐步收緊，但目前仍好于2008年底。橫向比較來(lái)看，2011年上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司短期償債能力依然居行業(yè)前列，其次是一線(xiàn)地產(chǎn)，二線(xiàn)龍頭較園區(qū)類(lèi)和其它中小地產(chǎn)股稍強(qiáng)，但仍低于行業(yè)平均水平，主要是同比降幅最大?？v向比較來(lái)看，2011年上半年末行業(yè)短期償債能力較期初有所下降，只有商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)類(lèi)企業(yè)短期償債能力同比持平或有所提高。

　　總體來(lái)看，在限購(gòu)政策延續(xù)的外在環(huán)境下，下半年開(kāi)發(fā)商投資力度持續(xù)下降已成定局，籌資環(huán)境也不可能有大的改善。而最大的不確定性則是市場(chǎng)，分析認(rèn)為，若銷(xiāo)售增速繼續(xù)下降，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力就會(huì)加大。這將直接導(dǎo)致房企下半年投資力度的下降。

　　市場(chǎng)變局催生并購(gòu)潮

　　日趨寒冷的外部政策環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。龍頭上市公司的”不差錢(qián)“，并不能掩蓋整個(gè)行業(yè)的秋風(fēng)瑟瑟。面對(duì)即將斷裂的資金鏈，一些房企已經(jīng)不得不甩賣(mài)資產(chǎn)，這無(wú)疑加速了新一輪房地產(chǎn)并購(gòu)潮的到來(lái)。

　　大龍地產(chǎn)600159,股吧這家曾在2009年11月憑借50.5億元天價(jià)競(jìng)得北京天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的“地王”，8月16日發(fā)布公告，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下京洋公司93.45%的股權(quán)給春光置地。公司表示，“所獲全部資金將用于公司主業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?！?公司半年報(bào)顯示，今年1至6月份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)0.41億元，較去年同期大幅下跌115.18%，造成這種情況的原因是，“由于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，融資環(huán)境日益緊張，經(jīng)營(yíng)壓力較大”。

　　事實(shí)上，不僅是大龍地產(chǎn)，那些看似實(shí)力雄厚的央企的日子也并非想象中的那么好過(guò)。8月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息顯示，華潤(rùn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司股權(quán)和債權(quán)。同一天，首鋼地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓首鋼融創(chuàng)置地有限公司50%的股權(quán)，掛牌價(jià)14.5億元。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，整個(gè)8月份，共有6例央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　有分析人士指出，自2010年3月國(guó)資委發(fā)布非房地產(chǎn)主業(yè)的78家央企“清退令”之后，央企退出動(dòng)力并不強(qiáng)烈，2010年僅有14家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但今年以來(lái)，調(diào)控政策持續(xù)不斷，新一輪二三線(xiàn)城市限購(gòu)即將拉開(kāi)，央企看不到政策放松的跡象，因此退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動(dòng)力提高，一些虧損或盈利能力不高的企業(yè)自然率先被“清退”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為， 2010年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)案例持續(xù)增長(zhǎng)。截至2011年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)已占據(jù)并購(gòu)市場(chǎng)中諸多行業(yè)之首。從動(dòng)因來(lái)看，宏觀(guān)調(diào)控政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等外部推力，以及獲取資源、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等內(nèi)部因素共同作用，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合：大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)也加速了房企并購(gòu)整合潮的推進(jìn)。

　　在具體并購(gòu)形式上，由于企業(yè)間的差異性，往往會(huì)采取不同的并購(gòu)活動(dòng)，例如金融街、陸家嘴等房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開(kāi)廣泛的收購(gòu)活動(dòng)；方興地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展600748,股吧等企業(yè)適時(shí)收購(gòu)了母公司大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并積極通過(guò)內(nèi)部資源整合推動(dòng)自身的發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合實(shí)力跨越式增長(zhǎng)；萬(wàn)科、保利、合 生創(chuàng)展、SOHO中國(guó)等企業(yè)也憑借其自身優(yōu)勢(shì)紛紛通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資源；綠城中國(guó)、中國(guó)奧園等企業(yè)也為全國(guó)性布局進(jìn)行了大量并購(gòu)活動(dòng)。

來(lái)源： 金融時(shí)報(bào)

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