第三輪調(diào)控到來 房價上漲趨勢恐難改變

這仍是一道待解的難題：一方面是官方仍趨嚴(yán)厲的態(tài)度及持續(xù)不斷的調(diào)控措施，另一方面則是量價齊升的延續(xù)，整個房地產(chǎn)市場愈發(fā)透露出微妙且令人迷茫的走勢。

目前包括重慶、上海、深圳等地均表示將實施房產(chǎn)稅以調(diào)控走高的房價。非但一線城市措施嚴(yán)厲，在去年還被認(rèn)為充滿地產(chǎn)機(jī)會的二線城市則陸續(xù)出臺了限購令以打壓高房價，房地產(chǎn)調(diào)控的波及面日漸蔓延。

第三輪調(diào)控已呼嘯而至，但這仍未能拖住房價上行的步伐。來自國內(nèi)的信息顯示，房價還在以小碎步向前行進(jìn)，特別是剛剛過去的2010年12月份，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)井噴，不少業(yè)內(nèi)人士用“瘋狂的12月”來形容這一往年淡季。

在史上最為嚴(yán)厲的一二輪調(diào)控失效的背景下，新一輪調(diào)控能否遏制房價過快上漲仍被外界視作不確定性疑問之一，對此外界爭論頗多，但主流觀點仍認(rèn)為，房價上行趨勢很難在短期內(nèi)改變。
由此來看，2011年房價依然是個令普通民眾頭疼的話題。

密集調(diào)控

山雨欲來風(fēng)滿樓。

1月上旬，重慶確定今年開征房產(chǎn)稅，這成為中國內(nèi)地第一個開征房產(chǎn)稅的城市。

沒過幾天，一線城市上海及深圳相繼表態(tài)，今年也將開征房產(chǎn)稅，這一重磅炸彈頓時在市場掀起廣泛關(guān)注。早在去年，市場就瘋傳這些城市要開征房產(chǎn)稅，并引發(fā)了不小的爭議。

外界將房產(chǎn)稅的征收視作房地產(chǎn)市場第三輪調(diào)控的開始。果不其然，這只是一個序曲。在房產(chǎn)稅政策落地之后，此前被視作充滿上升空間的二線城市也繃緊了調(diào)控之弦。繼去年國內(nèi)16個一線城市出臺限購令之后，新年伊始，鄭州、太原、武漢、昆明即出臺限購令，而緊隨其后的還有省內(nèi)主要城市濟(jì)南與青島。

限購政策被住建部門視作此輪調(diào)控的重要手段，目前有消息稱，住建部領(lǐng)導(dǎo)表示，房價漲幅過快的城市如不限購，便約談當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)，其調(diào)控市場的決心顯而易見。坊間傳聞則稱，將有更多的二三線城市登上限購榜。

信貸政策也在積極輔佐樓市調(diào)控。本報了解到，進(jìn)入2011年之后，信貸重新開閘，但規(guī)模仍有控制，房貸等個人貸款并未像此前預(yù)想的那樣出現(xiàn)井噴，相反目前一些商業(yè)銀行還停止了房貸的發(fā)放工作。更為值得關(guān)注的是，一些股份制銀行以將首套住房的貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率，八五折優(yōu)惠已被取消。

在1月18日召開的國務(wù)院會議，溫家寶總理明確表示，要堅定不移的落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，同時再次強(qiáng)調(diào)要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2010年房價過快上漲以來，國家高層給予了高度關(guān)注，并多次強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的持續(xù)性，自2010年來，這已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控工作第三次出現(xiàn)在國務(wù)院級別的工作會議上，這種頻率史無前例，同時也印證了宏觀調(diào)控或?qū)⑷遮厙?yán)厲。

從目前的現(xiàn)實來看，房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有減弱的勢頭，此前，住建部部長姜偉新在全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上表示，對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府有足夠的政策儲備。

有此來看，如果房價再度過快上漲，更多的調(diào)控措施已經(jīng)箭在弦上。

背道而馳的市場

尷尬的是，盡管決策層面高度關(guān)注，且進(jìn)行了多輪嚴(yán)厲的調(diào)控，但迄今為止，房價卻始終沒有下行，反而大多城市還出現(xiàn)了量價齊升的局面，這讓許多人士感嘆“盡管調(diào)控措施嚴(yán)厲，但樓市卻沒有走出越調(diào)越漲的怪圈”。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年全國商品住宅銷售創(chuàng)出歷史新高，銷售額達(dá)到4.4萬億元，同比增長14.4%，銷售均價為4850元/平方米，同比增長9.54%。

與之相應(yīng)的是，盡管調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府仍收獲頗豐。以地產(chǎn)龍頭萬科為代表，去年銷售額突破1000億元大關(guān)，調(diào)控面前房企給投資者拿出了一份滿意的答卷。地方財政同樣也有所斬獲，北京、上海去年土地出讓金超過了他們前2年的總和，并突破1500億元大關(guān)。

讓人擔(dān)憂的是，盡管決策層面的態(tài)度沒有改變且日趨嚴(yán)厲，但市場的熱情卻依然高漲。去年的12月21日，中信集團(tuán)以63億元拿下CBD“標(biāo)王”地塊，這刷新了北 京總價地王的記錄。而今年的1月6日，在合肥，一家房企以5.9億元競得單價地王，成交單價為1420萬元/畝，而合肥2010年度的老單價地王為970萬元/畝。

地王重出江湖的另一面則是購房者的擔(dān)憂，在他們看來，地價的上漲很可能會帶來樓價的攀升，這從去年一年的走勢上便得到了明證。

由此市場熱情再次爆發(fā)。在剛剛過去的去年12月份，國內(nèi)一些城市再次出現(xiàn)排隊買房甚至搶房的事情，此月的銷售額占到了整年的20%，往年的銷售淡季變成了類似金九銀十的銷售高峰多少有些讓人感嘆。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)直稱這是瘋狂的12月。

數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)狂熱程度。新年前9日，北京新房住宅成交量達(dá)3825套，相較于2009年和2010年同期的2958套和2957套，上漲29.4%；上海樓市在2011年元旦的成交量創(chuàng)下了歷史新高。元旦后連續(xù)兩個工作日，滬商品房成交量都創(chuàng)下近千套的紀(jì)錄。據(jù)《揚(yáng)子晚報》報道，新年后南京再現(xiàn)“日光”盤，平均6人搶一套房，而在浙江蕭山一樓盤開盤發(fā)號時，因認(rèn)為開發(fā)商發(fā)號不公引發(fā)沖突。

地王以及量價齊升的局面再次顯現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的狂熱，在持續(xù)不斷的調(diào)控面前，市場顯然有背道而馳的意味，而從各地的情況來看，這種局面還將持續(xù)。
地產(chǎn)迷局

從2010年以來，國家已經(jīng)進(jìn)行了三輪的調(diào)控，且措施越來越嚴(yán)厲，但即使這樣，越來越多的購房者還是認(rèn)為2011年的地產(chǎn)行情仍然是個迷局。

爭議依然存在。1月22日，中科院預(yù)測科學(xué)研究中心發(fā)布了《2011年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告》，報告預(yù)計2011年房價漲幅將回落，但總體水平趨穩(wěn)，全年商品房平均銷售價格將達(dá)到5711.51元/平方米，同比增長12.77%，增幅同比增加4.31個百分點。2011年1-4季度，房屋銷售價格分別同比上漲6.9%、6.1%、5.4%、5.3%，上漲仍是主基調(diào)。

去年的12月7日，國家另一智囊機(jī)構(gòu)社科院也發(fā)布了對2011年房價的預(yù)測，他們認(rèn)為如果調(diào)控放松，房價將會報復(fù)性反彈，價格可能上漲20%-25%，中國很可能有超過80%的人買不起房。

當(dāng)然，對于明年的市場走勢，還有機(jī)構(gòu)認(rèn)為基于宏觀調(diào)控措施的發(fā)力，房價很可能出現(xiàn)下跌。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布的一份報告預(yù)測，明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但是不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場硬著陸的情況。從眾多的分析報告來看，這是對今年房價最樂觀的估計。

認(rèn)為當(dāng)前樓市充滿泡沫的聲音也很大。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠就大膽預(yù)測說，中國的房價已經(jīng)見頂，三到五年內(nèi)將連續(xù)大跌。紛繁錯雜的觀點給購房者帶來了更艱難的選擇。專家的理論只是在預(yù)測，但投資者的購買行為卻是現(xiàn)實，市場買不買專家的預(yù)測是另外一回事。

盡管爭論不斷，但肯定的一點是，今年樓市依然面臨很大的壓力。有學(xué)者認(rèn)為在流動性泛濫以及通脹的背景下，房地產(chǎn)市場還有上行的動力。目前雖然國家采取了越來越多的調(diào)控措施，但普通民眾的擔(dān)憂仍然存在，越調(diào)越張的格局會否在2010年持續(xù)是其中的關(guān)鍵所在。目前市場的主流觀點仍認(rèn)為2011年房價上漲的格局很難改變，國家調(diào)控或能帶來漲幅的回落，但很難改變上行的趨勢。

這正是普通市民的擔(dān)憂所在。

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