政策“給力” 樓市成交量陷谷底

　　“新國八條”、房產(chǎn)稅、加息在新年前后緊密出臺，其對房地產(chǎn)市場影響的相互疊加不容忽視，業(yè)內人士紛紛表示，疊加效應將會帶來房價的下降。

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23％；均價為22992元，環(huán)比下降5％。1月份上海有34個住宅項目開盤，環(huán)比減少47％。

　　一些住宅中介業(yè)務員說，因為二手房業(yè)務清淡，春節(jié)前許多業(yè)務員提前回老家過年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6日和7日兩天預售的一手商品房分別只有5套和4套。

　　“今年春節(jié)，實際簽約量較去年同期下降四成左右?！北本拔覑畚壹摇备笨偛煤皶熣f。2月1日至9日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個城市跌幅超過20％，大連、長沙、包頭等跌幅超過50％。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認為，在“國八條”及房產(chǎn)稅后加息，其調控樓市的意圖明顯，過去政府總是擔心政策疊加效應過度調控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應強化對樓市的調控。從目前這種加息節(jié)奏來看，中國已進入了加息周期，這對樓市影響將逐步顯化并形成預期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價格。

　　以往的房地產(chǎn)調控細則雖然也將政府責任放在首位，但鮮有讓地方政府自己確定調控目標的，“新國八條”不僅體現(xiàn)了調控量化目標的思想，還強化了地方政府對調控責任的承擔。

　　措施指出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　讓地方政府自己確定房價調控目標，在與當?shù)亟?jīng)濟狀況很好的結合，又量化了政府在房地產(chǎn)調控中的責任與任務。這種量化目標的方式，能夠督促地方政府嚴抓房地產(chǎn)調控，也便于中央根據(jù)實際與目標的差距對地方政府進行問責。地方政府的量化，還將對人民銀行各分支機構決定當?shù)诙追抠J利率及首付比例起到指導作用。

　　“新一輪調控全面收緊開發(fā)商的資金來源，市場洗牌在所難免?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴格執(zhí)行，調控成果會逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項目轉讓等應對資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房價指數(shù)預計在二季度出現(xiàn)同比負增長，年內多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的“合理調整”。

　　南京厚地總經(jīng)理孫天元認為，滬版、重慶版的房產(chǎn)稅征收對市場的心理影響很大，樓市影響將會雪上加霜。國八條等相關政策對樓市的主要影響是累加效應。房產(chǎn)稅本身并不是導致房價下降的主要原因，房價取決于供求關系。購房者的心理預期導致購房需求下降，而目前，不少開發(fā)商資金鏈緊張，為了快速回籠資金，今年不排除大幅跳水的可能。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張月認為，在春節(jié)假期前剛剛頒布房地產(chǎn)調控“新國八條”之后，假期還未結束又立刻加息，這對于房地產(chǎn)市場來說，將會產(chǎn)生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢。

　　楊紅旭表示，雖然加息進程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺的新“國八條”，非常之嚴厲，加上重慶和上海終于開始試點房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會進行調整。有了加息，則會產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。

來源：中國資本證券網(wǎng)-證券日報

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