當前房價與調(diào)控的均衡取決于供需預(yù)期

更多的城市加入到限制居民住房消費的隊伍并不令人感到意外。無論是9個城市還是預(yù)期的36個城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策深化到二線城市已是必然結(jié)果。根據(jù)目前京滬等一線城市住房成交“量減價平”的總體情況，住建部公布第二批實施住房限購城市名單的可能性極大，即宏觀調(diào)控繼續(xù)向三線城市延伸。但不大可能波及到小城鎮(zhèn)，因為這將與我國已經(jīng)確定的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略相悖。

本輪調(diào)控的直接手段是抑制住房需求，兼顧增加住房供給。從目前的政策結(jié)構(gòu)和實施力度來看，成效是顯著的。如果沒有政策調(diào)控，房價恐怕早已進入新一輪上升通道。但必須清醒認識到，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，對于開放的、競爭相對充分的房地產(chǎn)市場，計劃手段并非常規(guī)手段。

因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)該也不可能持續(xù)時間太長，那樣會傷害到房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生能力。這已從各城市住房限購政策中“暫時”兩字中得到清晰詮釋。

本輪調(diào)控政策雖然明確提出增加供房供給特別是保障性住房供給，但有個不能忽視的影響因素是住房建設(shè)周期。住房建設(shè)可簡單分為長短兩個周期，長周期為從土地購置到形成可售面積，平均約為4年左右；短周期為從項目開工到形成可售面積，平均約為2年左右。從2010年上半年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速，尤其是作為先行指標的土地購置面積名義增速開始明顯高于固定資產(chǎn)投資名義增速，照此測算，住房供應(yīng)壓力最快也要在2012年下半年才有改善的可能性。那么在這之前靠什么穩(wěn)定房價？靠預(yù)期政府向國民傳遞了“房價不穩(wěn)定，調(diào)控不放松”的行動決心，以此暫時緩解需求壓力。溫總理講的管理預(yù)期的意義就在于此，因為預(yù)期具有自我實現(xiàn)功能。

所以，房價與調(diào)控的博弈，名義對象是政府與開發(fā)商，實際主體卻是消費者自身即期消費與預(yù)期消費的兩難選擇?，F(xiàn)階段乃至較長時期內(nèi)，真正影響住房價格的，仍然是供需關(guān)系，尤其是供給能力。因此，我認為年內(nèi)更值得關(guān)注的不是又有多少個城市實施了限購令，而是今年全國1000萬套保障性住房能否真正落實到位。

這是實現(xiàn)市場均衡的關(guān)鍵所在，也即是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵所在。

來源: 荊楚網(wǎng)-湖北日報

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