我國(guó)將建保障房3600萬(wàn)套 徹底改變房地產(chǎn)格局

前日上午，溫家寶總理兌現(xiàn)去年與網(wǎng)友“勾指相約”的諾言，再次來(lái)到中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)訪談室同網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。在兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，溫家寶總理回答了億萬(wàn)網(wǎng)民最為關(guān)心的20多個(gè)問(wèn)題。這些問(wèn)題涉及稅收、物價(jià)、房?jī)r(jià)、醫(yī)改、增長(zhǎng)、收入、戶籍、反腐……等諸多百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。

就溫總理對(duì)多個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的相關(guān)表述，南方日?qǐng)?bào)昨日邀請(qǐng)了多位專家進(jìn)行詳細(xì)解讀。專家認(rèn)為“十二五”的藍(lán)圖基本清晰，宏觀調(diào)結(jié)構(gòu)與微觀調(diào)收入分配相得益彰，經(jīng)濟(jì)對(duì)出口以及外資驅(qū)動(dòng)的依賴將被大為削弱，擴(kuò)大內(nèi)部消費(fèi)以形成內(nèi)需拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)軌跡清晰可見(jiàn)，民生問(wèn)題仍在政府的首位，經(jīng)濟(jì)服務(wù)于人民生活將被空前強(qiáng)調(diào)。

■樓市

未來(lái)5年建保障房3600萬(wàn)套，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率提至20%以上

保障房成樓市穩(wěn)定器開(kāi)發(fā)商重要性將削弱

房?jī)r(jià)再次成為前日對(duì)話的焦點(diǎn)。繼此前公布的2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，總理再次透露“十二五”期間將新建保障性住房3600萬(wàn)套。

3600萬(wàn)套的數(shù)據(jù)一出，立即吸引無(wú)數(shù)眼球。這個(gè)量大約是過(guò)去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍，意味著到2015年，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。業(yè)內(nèi)人士表示，這一變化將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，從前由商品房一統(tǒng)天下的格局將轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩颗c保障房并存的半市場(chǎng)化格局，開(kāi)發(fā)商的重要性也將削弱。

保障房覆蓋率將提至20%以上

去年底，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》明確，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房、改造各類棚戶區(qū)住房1000萬(wàn)套，比2010年建設(shè)的580萬(wàn)套增加72%。

1000萬(wàn)套的計(jì)劃一公布，即讓不少人驚呼“不可思議”。大幅增加的保障房供應(yīng)量，來(lái)自資金和土地的壓力不可謂不大，但溫家寶對(duì)此的回應(yīng)是：政府有決心，有困難也要上。可見(jiàn)中央政府對(duì)于大力加大保障房供應(yīng)的決心之大。日前，這1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)也已經(jīng)分解到各地，各省級(jí)政府也已簽訂了責(zé)任狀。

在前日總理與網(wǎng)友的交流中，這種決心再一次得到印證。溫家寶表示，今后5年，將新建保障性住房3600萬(wàn)套，同時(shí)，每年還將改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶以上。“保障性住房以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向”。也就是說(shuō)，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模為260萬(wàn)套，2010年為590萬(wàn)套。再加上“十二五”期間的3600萬(wàn)套，到“十二五”末，全國(guó)保障性住房將達(dá)到4450萬(wàn)套。

粗略估計(jì)，中國(guó)目前有3億—4億個(gè)家庭，按照同期中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將超過(guò)50%的口徑計(jì)算，城鎮(zhèn)居民家庭應(yīng)在2億個(gè)左右，這意味著平均每5個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭就可擁有一套保障房。

官方信息也顯示，“十一五”期間，全國(guó)1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%—8%。而到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。

將徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局

如此大規(guī)模的保障房建設(shè)力度，對(duì)商品房市場(chǎng)將帶來(lái)怎樣的沖擊？海通證券分析指出，未來(lái)5到10年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新定位，而之前的保障性住房建設(shè)就是定位變化過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

按照保障性住房每套面積60平米測(cè)算，3600萬(wàn)套保障性住房對(duì)應(yīng)21.6億平方米銷售面積。如果平均分?jǐn)偟?年，折合每年4.32億平方米。按2010年全年銷售10.43億平方米測(cè)算，就占當(dāng)年銷售面積的40%。也就是說(shuō)住房體系將逐步從之前完全市場(chǎng)化定位，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》亢蜕唐贩客瑫r(shí)并存的半市場(chǎng)化或者適度市場(chǎng)化定位。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也表示，3600萬(wàn)套的保障性住房，將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，由商品房一統(tǒng)天下轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》空嫉轿宄梢陨媳壤母窬?，將有一半以上的住房市?chǎng)將由保障性住房所替代。

從土地供應(yīng)的角度來(lái)看，2010年，國(guó)家已經(jīng)明確保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地須超過(guò)住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的70%。未來(lái)，這一總體規(guī)模仍將保持，而保障性住房建設(shè)量的快速增加，在土地供應(yīng)總量有限的前提下，更將對(duì)商品房用地形成“擠出效應(yīng)”。

業(yè)內(nèi)人士指出，按照這樣的趨勢(shì)，未來(lái)保障房的規(guī)模將能逐漸覆蓋到大部分的中低收入者。屆時(shí)，對(duì)于商品房的需求將大大減少，房?jī)r(jià)就可以由供需決定，并達(dá)到一個(gè)較為合理的水平。

此外，目前中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑除了增加保障房供應(yīng)，仍繼續(xù)將平抑房?jī)r(jià)作為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。溫家寶表示：“處理房?jī)r(jià)問(wèn)題要分清政府應(yīng)該管的事和市場(chǎng)應(yīng)該管的事情。對(duì)于政府應(yīng)該管的事情，我們毫不含糊；對(duì)于市場(chǎng)應(yīng)該管的事情，我們也要密切加以關(guān)注，充分利用市場(chǎng)對(duì)資源配置的合理作用，抑制那些不合理的房?jī)r(jià)。我相信，我們一定會(huì)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)?！?/p>

開(kāi)發(fā)商重要性將趨于下降

對(duì)于開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)專家趙卓文表示，過(guò)去10年開(kāi)發(fā)商在住房建設(shè)方面擔(dān)當(dāng)了主力軍，未來(lái)保障房建設(shè)加碼，開(kāi)發(fā)商的重要性將會(huì)下降。

潘石屹也表示：“競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，普通住宅開(kāi)發(fā)商的日子更不好過(guò)，他們與3600萬(wàn)套的保障性住房很難拉開(kāi)距離?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)普通商品住房競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商將更加傾向于建設(shè)高端商品房。

目前，一些先知先覺(jué)的房企早已率先謀劃。從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力、首開(kāi)等諸多大型房企都開(kāi)始謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場(chǎng)。

通常來(lái)講，商品房的利潤(rùn)在30%以上，而保障房的利潤(rùn)一般只有3%—5%。一般開(kāi)發(fā)商都不太愿意參與保障房建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一趨勢(shì)在一定程度上昭示著房地產(chǎn)由暴利時(shí)代進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)以前更為薄利的時(shí)代。房企進(jìn)入保障房領(lǐng)域，既稀釋了利潤(rùn)，同時(shí)稅費(fèi)明晰并成本可控，有利于房?jī)r(jià)的均衡與穩(wěn)定。

但這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)未必是一件壞事，房產(chǎn)專家謝逸楓指出，保障房建安成本較低，宣傳和銷售費(fèi)用不高；需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下，“如果成本控制得好，以自有資金來(lái)算回報(bào)率，保障房利潤(rùn)可以放大到30%—50%。”

來(lái)源： 南方日?qǐng)?bào)

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