下半年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù) 放松的可能性幾乎沒(méi)有

自去年4月份北京率先開(kāi)始并迅即在全國(guó)43個(gè)城市實(shí)施住宅限購(gòu)令以來(lái)，相關(guān)城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來(lái)看，住宅無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購(gòu)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)還包括，樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。截至目前，北京商品房可售房源已達(dá)10.8萬(wàn)套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個(gè)月，是2009年的3倍。

同樣的情況也出現(xiàn)在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點(diǎn)城市。不僅是開(kāi)發(fā)商，受限購(gòu)影響深刻的還有地方政府，“慘淡”的賣(mài)地成績(jī)單便是明證。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担苯訉?dǎo)致各地土地出讓金收入大幅下滑。

7月19日發(fā)布的全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金“半年報(bào)”也顯示，北京、上海等6個(gè)城市的土地出讓金均低于去年同期。至于當(dāng)下輿論關(guān)注的焦 點(diǎn)，則是三線城市限購(gòu)名單何時(shí)遴選完成并擇機(jī)發(fā)布。中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉28日預(yù)測(cè)，“應(yīng)該在8月底，以應(yīng)對(duì)金九銀十。”住建部一官員則表示，“尚未確定，但可以肯定的是限購(gòu)年內(nèi)不會(huì)取消?！毕掳肽暾叻潘傻目赡苄詭缀鯖](méi)有。“遴選新一輪限購(gòu)的二三線城市名單，將主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。”

商品房需求受較大抑制 下半年房?jī)r(jià)降是趨勢(shì)

本輪樓市調(diào)控將滿一年，全國(guó)一線城市商品住宅庫(kù)存跌入低谷。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市依然處于“量變”中，房?jī)r(jià)仍難大范圍松動(dòng)。

截至4月12日，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京存量商品住宅庫(kù)存37154套，期房住宅庫(kù)存59949套，累計(jì)97103套。北京的商品住宅庫(kù)存數(shù)量從今年1月18日跌至10萬(wàn)套以下后，近期始終維持在10萬(wàn)套以下。北京商品房房源新增供應(yīng)明顯減少，商品住宅庫(kù)存數(shù)不足去年同期的25%，創(chuàng)8個(gè)月以來(lái)的新低。

北京的土地供應(yīng)自去年四季度到現(xiàn)在以遠(yuǎn)郊區(qū)為主，城區(qū)的在售項(xiàng)目成為稀缺資源。加上持續(xù)低迷的新增供應(yīng)量，使得庫(kù)存的房源很難出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，很多市區(qū)、近郊的項(xiàng)目此前銷售得比較好，已經(jīng)成了尾盤(pán)，開(kāi)發(fā)商無(wú)意降價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)在上半年依然堅(jiān)挺，商品房?jī)r(jià)格真正得以調(diào)整尚需一定時(shí)間。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，深圳全市商品住房可售套數(shù)為19388套，當(dāng)日成交77套。

4月12日，上海市房地產(chǎn)交易中心官方數(shù)據(jù)顯示，上?？墒凵唐纷≌?6952套，當(dāng)日成交750套。

與此相對(duì)，上海房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周4月4日-4月10日上海商品住宅成交面積為12.3萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周下跌33.36%；成交均價(jià)為19992元/平方米，環(huán)比上漲了2.12%；商品住宅新增供應(yīng)面積為9.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌66%。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前滬深兩地商品住宅庫(kù)存跌入了低谷，在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有大范圍松動(dòng)，未解決供求問(wèn)題是重要原因。

此外，全國(guó)主要城市商品住宅成交面積上周普遍下滑。據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30個(gè)城市商品房成交量出現(xiàn)下跌，16個(gè)城市成交量跌幅在40%以上。其中，大連、三亞和合肥3城市成交量跌幅逾70%。重點(diǎn)城市中，除武漢外，商品房成交量皆環(huán)比下跌，其中重慶跌幅最大，達(dá)58.66%。數(shù)據(jù)還顯示，多數(shù)城市上周商品房成交均價(jià)變動(dòng)平緩。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)樓市依然處于“量變”中，成交量的下調(diào)是因?yàn)楣?yīng)量的減少，但并未給開(kāi)發(fā)商太多壓力。

“新滬四條”出臺(tái)后的首個(gè)周末，其威力就開(kāi)始顯現(xiàn)。

上周末，記者多路探訪開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，以往一些熱銷的項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)的成交量開(kāi)始有所下滑。

“新的政策提高了購(gòu)房者的買(mǎi)房門(mén)檻，肯定對(duì)樓市成交存在一定程度的影響?！币幻笀?chǎng)經(jīng)理表示。

購(gòu)房者猶豫不決

上周末，寶山推出兩個(gè)公寓項(xiàng)目。昨日10時(shí)，記者來(lái)到位于寶山顧村板塊的一項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有不少購(gòu)房者前來(lái)參加搖號(hào)，很多家庭都是兩三個(gè)人一起看房。

但是這種場(chǎng)面，對(duì)于一些一直關(guān)注該項(xiàng)目的購(gòu)房者而言，就顯得不夠熱鬧了。 “和6月底相比，人數(shù)差遠(yuǎn)了。 ”現(xiàn)場(chǎng)一名的陳姓購(gòu)房者說(shuō)。據(jù)其介紹，6月時(shí)他就是由于排號(hào)太靠后了沒(méi)有買(mǎi)到自己中意的房子，這次才繼續(xù)來(lái)看。 “主要是現(xiàn)在感覺(jué)不確定，房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何，心里沒(méi)有底。這次沒(méi)有買(mǎi)到中意的房子，我還是會(huì)選擇再等等看。 ”陳先生說(shuō)道。

另外一對(duì)年輕的購(gòu)房者則坦言：“我們準(zhǔn)備結(jié)婚了，所以得趕緊把房子定下來(lái)，即使以后調(diào)控政策改變，房?jī)r(jià)會(huì)跌，我們也等不到那時(shí)候了。 ”

截至記者中午時(shí)離開(kāi)售樓處，該項(xiàng)目的銷控表上，仍由很多房源未貼上已售的紅色標(biāo)簽。

而另外一路記者則跟隨一網(wǎng)站組織的網(wǎng)友看房團(tuán)對(duì)嘉定的幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行參觀，在大巴上，很多購(gòu)房者在談?wù)摌鞘行抡r(shí)也表達(dá)出了猶豫的心態(tài)?！翱偢杏X(jué)房?jī)r(jià)有下跌的可能，現(xiàn)在先看看，萬(wàn)一有合適的也會(huì)考慮出手。 ”看房者沈先生說(shuō)。

雖然案場(chǎng)的銷售人員一直在極力推介，但是購(gòu)房者卻并不急于確定。黃女士對(duì)嘉定一項(xiàng)目留下了較深印象，并且對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)表示贊賞。但是真正到要確定意向的時(shí)候，黃女士卻坦言，還將繼續(xù)觀望一段時(shí)間。也有不少購(gòu)房者向案場(chǎng)經(jīng)理咨詢限購(gòu)令升級(jí)后，是否有什么規(guī)避的方式，但是案場(chǎng)經(jīng)理都坦言“現(xiàn)在無(wú)法操作，沒(méi)到年限的只有再多等幾個(gè)月了。 ”一名案場(chǎng)經(jīng)理表示，對(duì)于最近上海出臺(tái)的新“滬四條”涉及到“不能補(bǔ)繳個(gè)人所得稅”這條，對(duì)他們的項(xiàng)目和銷售影響不大，因?yàn)樗麄兊目蛻羧褐饕侵懈叨丝蛻?，幾乎不存在補(bǔ)繳個(gè)稅購(gòu)房的情況。

但他坦言，新政對(duì)剛需者特別是非戶籍購(gòu)房者，肯定會(huì)有一定的影響，因?yàn)樾律虾Ｈ苏剂瞬恍〉谋壤?，而且目前上海樓市的確存在一定比例的“補(bǔ)繳個(gè)人所得稅”情況。新政的實(shí)施也會(huì)對(duì)樓市成交存在一定程度的影響。

樓市“夏眠”7區(qū)縣0開(kāi)盤(pán)

隨著7月最后一周的結(jié)束，2011年首個(gè)樓市淡季月的供應(yīng)情況也塵埃落定。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年7月上海共計(jì)28個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比6月下跌了26.3%。隨著開(kāi)盤(pán)量的持續(xù)下滑以及近幾周成交量的萎靡，從一定程度上反應(yīng)出上海樓市已經(jīng)邁入“夏眠期”。

數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，7月開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目主要分布在寶山和浦東新區(qū)，兩區(qū)共計(jì)開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目11個(gè)，占比近4成；而位于外環(huán)外的金山以及地處市中心的虹口、閘北、徐匯、長(zhǎng)寧、新黃浦、靜安等區(qū)則呈現(xiàn)0開(kāi)盤(pán)。曾在6月有過(guò)一股開(kāi)盤(pán)小高潮的青浦區(qū)則出現(xiàn)較大下滑，7月僅3個(gè)樓盤(pán)入市。

與此同時(shí)，7月上海共有24個(gè)項(xiàng)目延遲上市，環(huán)比6月下滑近3成，其中有近半數(shù)的項(xiàng)目推遲到8月開(kāi)盤(pán)。這24個(gè)項(xiàng)目包括象嶼酈庭、富興華庭等7個(gè)全新盤(pán)。

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