創(chuàng)新發(fā)展 激情帶動樓市開發(fā)理念趨向多元化

　　從之前的純住宅開發(fā)，到“旅游+地產(chǎn)”、“文化+地產(chǎn)”、“運動+地產(chǎn)”等開發(fā)模式，再到后來的商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、城市配套綜合開發(fā)等多元化開發(fā)模式，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式經(jīng)歷了一個升級演變的過程。而本次“2011年地產(chǎn)高峰年會”，再次將人們的目光聚焦到了“多元化開發(fā)”與“城市建設(shè)”兩大熱點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)正在向多元化演變

　　早前的房地產(chǎn)開發(fā)，單純的只知道走“拿地、蓋樓、銷售”的傳統(tǒng)路線，開發(fā)的不是住宅，就是辦公樓，超前一點的為商住兩用的高層，根本就不講多元化。

　　隨著市場需求的變化和地產(chǎn)開發(fā)模式的演變，一些開發(fā)商摒棄傳統(tǒng)的拿地、蓋樓、銷售的開發(fā)模式，而緊緊圍繞客戶需求，以產(chǎn)品承載人性化、智能化的生活價值。于是，出現(xiàn)了后來的“旅游+地產(chǎn)”、“文化+地產(chǎn)”、“運動+地產(chǎn)”等開發(fā)模式。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)資深人士講：“前些年，在西安炒得瘋狂的未央湖旅游地產(chǎn)、秦嶺山下度假別墅以及奧林匹克主題住宅等就屬于這個范疇?！倍谀戏揭恍┏鞘?，房地產(chǎn)由單純的居住房地產(chǎn)向酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)發(fā)展，也是屬于這一范疇。但這還都不是最先進的開發(fā)模式。

　　現(xiàn)在國家正在推進城市化建設(shè)，而房地產(chǎn)開發(fā)又與城市建設(shè)關(guān)系緊密。房地產(chǎn)開發(fā)模式開始向多元化演變，提高項目綜合服務(wù)功能的同時，支撐城市建設(shè)。這符合房地產(chǎn)市場精細化發(fā)展方向，也符合城市建設(shè)需求。

　　于是，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化開發(fā)模式應(yīng)運而生，如城市綜合體、購物中心地產(chǎn)等等開發(fā)模式。一方面，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體的出現(xiàn)，為社區(qū)居民提供了生活便利，另一方面，富余的服務(wù)功能也為周邊群眾提供了方便。而從一定層面講，綜合商業(yè)及服務(wù)功能建設(shè)，又帶動了區(qū)域發(fā)展，支持了城市建設(shè)。

　　多元化開發(fā)能提升城市宜居價值

　　在美國，城市中心的商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了開發(fā)商開發(fā)的主流地位。而在目前，國內(nèi)也有許多房企把開發(fā)重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　在西安，以商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體為主的多元化開發(fā)模式已經(jīng)成為時代先鋒，不僅提升了房地產(chǎn)開發(fā)水平，而且對城市建設(shè)及周邊發(fā)展都有帶動作用。比如，萬科、萬達、金地、中貿(mào)廣場等等。

　　據(jù)一位資深策劃人邢先生講，長安區(qū)的萬科城，擁有商業(yè)用地31.15畝，將旗艦店、特色商業(yè)街、酒店式公寓、SOHO辦公等業(yè)態(tài)有機結(jié)合，打造“長安新都心”，帶動周邊區(qū)域發(fā)展。而城區(qū)的萬達廣場、中貿(mào)廣場等項目，在城市中心發(fā)展城市綜合體，走多元化開發(fā)的模式，囊括了住宅、辦公、商業(yè)門店、賣場、休閑廣場等多種功能，帶動城區(qū)綜合發(fā)展。這兩種模式相比較，各具優(yōu)勢。

　　在本次論壇上，高新地產(chǎn)張彥峰表示，在中國房地產(chǎn)界有兩個巨人，一個是萬科，一個是萬達。萬科是種莊稼，每年割一茬，天好了，收成就好，天差了，收成就差；萬達是栽樹，它的生命和價值一直是成長型的。

　　商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體以科學(xué)合理的方式整合各種消費資源，提升了居民的生活質(zhì)量，因而也提高了城市的宜居價值。

　　城市建設(shè)離不開房地產(chǎn)開發(fā)

　　如今，大牌地產(chǎn)商不僅走多元化開發(fā)模式，而且參與到城市配套建設(shè)中來，成片開發(fā)某個區(qū)域，包括城市配套。比如，紫薇在灃河的項目西安國際社區(qū)。

　　對于這種趨向，城建專家指出，在城市建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)先鋒隊的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商實際上扮演著雙重角色，一是商人，二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤的最大化，第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會效應(yīng)。

　　縱觀西安樓市，不難看出，天朗地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)等本土著名品牌的很多項目，如天朗大興郡、紫薇田園都市、白樺林間等，皆能結(jié)合城市建設(shè)，在尊重城市文化與城市價值的前提下，將地產(chǎn)開發(fā)向城市區(qū)域開發(fā)的模式進行轉(zhuǎn)變，推進城市生活環(huán)境的改善，從而推動城市建設(shè)。

　　隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場自身的成熟，開發(fā)商的城市建設(shè)意識在逐步增強。多元化開發(fā)模式以及新城區(qū)的成片開發(fā)模式更具活力，也更加符合城市經(jīng)濟發(fā)展和擴張，對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。

　　正如西安世聯(lián)地產(chǎn)肖新志總經(jīng)理在論壇對話總結(jié)中所說，在傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)拿地、開發(fā)、回款模式里面，在經(jīng)濟高速增長的情況下，已經(jīng)不能滿足市場的增量需求和長遠發(fā)展。在未來的市場中將會看到區(qū)域運營，商業(yè)與地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)、公益配套與地產(chǎn)、文化旅游與地產(chǎn)結(jié)合等多種模式的出現(xiàn)，呈現(xiàn)出百花齊放的地產(chǎn)開發(fā)模式，也相信沒有哪一種開發(fā)模式可以滿足當(dāng)今社會多元化的市場需求，需要更多的開發(fā)企業(yè)在市場的變化中積極去探索和創(chuàng)新。

來源：西安日報 作者：張軍

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