房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)

　　自去年4月開(kāi)始的內(nèi)地樓市調(diào)控，至今已一年有余，房?jī)r(jià)這匹一段時(shí)期內(nèi)，似乎有點(diǎn)脫韁的野馬，隨著今年年初開(kāi)始的限購(gòu)，限貸等新政的出臺(tái)和實(shí)施，開(kāi)始放慢了其狂奔的步伐，一線城市的住宅成交量，較之去年年底前，有了較大幅度的下降。住宅成交均價(jià)由當(dāng)初成交火爆時(shí)期的跳漲，逐步趨于平穩(wěn)，除個(gè)別地區(qū)和項(xiàng)目外，多數(shù)城市漲幅開(kāi)始趨緩，少數(shù)城市有小幅度下降。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)。

　　自98年我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)因其對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的巨大推動(dòng)作用和貢獻(xiàn)，使其當(dāng)仁不讓地成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè).10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，不僅拉動(dòng)了60余個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也加快了我國(guó)城市化的進(jìn)程，我國(guó)城市化率，由2000年前的30%，上升到2010年的47%左右，居民的居住條件也得到了極大的改善，我國(guó)城市居民的住房人均住房面積，由10年前的不足7平米，上升到目前的人均近30平米。老百姓對(duì)住房的需求由當(dāng)初的住的下，分得開(kāi)，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦淖〉姆奖?，住的舒適。當(dāng)年四世同堂的狀況，已基本上不再存在。

　　10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)雖然得到了巨大的發(fā)展，但住房問(wèn)題并沒(méi)有從根本上解決，1/城市中部分困難群體，由于各種原因，其住房條件依然困難；2/同時(shí)，由于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，大量的外來(lái)人口涌入中心城市，造成部分一線城市，出現(xiàn)以外來(lái)中低收入人口為主體的住房困難問(wèn)題，這兩類群體，構(gòu)成了當(dāng)前住房問(wèn)題的突出矛盾。這兩類群體住房困難問(wèn)題的出現(xiàn)，原因主要在于，10年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)也的高速發(fā)展，只是以商品房為主的單兵獨(dú)進(jìn)的方式進(jìn)行，而政府忽視了對(duì)困難群體住房問(wèn)題的關(guān)注，重市場(chǎng)，輕保障，是多數(shù)地方政府發(fā)展房地產(chǎn)也的主要思路，保障性住房建設(shè)始終沒(méi)有被各級(jí)政府所重視。因此10年來(lái)積累了大量的欠賬。同時(shí)，由于某些媒體和政策的誤導(dǎo)，將人人有房住的發(fā)展思路，演變?yōu)榱巳巳擞凶》康腻e(cuò)誤認(rèn)識(shí)。正是在這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)下，使得本就供需不平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，演變?yōu)槿窠該尫康膽?zhàn)場(chǎng)，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快的上漲。雖然自2003年，國(guó)家即開(kāi)始注意到房地產(chǎn)方面出現(xiàn)的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行多次調(diào)控，但由于對(duì)人人有房住和人人有住房的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，始終沒(méi)有根本上得到扭轉(zhuǎn)，同時(shí)也沒(méi)有對(duì)重市場(chǎng)，輕保障的錯(cuò)誤作法進(jìn)行糾正，最終使得歷次調(diào)控的結(jié)果，適得其反變成越調(diào)越漲。如果當(dāng)初就能按照98住房制度改革所制定的方向，保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，就不會(huì)出現(xiàn)如今 這種，房地產(chǎn)演變?yōu)樯鐣?huì)突出矛盾的狀況。

　　為緩解因住房問(wèn)題而產(chǎn)生的社會(huì)矛盾，國(guó)家自年初開(kāi)始，進(jìn)行新一輪的樓市調(diào)控，并開(kāi)始重視保障房的建設(shè)，同時(shí)制定了宏大的保障房建設(shè)5年規(guī)劃，5年3600萬(wàn)套。重視保障房建設(shè)，歸還歷史欠賬，這無(wú)疑是正確的，但我們不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。重保障房建設(shè)，輕商品房市場(chǎng)建設(shè)。

　　現(xiàn)階段，土地出讓依然是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，對(duì)商品房市場(chǎng)的過(guò)渡調(diào)控壓制，必然會(huì)使商品房市場(chǎng)萎縮，而商品房市場(chǎng)的萎縮，必然會(huì)影響到土地的出讓，而土地出讓的減少，必然會(huì)使地方財(cái)政收入下降，而地方財(cái)政收入的下降，必然會(huì)影響到保障房建設(shè)資金的投入。

　　而根據(jù)審計(jì)署公開(kāi)的數(shù)據(jù)，地方政府目前的地方債務(wù)高達(dá)10萬(wàn)億以上，地方政府的財(cái)政困難由此可見(jiàn)一斑。.

　　政府已經(jīng)注意到保障房建設(shè)所面臨的資金困難問(wèn)題，為解決其資金困難，發(fā)改委最近作出決定，企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債，用于保障房建設(shè)，似乎這個(gè)主意不錯(cuò)，但我以為，這是個(gè)極其危險(xiǎn)的方法。保障房建設(shè)本身就是微利，甚至可能虧損的事情，為減輕地方政府的債務(wù)壓力，將其轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的最終目的是獲取利潤(rùn)的，沒(méi)有利潤(rùn)或微利，甚至虧損的事情，多數(shù)企業(yè)是不會(huì)參與的近日有媒體報(bào)道，僅70%的大型房企業(yè)，未參與保障房建設(shè)就是明證。企業(yè)發(fā)債，由于其信譽(yù)度問(wèn)題的客觀存在，其并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言，若想成功發(fā)行企業(yè)債，其唯一方式就是使用收益高回報(bào)，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)，而目前通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，保障房建設(shè)基本上微利或無(wú)利，甚至有可能虧損，相信多數(shù)企業(yè)是不會(huì)去做的。而企業(yè)債的風(fēng)險(xiǎn)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府的。如果該發(fā)債企業(yè)虧損，受損害的不僅是購(gòu)買(mǎi)該債券的投資者，如果這種保障房建設(shè)企業(yè)債規(guī)模

　　過(guò)于龐大，甚至可能誘發(fā)金融危機(jī)。住房問(wèn)題，現(xiàn)階段國(guó)家不可能大包大攬，必須動(dòng)員社會(huì)各方面的力量，依靠國(guó)家，集體和個(gè)人共同承擔(dān)。住房問(wèn)題必須循序漸進(jìn)地逐步去解決，而大躍進(jìn)似的保障房建設(shè)，有可能產(chǎn)生適得其反的效果。正確的作法應(yīng)該是，市場(chǎng)的貴市場(chǎng)，保障的歸保障。放開(kāi)商品房市場(chǎng)，其價(jià)格由市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，為防范商品房市場(chǎng)過(guò)渡瘋狂，可以提高其準(zhǔn)入門(mén)檻，一是嚴(yán)格審查購(gòu)買(mǎi)人資信資格，現(xiàn)行的限貸，首付政策可以繼續(xù)保留，避免資信較低者因償貸困難，而給金融機(jī)構(gòu)造成信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是大幅度提高開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，將注冊(cè)資本金提高到5億元以上，淘汰那些空手套白狼的個(gè)體地產(chǎn)企業(yè)；三是取消預(yù)售制，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，既可避免爛尾樓的出現(xiàn)，損害購(gòu)房人的利益，也可以有效防范開(kāi)發(fā)貸可能給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　住房問(wèn)題，現(xiàn)階段國(guó)家不可能大包大攬，必須動(dòng)員社會(huì)各方面的力量，依靠國(guó)家，集體和個(gè)人共同承擔(dān)。住房問(wèn)題必須循序漸進(jìn)地逐步去解決，而大躍進(jìn)似的保障房建設(shè)，有可能產(chǎn)生適得其反的效果。

　　老的錯(cuò)誤正在得到糾正輕保障房建設(shè)；但同時(shí)也應(yīng)避免新的錯(cuò)誤發(fā)生將商品房市場(chǎng)搞死，尤其是要糾正商品房只具居住屬性的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。商品房之所以為商品，正因?yàn)槠渫瑫r(shí)具備居住和投資功能呢個(gè)若商品房失去了投資功能，其就無(wú)從稱之為商品房了。切商品房的投資功能，只要正確引導(dǎo)，它可以有效地助力政府解決老百姓的住房問(wèn)題，如無(wú)投資屬性，10年來(lái)，沒(méi)有住房投資者的投資，住房租賃市場(chǎng)就不可能存在，而沒(méi)有住房租賃市場(chǎng)，中國(guó)就不可能是今日之中國(guó)，正是廣大住房投資人，有效地解決了數(shù)億流動(dòng)人口的居住問(wèn)題。沒(méi)有住房投資人的存在，住房問(wèn)題早已成為極大的社會(huì)矛盾了。

　　在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)對(duì)住房投資，不僅不應(yīng)打擊，甚至還應(yīng)加以鼓勵(lì)，但可以正確進(jìn)行引導(dǎo)，比如規(guī)定，其所購(gòu)買(mǎi)的住宅，在一定時(shí)期內(nèi)如10年，只能用于出租，不得出售，如若因特殊原因，需要轉(zhuǎn)讓，可以對(duì)其轉(zhuǎn)讓收入征收高額增值稅，讓其基本無(wú)利可圖。

　　總之，要使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)地發(fā)展，并有效解決老百姓的住房問(wèn)題，一定要堅(jiān)持正確的方向，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，二者不可偏廢。

　　近日李克強(qiáng)副總理在考察北京市門(mén)頭溝棚戶區(qū)改造時(shí)說(shuō)，推進(jìn)棚戶區(qū)改造等保障房建設(shè)，不僅能提升群眾生活質(zhì)量，擴(kuò)大消費(fèi)，改善城市面貌，而且是宏觀調(diào)控的重要舉措，有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人都要深入一線，督促督察，把這件一舉多得、利國(guó)利民的事抓好抓實(shí)。

　　對(duì)李副總理的談話，應(yīng)深刻理解，保障房也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范疇，把保障房建設(shè)搞好了?？梢源偈狗康禺a(chǎn)健康發(fā)展，同時(shí)也有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地發(fā)展。擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需，如此重大的作用，正說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。

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