政策技術(shù)資金面面相覷房地產(chǎn)時(shí)間之窗已打開?

　　我們生活在一個(gè)偉大而又瘋狂的時(shí)代，買房者的經(jīng)歷使大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行路徑充滿了無(wú)窮的好奇和猜想，讓我們一起細(xì)細(xì)體味這個(gè)時(shí)代所散發(fā)出的氣息并共同見證它的真相。全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家弗雷德·哈里森認(rèn)為，今年可能是房地產(chǎn)變盤的節(jié)點(diǎn)，時(shí)間之窗打開了。

　　政策面

　　調(diào)控加緊再加緊

　　十多年來房?jī)r(jià)的高速上漲，已使部分大城市的居民對(duì)擁有房產(chǎn)越來越感到可望而不可及，城市化的基礎(chǔ)和動(dòng)力何在?

　　從2003年開始，政府就對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行過數(shù)次試探性調(diào)控，但都由于調(diào)控方式和力度及房地產(chǎn)循環(huán)周期節(jié)點(diǎn)沒有真正到來等原因而未能奏效。2010年4月以來，面對(duì)瘋狂上漲的房?jī)r(jià)和巨大的社會(huì)輿論壓力，管理層終于開始實(shí)行被稱為“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從上調(diào)房貸到限購(gòu)、加息，從試點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機(jī)需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控力度之大、涉及面之廣前所未有，足見其決心之大，大有不把房?jī)r(jià)打下去絕不罷休之勢(shì)。

　　技術(shù)面

　　指標(biāo)鈍化再鈍化

　　經(jīng)濟(jì)分析有效的方法是化繁為簡(jiǎn)，綱舉目張。簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)性指標(biāo)，以房市中的租售比、房?jī)r(jià)收入比相當(dāng)于股市中的市盈率指標(biāo)來看房市，令人吃驚。

　　以波瀾壯闊、跌宕起伏的滬市A股K線圖為例，老股民對(duì)這四個(gè)時(shí)間和點(diǎn)位不陌生：1997年1510點(diǎn)、1999年1756點(diǎn)、2001年2245點(diǎn)和2007年的6124點(diǎn)，它們對(duì)應(yīng)的簡(jiǎn)單市盈率，大約是60倍、63倍、66倍和70倍。A股從來沒有在60倍的市盈率以上停留超過兩個(gè)月，這個(gè)看似簡(jiǎn)單的常識(shí)有時(shí)會(huì)救我們的命。

　　來看一下美國(guó)房?jī)r(jià)收入比，即新建單戶住宅平均售價(jià)與人均可支配收入之比，它的歷史均值為8.4，超過9就屬于歷史極值區(qū)域，1989年美國(guó)房地產(chǎn)崩盤前這個(gè)指標(biāo)值是9.73，2007年次貸危機(jī)前是9.9。

　　再看一下國(guó)內(nèi)房產(chǎn)業(yè)中這些基礎(chǔ)性的指標(biāo)值，租售比超過500國(guó)際正常值150。按單套住宅80平方米計(jì)，目前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比也超過30國(guó)際正常值6-9。

　　資金面

　　貨幣收縮再收縮

　　2009年和2010年，管理層為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)向市場(chǎng)注入了巨額流動(dòng)性，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，2011年和2012年國(guó)內(nèi)將面臨巨大的通脹壓力。從2010年底開始改變適度寬松的貨幣政策，通過提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性，以應(yīng)對(duì)不斷加劇的通脹趨勢(shì)。在可預(yù)見的今明兩年內(nèi)，國(guó)家的這一政策應(yīng)該不會(huì)改變。

　　從長(zhǎng)期來看，隨著劉易斯拐點(diǎn)的來臨，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力供應(yīng)已經(jīng)趨緊，工資水平正在上漲。資源品價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上升，國(guó)內(nèi)也面臨嚴(yán)重的通脹壓力，流動(dòng)性緊縮可能成為常態(tài)。緊縮貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫意味著什么，相信過來人都有經(jīng)驗(yàn)。

　　“勝利者的詛咒”能否兌現(xiàn)?

　　弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家，他曾準(zhǔn)確預(yù)見了1992年英國(guó)房地產(chǎn)的崩潰及2007年美國(guó)房地產(chǎn)的崩盤。根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期，工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在這18年里，哈里森認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂哈里森稱之為“勝利者的詛咒”，最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。

　　為什么房地產(chǎn)周期能夠在工業(yè)革命后的幾百年中世界上所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都是如此相同呢?我想是因?yàn)槿诵允枪餐?，即人類的恐懼、貪婪推?dòng)了房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)往復(fù)、周而復(fù)始。讓我們來看看世界上最近幾個(gè)著名的房地產(chǎn)泡沫：美國(guó)1989年房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致信貸危機(jī)，到2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫再次破裂;日本房地產(chǎn)1974年開始為期3年的調(diào)整，到1992年一個(gè)更大的泡沫破裂;香港房地產(chǎn)1985年開始復(fù)蘇，中間經(jīng)歷慘痛的崩盤，人均資產(chǎn)損失273萬(wàn)港幣，到2003年香港房地產(chǎn)業(yè)才再次復(fù)蘇。

　　1998年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的元年，從這一年開始國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了7年的上漲后，在2005年有一個(gè)短暫的調(diào)整，然后又有3年的快速上漲，2008年上漲被全球金融危機(jī)暫時(shí)打斷，2009年全年及2010年初又是極為瘋狂的上漲。根據(jù)哈里森周期，2011年左右的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)處在變盤的節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)的“時(shí)間之窗”是否已經(jīng)打開?

來源：廈門商報(bào) 作者：陳文強(qiáng)

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