融資環(huán)境趨緊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下半年處境更艱難

　　萬(wàn)科8日發(fā)布的中報(bào)顯示，萬(wàn)科在上半年通過(guò)信托融資65億元，均為2年期，加權(quán)融資成本約為11.4%，大大低于市場(chǎng)平均水平。

　　而招商地產(chǎn)同日發(fā)布的中報(bào)顯示，報(bào)告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長(zhǎng)了108%。導(dǎo)致短期借款變動(dòng)幅度較大的原因，招商地產(chǎn)在中報(bào)解釋為“業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大”。此外，公司一年到期的長(zhǎng)期借款達(dá)到8.64億元。

　　分析師表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾個(gè)月處境將更加艱難。

　　萬(wàn)科：不看好下半年房市

　　中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科竣工面積107萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃竣工面積729萬(wàn)平方米的14.7%，受此影響，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入199.9億元，凈利潤(rùn)29.8億元，同比分別增長(zhǎng)19.2%和5.9%。

　　科董秘譚華杰表示，近年來(lái)萬(wàn)科產(chǎn)品中裝修房比例大幅提升，使得施工周期拉長(zhǎng)，竣工滯后于銷售的情況更為明顯。但隨著四季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全 年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。萬(wàn)科在中報(bào)中稱，截至6月底，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)共有1022萬(wàn)平方米已銷售資源尚未結(jié)算，合同金額合計(jì)約1187 億元。

　　此外，不難看出萬(wàn)科不甚看好下半年房市。萬(wàn)科在中報(bào)中表示，受銷售放慢和新房入市增加的影響，今年初以來(lái)，主要城市的新房庫(kù)存量呈上 升趨勢(shì)。同時(shí)，在限購(gòu)、限貸、限售等政策的影響下，客戶的需求特征也在發(fā)生變化，投資類購(gòu)房繼續(xù)受到抑制，高端產(chǎn)品的去化周期延長(zhǎng)，面向首置首改類客戶的普通商品房占市場(chǎng)成交的比例繼續(xù)提升。

　　同時(shí)，也不難發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科對(duì)2012-2013年房市較樂(lè)觀。萬(wàn)科在中報(bào)中表示，上半年，核心城市的投資增速已同比大幅下滑，這與2008 年二季度的情況非常類似，而投資與開(kāi)工的放緩可能會(huì)影響一年以后的住房供應(yīng)。

　　萬(wàn)科在中報(bào)中也體現(xiàn)了優(yōu)異融資能力，據(jù)中報(bào)，萬(wàn)科在上半年通過(guò)信托融資65億元，均為2年期，加權(quán)融資成本約為11.4%，大大低于市場(chǎng)平均水平。

　　盡 管行業(yè)資金面整體收緊，萬(wàn)科卻保持了良好的資金狀況。截至6月末，萬(wàn)科持有貨幣資金407.8億元。相比一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到 期的長(zhǎng)期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負(fù)債率20.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)中較低水平。

　　招商：競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈

　　中報(bào)顯示，上半年?duì)I業(yè)總收入為80.9億元，比上年同期增加15.90%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為14.69億元，同比上漲39.84%，每股收益0.86元。

　　報(bào) 告指出：2011年招商地產(chǎn)新增推盤(pán)貨值達(dá)到400 億元，上半年推盤(pán)比例約占40%多，加上去年留存的尾盤(pán)80億，可售貨量在200億元以上；下半年還將新推盤(pán)200多億元，下半年新推盤(pán)多為中端樓盤(pán)和綜 合體項(xiàng)目，銷售均價(jià)將較上半年有一定的回落，從而緩解上半年項(xiàng)目均價(jià)偏高造成的銷售壓力。

　　上半年招商地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.77%，與去年同期相比上漲了1.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　不難看出報(bào)告期內(nèi)招商地產(chǎn)加快了向三四線城市拓展的速度。中報(bào)顯示，公司目前已進(jìn)入17 個(gè)城市，總項(xiàng)目資源保持在1000 萬(wàn)平方米以上。

　　但招商地產(chǎn)亦稱，下半年經(jīng)營(yíng)環(huán)境不容樂(lè)觀。隨著下半年市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。公司將通過(guò)狠抓尾盤(pán)銷售、狠抓在售項(xiàng)目的銷售、狠抓新項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　不 過(guò)，面對(duì)行業(yè)資金面整體收緊，招商地產(chǎn)資金狀況同樣還算健康。中報(bào)顯示，期末招商地產(chǎn)持有貨幣資金89.68億元，相比期初減少7.3%。與此相對(duì)應(yīng)的 是，報(bào)告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長(zhǎng)了108%。導(dǎo)致短期借款變動(dòng)幅度較大的原因，招商地產(chǎn)在中報(bào)解釋為“業(yè) 務(wù)規(guī)模擴(kuò)大”。此外，公司一年到期長(zhǎng)期借款達(dá)到8.64億元。

　　分析師：房企融資將更難

　　除了已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的萬(wàn)科和招商，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，共有17家機(jī)構(gòu)對(duì)招商地產(chǎn)2011年度業(yè)績(jī)作出預(yù)測(cè)，平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為25.86億元，同比增長(zhǎng)28.57% 平均預(yù)測(cè)攤薄每股收益為1.5元最高1.60元，最低1.4元。

　　此外，據(jù)了解，上半年主要城市的土地供應(yīng)有較大程度萎縮，雖然土地出讓的溢價(jià)率已開(kāi)始下降，但底價(jià)的調(diào)整還不明顯。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，上半年住房用地供應(yīng)只完成了全年計(jì)劃的26%，按照慣例，3、4季度會(huì)是土地的供應(yīng)高峰；同時(shí)，隨著房屋市場(chǎng)調(diào)整的持續(xù)，土地市場(chǎng)的調(diào)整預(yù)計(jì)也會(huì)更加深入。

　　此前，由于銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向信托公司尋求資金。銀監(jiān)會(huì)上月表示，將密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托活動(dòng)。

　　由于監(jiān)管層擔(dān)心不受控制房地產(chǎn)信托活動(dòng)會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)構(gòu)成新的威脅，特別是在房?jī)r(jià)走軟之際。據(jù)今年年初報(bào)道，監(jiān)管部門(mén)已下令擁有大量房地產(chǎn)投資組合的部分信托公司停止房地產(chǎn)融資操作。

　　基于一系列不利因素，標(biāo)準(zhǔn)普爾駐香港的企業(yè)評(píng)級(jí)主管李國(guó)宜周一表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾個(gè)月的處境將更加艱難。

　　李國(guó)宜稱，與幾個(gè)月前相比，目前的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，一方面海外融資難度加大，另一方面中國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)信托市場(chǎng)融資的監(jiān)管。

　　李國(guó)宜表示，標(biāo)準(zhǔn)普爾6月份曾預(yù)計(jì)，到明年6月份房?jī)r(jià)將回調(diào)10%，這一預(yù)期仍未改變。目前，零星的降價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)，若資金面進(jìn)一步惡化，降價(jià)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　此外，李國(guó)宜稱，未來(lái)12個(gè)月有大量再融資債券到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很容易受到?jīng)_擊，不過(guò)標(biāo)準(zhǔn)普爾追蹤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多在今年年初就已經(jīng)赴海外融資。

　　旁邊報(bào)道

　　地產(chǎn)景氣指數(shù)重返過(guò)熱

　　據(jù)國(guó)土部網(wǎng)站消息，根據(jù)中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心發(fā)布的第二季度CLI中地指數(shù)報(bào)告顯示，地產(chǎn)景氣指數(shù)重返過(guò)熱狀態(tài)，土地市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)。

　　第 二季度，CLI綜合指數(shù)上升至265.27點(diǎn)，較第一季度增長(zhǎng)14.4%；反映我國(guó)土地市場(chǎng)總量變化及其增長(zhǎng)發(fā)育過(guò)程的市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)，第二季度快速回升至 249.20點(diǎn)，較一季度增長(zhǎng)53.8 %；主要反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身景氣動(dòng)向，以及宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行影響的地產(chǎn)景氣指數(shù)，第二季度達(dá)到524點(diǎn)，環(huán)比漲幅33%。

　　報(bào)告還顯示，第二季度商品住宅用地和商服用地出讓平均價(jià)款環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，“高價(jià)地”現(xiàn)象得到明顯遏制。

　　中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線房產(chǎn)市場(chǎng)

　　據(jù)報(bào)道，鏈家地產(chǎn)宣布斥資40億元進(jìn)軍二三線市場(chǎng)，此外偉業(yè)我愛(ài)我家、世聯(lián)地產(chǎn)、香港中原地產(chǎn)等也在此前開(kāi)始了二三線城市的擴(kuò)展，而上述經(jīng)紀(jì)公司之前的市場(chǎng)重點(diǎn)均為總部所在的一線城市。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)發(fā)布的擴(kuò)張計(jì)劃，未來(lái)四年將通過(guò)現(xiàn)有資金、投資公司注資以及經(jīng)營(yíng)收入自籌資金40余億元，實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局15個(gè)城市，而目前鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍僅局限于北京、大連、天津、南京4個(gè)城市，且北京的業(yè)務(wù)量占其總份額的九成以上。

　　此外，世聯(lián)地產(chǎn)此前發(fā)布公告稱，以3000萬(wàn)元自有資金收購(gòu)四川嘉聯(lián)興業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司51%的股權(quán)。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示，未來(lái)將繼續(xù)在二三線城市選擇本地經(jīng)紀(jì)公司，進(jìn)而推進(jìn)世聯(lián)的擴(kuò)張。

來(lái)源：云南信息報(bào)

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