國際資本大鱷正在“對賭”中國房地產泡沫

去年以來，全球“做空”中國的力量正在集結，美國《新聞周刊》把中國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰，列為“2010年十大世界預測”第二位；華爾街空頭大師查諾斯斷言，中國房地產業(yè)的問題比迪拜嚴重1000倍，資產高估與信用供應過剩是主要原因，中國過多的貨幣造就了房地產泡沫；英國《金融時報》刊文稱，中國將重蹈日本覆轍。而國際評級公司惠譽近日更是以信貸規(guī)模急劇擴大、房地產價格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風險為由，將中國的長期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調整至負面，一場“做空”中國的大幕正在拉開。

發(fā)達國家房地產市場增長停滯，而新興經濟體房價繼續(xù)飆升。近期《經濟學人》發(fā)布最新全球房價排名報告顯示，歐美等發(fā)達國家樓市深陷價格低洼，不斷下跌的房價成為各國經濟復蘇的障礙。一些發(fā)達國家房地產庫存規(guī)模較大，房價面臨“二次探底”風險。2009年美國房地產市場附加值占GDP達到13.2%，房屋作為重要的抵押品對美國銀行業(yè)4.3萬億美元房地產抵押貸款和近10萬億美元資產支持證券的質量具有關鍵性影響，然而美國房價依然持續(xù)下跌，目前處于2005年以來的最低點；新屋銷售量和新屋開工率極其低迷，處于三十多年來的最低值，預計本輪房地產衰退對美國經濟的拖累還將繼續(xù)。與此相反，亞太地區(qū)等新興市場樓市火爆異常，亞太地區(qū)目前已經顯現(xiàn)房地產泡沫的明顯信號，資本大鱷正是看好這塊“肥肉”。

中國是選擇的最佳“做空”對象，高房價問題不僅是房地產市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續(xù)發(fā)展和國家經濟安全的重大問題。國際資本正是看到了這種扭曲，將房地產市場作為其主要的“做空”目標。一方面，吹大泡沫，去年以來，國際資本以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進入房地產市場。在人民幣升值預期日漸增強的情況下，流入我國房地產市場的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資產價格獲取資產升值與套匯的雙重收益。

而另一方面，資本大鱷“翻手為云，覆手為雨”，又在厲兵秣馬，集結“做空”中國的動能。查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的資本大佬，不約而同“看空中國”。查諾斯宣揚，近期他募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產泡沫破裂。國際金融大鱷索羅斯裹挾萬億熱錢重返香港，對中國虎視眈眈。

宣稱“中國經濟崩潰”的人，所持理由不外乎三個：投資、房地產、信貸三大領域存在泡沫，地方政府債務規(guī)模過大。這三者的關系是，首先，第一，中國的投資占經濟增長的比重，無論橫向還是縱向比較都明顯過高。這表明中國的投資過剩，投資效率很低。其次，房地產投資占了全部固定資產投資額的1/4到1/5，房地產創(chuàng)造的增加值占G D P約6%，與房地產相關聯(lián)的產業(yè)達到60個，房地產成為中國經濟的主要驅動力；最后，房地產捆綁著土地財政和土地金融，這樣低效率的投資，房地產泡沫以及對地方政府融資平臺的資金支持，都會使銀行的貸款質量惡化。

空頭力量在集結為中國經濟拉響了紅色警報。前車之鑒教訓深刻，只有經濟機體強健才不會被淪為“做空”的對象。因此，中國當前最關鍵是要通過結構調整將中國經濟內部的“虛火”降下來，要盡快通過產業(yè)結構的升級、經濟結構的轉換盡快擺脫房地產依賴型增長。

拐點爭論再現(xiàn)江湖！

每日經濟新聞4月14日訊鑒于以前多次拐點論過后，樓市迎來的不是期盼中的降價拐點，而是拉開又一輪殘酷的房價暴漲的序幕，本次拐點爭論過后是否會遭遇同樣的宿命？由于市場中出現(xiàn)了“開發(fā)商有意制造房價假摔”的質疑，有購房者甚至擔心所謂的房價拐點會是本山大叔之拐——忽悠。

針對這一話題，《每日經濟新聞》記者近日奔赴各線，并結合北京313家在售樓盤價格的全方位調查，與開發(fā)商、專家學者、消費者面對面溝通，傾聽他們的心聲，試圖還原市場本質，探尋房價演變的軌跡。

/房企說/

陽光[最新消息 價格 戶型 點評]100范小沖：房價回穩(wěn) 未現(xiàn)拐點

在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開發(fā)商的銷售量卻逆勢大增；而在有關拐點的一片熱議聲中，市場卻頻頻質疑房價“假摔”。目前到底是拐點已現(xiàn)還是開發(fā)商有意假摔？針對這一焦點話題，《每日經濟新聞》以下簡稱NBD記者專訪了陽光100[簡介 最新動態(tài)]置業(yè)集團常務副總裁范小沖。

房價企穩(wěn) 遠談不上拐點

NBD：3月北京一手商品房成交均價同比下降了10.9%，這是19個月以來房價同比首次下降，您對此如何看待？

范小沖：成交均價只是一個大雜燴，并不能真實地反映市場的現(xiàn)狀，因為均價掩飾了供應區(qū)域分布、樓盤檔次分布等信息。3月成交均價的下降，主要緣于供應結構的變化。由于限購等政策的嚴打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結構，導致供應上也因需而變，以郊區(qū)供應為主，市區(qū)供應為輔，從而拉低了均價。同比下降10.9%并不能代表這個市場的反轉。但至少可以看到，此前快速上漲的勢頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個大規(guī)模的降價潮或跳水。

NBD：您所講的“分化”具體如何解釋？

范小沖：除了供應結構的分化，需求結構也被打回到以剛需為主。同時，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過去買房時，剛需或改善需求者對總價或單價的依賴心理較重，而限購之下，買房時的考慮重心由原來的價格轉向房票。房票意味著購房資格成為珍貴資源，因此在購買時，買方更珍惜手中的房票，致使買房行為更趨理性，更著眼于長遠。因此改善性需求開始追求一步到位，這也導致中高端樓盤會走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因為剛需支持，也可能不愁銷售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤，即使價格下調，也未必會導致銷售上升。

NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開發(fā)商的銷售量為何卻在增長？

范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時下的大型開發(fā)商基本已完成業(yè)務的全國性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來的沖擊。

NBD記者：重壓下樓市出現(xiàn)拐點了嗎？

范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點。目前一些城市成交量下降的主要原因是購房者的觀望情緒，但量在下降，價卻在僵持。后期成交量會適度回升。由于限購的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開始的量升價漲的局面，房價會控制在一定的程度。不過拐點雖然未現(xiàn)，但目前的市場結構與運轉的游戲規(guī)則確實正在發(fā)生改變。

NBD：今年的房價會跌還是漲？

范小沖：二三線城市房價會平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會分化，市區(qū)中高端商品房的房價下降可能性不大，但郊區(qū)的房價可能會穩(wěn)中有降。

調控下各方價值取向不一

NBD：在地產調控中，中央政府、地方政府、消費者、銀行和開發(fā)商各自有怎樣的價值取向或立場？

范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調控威信出發(fā)，主要關注避免社會矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設，從而建立起市場歸市場、保障歸保障的市場體系。

目前中央政府通過行政手段讓各地控制房價，但地方政府的財政體系目前主要以土地財政為主，且時下各地方政府有龐大的地方融資平臺，其主要抵押物就是土地，房價若下跌，土地抵押物的價值就會下降，可能就會引發(fā)地方融資平臺的崩潰。這也導致在地產調控中地方政府的內在動力與中央政府的出發(fā)點出現(xiàn)分歧。如果不解決內在的機制問題，地方政府就會出現(xiàn)陽奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調控目標大打折扣。

在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質的經濟組織，存在盈利壓力。對于銀行來說，房地產是他們利潤池中最大的一塊，因為可以承擔更高的利息，且風險不是很大，所以銀行還是愿意給房地產行業(yè)放貸的。

對于購房者而言，沒買房的當然希望房價大跌，但房價若真的大跌又會讓經濟受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買不起房；另一方面，有房的人總體上希望房價上漲，因此出現(xiàn)了買房時要求簽定不降價合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當大的。

對處在調控周期中的開發(fā)商而言，他們希望市場穩(wěn)定發(fā)展，少點波動，多點可預期。

各地或被迫修改房價控制目標

NBD：房價是表象上的東西，中國房地產的本質問題是什么，應當如何進行調控？

范小沖：其一，是要建立保障與市場雙軌制的機制，讓保障歸保障，市場歸市場。比如中高檔房，讓市場去解決，并以市場的手段去調控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調控，通過多征稅讓更多的資金來反哺保障房建設，最終讓市場中的每個人，按不同能力各取所需，這才是一個良性的市場結構。

其二，房價飛漲的本質原因是貨幣超發(fā)導致房價上漲，實際上也是因為貨幣貶值。在貨幣超發(fā)中，房地產是最大的資金池，目前限購并不代表市場上的貨幣就沒有了，而是在其他地方游蕩，比如進入農副產品市場，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象。總之，在貨幣超發(fā)的情況下，錢是堵不住的。

NBD：現(xiàn)在大家都在推測各地房價控制目標可能會被要求重改，新的房價控制目標可能會朝哪個方向走？

范小沖：目前多個城市的房價控制目標基本定在10%~15%之間，而去年全國房價上漲了9.9%，換句話說，這些目標基本與中央的出發(fā)點是相背離的，中央很可能會要求各地重新修改，否則將意味著調控不成功。

修改后的二版房價控制目標可能會向北京的做法靠攏。北京在其房價控制目標中，將普通住房與中高檔房分開，從而使政府將關注點對準與民生相關的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來算均價，只會變成文字游戲。到時地方政府說房價降了，民眾卻感覺沒降，豈不白搭？

NBD：“國十條”出臺已近一年，其間國家出臺了很多調控政策，從開發(fā)商的角度來看，您最關注哪方面的政策或行業(yè)變化？

范小沖：首先是市場供應結構轉向雙軌制，意味著未來的住宅用地供應會越來越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調控會越來越嚴。所以房企應該更多地將目光投向更加市場化的中高端這塊，否則未來生存空間會越來越小。

NBD：目前國務院房地產調控專項督查小組正在各地督查調控政策實施狀況，因此不少人推測，下一步可能還會出現(xiàn)更多的調控政策，對此您如何看待？

范小沖：中央對目前的調控效果肯定不滿意，因此一定還會出臺新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強化的一塊。此外，還可能在開發(fā)商預售制度、資金限制等方面強化政策或加強原有政策的執(zhí)行。實際上政府手中還有很多調控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調控是動手術取毒瘤，是要推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來砸盤。

NBD：下一個更猛的政策最可能是什么？

范小沖：強制要求各地修改房價控制目標。房價控制目標工作做好的話，就會是一個很猛的政策。

來源：搜房網綜合整理

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀