從今秋開始房地產(chǎn)將進(jìn)入漫長的下行通道

　　幾乎所有人都認(rèn)為金九銀十在2011年的這個秋天不會再現(xiàn)了。得出這個結(jié)論來源于兩個信號：二三線城市的限購名單雖然還沒有完全出爐，但在更大范圍內(nèi)的限購已經(jīng)成為一個必然的結(jié)果；國務(wù)院收回20余城市的土地審批權(quán)，將土地審批控制在中央政府手中。

　　這兩個信號說明了一個最基本的事實(shí)——中央對房地產(chǎn)市場的控制在加強(qiáng)，而且在未來一個較長的時間內(nèi)，這種控制會越來越強(qiáng)。

　　如果把眼光從房地產(chǎn)市場上轉(zhuǎn)移到更大的中國經(jīng)濟(jì)體中，我們更容易得到對未來樓市的基本判斷：

　　北戴河會議即將釋放一個重要信息，在“防通脹、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”三個宏觀調(diào)控目標(biāo)中，有了側(cè)重與保留。

　　管理層目前“保留”的是“保增長”，側(cè)重于“防通脹”，在這兩個上面下工夫的情況下，未來的機(jī)會很可能就在于“調(diào)結(jié)構(gòu)”，而當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況也給予“調(diào)結(jié)構(gòu)”很好的時機(jī)。

　　由于三個目標(biāo)的分化，下一步的政策可能會走得小心翼翼，更加注重政策的節(jié)奏和力度。因?yàn)樨?cái)政政策和貨幣政策承擔(dān)了不同的角色，反通脹的貨幣政策不能觸及到經(jīng)濟(jì)的增長，或者說對于經(jīng)濟(jì)增長的傷害要達(dá)到最小。

　　因此，在前二者“小心翼翼”的同時，“調(diào)結(jié)構(gòu)”無疑面臨著最佳的機(jī)會，因?yàn)槟壳巴洺掷m(xù)、經(jīng)濟(jì)放緩的狀態(tài)更給予“調(diào)結(jié)構(gòu)”以時機(jī)。

　　房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)體的重要組成部分，在04-09年度一度扮演了重要角色，成為中國經(jīng)濟(jì)增長的一極。

　　但隨著房地產(chǎn)熱的深化，地方政府對于土地財(cái)政的依賴，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的和政治的不穩(wěn)定因素——過熱的房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格與民眾收入之間產(chǎn)生巨大反差，金融市場向房地產(chǎn)市場的傾斜對金融安全已經(jīng)構(gòu)成威脅，地方政府依靠土地財(cái)政的現(xiàn)狀已經(jīng)使得中央政策在執(zhí)行力方面出現(xiàn)影響。

　　6、7月份CPI數(shù)據(jù)破6，8月份CPI依然可能居高不下，重要的未來影響通脹的各大因素并沒有明顯的改善。

　　房地產(chǎn)市場雖然一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的回調(diào)，但從全國市場看，房地產(chǎn)泡沫依然嚴(yán)重，房價(jià)并未出現(xiàn)沒有明顯回調(diào)跡象，房地產(chǎn)投資依舊火爆。

　　金融市場上持續(xù)的加息暫時告一段落，但提高準(zhǔn)備金率這件事卻沒玩沒了。（央行）已于28日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當(dāng)于未來6個月內(nèi)收緊約8000億元資金，等于未來半年內(nèi)內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。

　　以上事實(shí)說明了中央政府下一步的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)依然是“擠泡沫”和“抗通脹”。尤其是擠壓房地產(chǎn)市場上的泡沫會繼續(xù)成為中央政府的工作重點(diǎn)，只有房地產(chǎn)泡沫擠干凈了，中央城府或許才有政策逐步放開的可能性。

　　目前，以溫州為代表的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拋售潮，大批二手房源推向市場；一線城市和部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房售價(jià)倒置的現(xiàn)象，未來市場上的二手房源會呈現(xiàn)一個遞增的局面，部分開發(fā)商以價(jià)換量的促銷活動會越來越多。

　　這是短期樓市的走勢。

　　從一個較長的時間看，如果中國經(jīng)濟(jì)走不出通脹的漩渦，那么中國的房地產(chǎn)市場就可能持續(xù)萎縮。

　　也就是說，從今秋開始，房地產(chǎn)市場有可能進(jìn)入漫長的下行通道，直到中國經(jīng)濟(jì)面的普遍好轉(zhuǎn)為止。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：王碩

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