2011年樓市國(guó)八條出臺(tái)為新一年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)

　　1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，發(fā)表了新一年樓市調(diào)控新政，被業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)八條”。由于國(guó)八條部分政策是2010年兩次調(diào)控政策的深化和升級(jí)，所以業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“國(guó)八條”是前兩次調(diào)控的延續(xù)，被人們稱之為“樓市第三輪調(diào)控”。

　　2011年新年伊始的樓市調(diào)控的“國(guó)八條”之所以被人們看作是“樓市第三輪調(diào)控”是因?yàn)椴徽搹恼叱雠_(tái)時(shí)機(jī)的把握上還是政策內(nèi)容的嚴(yán)厲程度上以及未來(lái)政策對(duì)市場(chǎng)影響的預(yù)期上都與前兩輪調(diào)控有很強(qiáng)的相似性，主要表現(xiàn)如下：

　　政策出臺(tái)時(shí)機(jī)：準(zhǔn)確拿捏，適時(shí)干預(yù)

　　如果將樓市比作一壺不斷加熱的水，那么去年的4月、9月以及今年的1月份水的溫度都在70、80℃，這個(gè)溫度正是從溫?zé)岬椒序v的過(guò)渡時(shí)期，也是調(diào)控的最佳時(shí)期。

　　所以，去年的4月、9月以及今年的1月份第一、二、三輪調(diào)控政策適時(shí)出臺(tái)，就如往水壺里加入冷水每每將樓市的溫度降了下來(lái)。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示：2010年12月份全市二手房總成交量為19761套，比市場(chǎng)均衡狀態(tài)的17500套超出31.74%，而進(jìn)入新一年的1月份，僅上半月成交量環(huán)比又增長(zhǎng)了接近30%?？梢娫?011年的1月份，樓市又出現(xiàn)了過(guò)熱的癥狀。所以，就如前兩次調(diào)控一樣，1月份調(diào)控政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)拿捏又是如此的準(zhǔn)確。當(dāng)然，1月份底出臺(tái)樓市調(diào)控政策除了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)反彈之外，還有另一種含義。該時(shí)間點(diǎn)正處在地方兩會(huì)結(jié)束和中央兩會(huì)即將召開之際，也是新的一年（“十二五”開局之年）的開始，在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺(tái)政策既可以克服地方兩會(huì)結(jié)束后“沒(méi)有利空就是利好”的市場(chǎng)慣性思維，為中央兩會(huì)召開營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)近期比較平穩(wěn)的外部環(huán)境；也為新的一年樓市開局定下了基調(diào)。所以1月份國(guó)八條的出臺(tái)的時(shí)機(jī)選擇可謂別具匠心。

　　政策條款內(nèi)容：深化創(chuàng)新，精確打擊

　　雖然1月份“國(guó)八條”的部分條款與之前兩次調(diào)控有相似之處，但是政策的加碼也體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性不斷加強(qiáng)。比如對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收方面，本次調(diào)控將普通住宅和非普通住宅統(tǒng)一劃為5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收，漢宇地產(chǎn)認(rèn)為這對(duì)于抑制炒作資金規(guī)避政策調(diào)控進(jìn)入普通住宅市場(chǎng)，炒高普通住宅房?jī)r(jià)是非常有幫助的。類似的政策還體現(xiàn)在第二套房貸方面，繼續(xù)提高首付比例和貸款利率水平既能夠抑制改善性購(gòu)房提前消費(fèi)的沖動(dòng)更能通過(guò)增加持有成本和降低資金杠桿兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)給予有效打擊。

　　當(dāng)然，“國(guó)八條”并不僅僅拘泥于現(xiàn)有政策的深化，對(duì)于前期執(zhí)行不理想不到位的政策，“國(guó)八條”繼續(xù)進(jìn)行政策創(chuàng)新。比如在“限購(gòu)”方面，從去年9月份提出之后，在3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)全國(guó)只有20多個(gè)城市采取限購(gòu)政策，政策執(zhí)行的力度并不理想。所以“國(guó)八條”不僅收回了地方政府自主選擇“限購(gòu)”政策的權(quán)力，而且對(duì)“限購(gòu)”政策進(jìn)一步明確。對(duì)于當(dāng)?shù)貞艏呀?jīng)擁有2套房和非當(dāng)?shù)貞艏呀?jīng)擁有1套房的限購(gòu)，是將當(dāng)?shù)馗纳菩孕枨笾系馁?gòu)房需求和非本地剛性需求之上的購(gòu)房需求全部限制住，這比之前人人都有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)的“限購(gòu)”更加準(zhǔn)確有效。

　　除此之外，“國(guó)八條”還有一大亮點(diǎn)，就是對(duì)地方政府繼續(xù)明確其在宏觀調(diào)控中的責(zé)任?！皣?guó)八條”中第七條規(guī)定：“公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、上漲幅度”的做法確實(shí)是給地方政府戴上了一個(gè)“緊箍咒”，讓地方政府將控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲當(dāng)作一個(gè)“政治任務(wù)”。

　　政策預(yù)期效果：扭轉(zhuǎn)預(yù)期，重在執(zhí)行

　　人們對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期初建于2003年，雖然經(jīng)歷了2005年樓市調(diào)控，但是這種預(yù)期卻不斷得到加強(qiáng)，至今堅(jiān)不可破。從2010年的第一次樓市調(diào)控開始，我們的樓市調(diào)控同時(shí)肩負(fù)起來(lái)一個(gè)不可推卸的責(zé)任——調(diào)整人們對(duì)房?jī)r(jià)不斷持續(xù)上漲的預(yù)期。時(shí)至2011年的第三輪調(diào)控，這個(gè)任務(wù)不僅依然存在，而且越來(lái)越重。好在2010年9月份的調(diào)控讓人們形成常識(shí)的一年一次調(diào)控，調(diào)控一次房?jī)r(jià)反彈一次的預(yù)期發(fā)生了改變，所以第三輪調(diào)控對(duì)人們房?jī)r(jià)心理預(yù)期的改變又近了一步。但是，這并不等于說(shuō)經(jīng)歷了三輪調(diào)控，人們對(duì)房?jī)r(jià)不斷持續(xù)上漲的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，因?yàn)橹辽俚侥壳盀橹?，房?jī)r(jià)還是一直在上漲，只是漲幅有所收窄。所以，改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，這正如人們對(duì)房?jī)r(jià)不斷持續(xù)上漲的心理預(yù)期是經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)7年的時(shí)間逐漸建立起來(lái)的一樣，改變這個(gè)預(yù)期也需要很長(zhǎng)的時(shí)間。另外，改變?nèi)藗冾A(yù)期的關(guān)鍵內(nèi)容就是政策的執(zhí)行落地情況，政策執(zhí)行的越好，落地越踏實(shí)，人們的心理預(yù)期改變也就越容易。

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