中小房企也退房 房地產開打洗牌戰(zhàn)

　　“隨著調控的深入及其效應的產生，房地產市場"洗牌戰(zhàn)"在所難免，相應地，在股票市場上也將有所反應。”有業(yè)內資深人士分析認為。

　　爭相“甩買”房地產股權

　　5月18日，弘業(yè)股份發(fā)布公告稱，公司擬通過江蘇省產權交易所掛牌轉讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權，以該股權的評估值1014.20萬元為掛牌價，公司關聯(lián)方江蘇愛濤置業(yè)有限公司擬受讓該股權。轉讓目的是“整合優(yōu)化內部資源、重點推進主營業(yè)務經營目標”。

　　5月13日，宏達股份及其控股子公司四川華宏國際經濟技術投資有限公司與關聯(lián)企業(yè)四川宏達世紀房地產有限公司控股子公司簽訂了《股權轉讓協(xié)議》，公司、華宏國際分別擬將持有的成都宏達置成房地產開發(fā)有限公司93.1%、4.9%股權轉讓給世紀房產，按置成房產經評估后的凈資產價值1:1的比例作價，上述股權轉讓價格分別為近11.33億元、近6000萬元。

　　另悉，金發(fā)科技已經將持有的長沙高鑫房地產公司75%股權轉讓給廣州誠信投資管理有限公司，價格為5.54億元；建發(fā)股份轉讓上海長進置業(yè)公司100%股權。

　　當然，在房地產行業(yè)中已經上市的公司并不多，因此，僅僅以上市房地產公司對房地產資產的轉讓還不能反應整個行業(yè)的動態(tài)。那么，目前整個行業(yè)的動態(tài)究竟是怎樣的？

　　有知情人士透露，目前，央企非主業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)退出房地產資產也正在進行之中。進入5月份以來，僅以北京產權交易所掛牌項目為例，就有中國恒天集團公司、南方工業(yè)資產管理有限責任公司、中機十院國際工程有限公司三家央企或者下屬企業(yè)甩賣地產股權。其中，中機十院國際工程公司在北京產權交易所將其持有的十院金鑫洛陽置業(yè)公司35%股權掛單出售，底價是人民幣1157.42萬元。

　　北京產權交易所發(fā)布的第一季度交易數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北交所房地產行業(yè)共成交標的14宗，總額25.81億，其中受讓方七成為非國有企業(yè)。 記者根據(jù)北京產權交易所、上海聯(lián)合產權交易所等交易平臺以及上市公司轉讓地產股權的公開數(shù)據(jù)進行粗略統(tǒng)計，今年截至5月18日就已經有92.1億元資金抽離房地產行業(yè)。

　　 資金是最大的“瓶頸”

　　“現(xiàn)在我們才真正感到了調控政策帶來的壓力，其中資金方面的壓力最大?！背啥寄持行》科罄峡傁蛴浾咛寡裕浇衲耆径热绻€沒有更多融資渠道，那他們肯定就扛不住了。他估計到那個時候才真正是地產股權轉讓的高峰時段。

　　那么，現(xiàn)在房地產企業(yè)的融資渠道究竟還有多少？從傳統(tǒng)的而且也是主要的融資渠道銀行貸款來看，現(xiàn)在監(jiān)管層盯得最緊的也就是這一塊貸款?！翱傂幸呀洿蜻^多次招呼了，要求對中小房企的貸款從嚴控制，在一般情況下基本上不會放出去，出了事，哪個負得起這個責任？”成都一家銀行的客戶經理這樣告訴記者。

　　對于目前比較流行的房地產信托融資，對中小房企來說，同樣可望而不可及?！叭谫Y成本比銀行貸款高不說，而且融資門檻更高，許多中小房企并不具備相應抵押、擔保物?！鄙鲜龇科罄峡傉f，他們曾經找過幾家信托公司，得到的回答都差不多需要沒有任何瑕疵的抵押、擔保物，而且這些抵押、擔保物基本上只限于房產或者土地使用權，其他的東西一般不會考慮。記者在采訪中獲悉，由于持續(xù)不斷的房地產調控，信托機構越來越擔心房產價格大幅下跌，因此，對抵押、擔保物的折扣打得很“兇”，最多有可能按照現(xiàn)在的評估值打對折即折價50%。

　　“事實上，除了上述原因外，目前對房地產信托的監(jiān)管風險也在升級?！毙磐袑＜?，中國資本市場有限公司首席經濟學家孫飛說，銀監(jiān)會加強房地產信托業(yè)務監(jiān)管并非今日始，也非明日終。早在今年1月20日中國銀監(jiān)會就下發(fā)了通知，要求各商業(yè)銀行需在2011年年底前將銀信理財合作業(yè)務表外資產轉入表內，要求各信托公司對商業(yè)銀行未轉入表內的銀信合作信托貸款，按照10.5%的比例計提風險資本。

　　“目前房地產信托存在風險隱患，也是促使管理層再下重手調控的原因之一?！睂O飛說，尤其是“限購令”的出臺打亂了房地產企業(yè)的銷售業(yè)績預期，很可能因此出現(xiàn)還款資金不能按期到位的情況。這表明目前房地產信托存在風險隱患，隨著房地產調控持續(xù)加強，真正的房地產冬天會到來，資金鏈脆弱的中小開發(fā)商會首當其沖。

　　房地產股機會有分歧

　　“目前我們對地產股持暫時回避的態(tài)度?！背啥急⊥顿Y管理有限公司總經理劉杰說，去年以來的地產股一路坎坷，目前地產股確實很便宜，希望地產股“時來運轉”的心情可以理解，但還得面對現(xiàn)實：一個現(xiàn)實是雖然各地的“限購令”出臺了，但正在上海、重慶試點的房產稅是肯定要在全國普遍實施的，而一旦普遍實施，對房地產行業(yè)的打擊不可低估。

　　對地產股同樣不感興趣的還有上海匯利資產管理有限公司總經理何震?！百嶅X才是硬道理，雖然目前的地產股估值便宜，但賺不到錢，這于投資又有何益？”何震反問記者。

　　不過，目前市場人士對地產股的態(tài)度也并非“一邊倒”。海通證券研究報告指出，截至5月16日，房地產板塊動態(tài)PE在20.68倍，5月后國內房地產行業(yè)有望出現(xiàn)“價跌量升”的良性局面，行業(yè)后期將有望出現(xiàn)較大估值修復行情。

　　國金證券監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，4月全國商品房開發(fā)投資額4494億元，同比增長34.6%，投資增速略超預期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升，高于去年全年33.2%的增速，從2002年以來的歷史來看，目前超過34%的投資增速也在高位，這說明了當前房地產開發(fā)商對未來一段時間的房地產市場依然持有一定的樂觀預期，這也有望給A股市場的地產股帶來一定的投資機會。

　　在此背景下，國金證券推薦三類公司：一是抗風險能力較強的一線龍頭，包括保利地產、萬科、金地集團、招商地產；二是實力較強的區(qū)域龍頭，推薦南通科技和寧波富達；三是具有優(yōu)質項目的重估折價率較高的華業(yè)地產和冠城大通。

　　“房價不降，調控不止”正是當下房地產行業(yè)的寫照。“這對投資者來說，反而可能出現(xiàn)政策幫助打壓地產股，提供買入機會的局面，但應該進行細分，而抓大放小是一條基本的原則?！庇蟹治鰩熣J為。

來源：國際金融報

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