商業(yè)地產(chǎn)超速行駛 被指“埋下”泡沫的種子

　　在住宅市場因調(diào)控而波動(dòng)起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建CBD（中央商務(wù)區(qū)）、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇動(dòng)力除住宅調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”外，還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。

　　但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過剩、風(fēng)險(xiǎn)增加。 據(jù)新華社電

　　商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快車道

　　數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國住宅銷售面積增長7.4%,但同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%.一度因金融危機(jī)而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復(fù)“元?dú)狻?租金上漲是商業(yè)地產(chǎn)市場回暖的表征，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海甲級(jí)辦公樓市場租金環(huán)比上漲6.5%,達(dá)到7.5元/平方米/天。其中，浦西平均租金上漲7.1%,至7.6元/平方米/天，這是浦西自2005年以來環(huán)比增幅最大的一季。

　　另一家知名物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)地產(chǎn)市場一共有22個(gè)整棟物業(yè)交易，總成交金額達(dá)360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲級(jí)寫字樓空置率已經(jīng)下降至7%,這是近20年來的最低水平；租金則較2009年同期上漲22.8%,并超過了2008年金融危機(jī)之前的峰值。

　　2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%.

　　樓市調(diào)控下房企轉(zhuǎn)身

　　2010年，萬科的住宅銷售額首次突破1000億元，但它同時(shí)改變了多年堅(jiān)持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元。“如果住宅市場一直這么好，為何要去做商業(yè)地產(chǎn)？”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，“這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)已在為未來的市場變局作準(zhǔn)備?！?/p>

　　復(fù)星國際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示，在調(diào)控頻繁、市場波動(dòng)的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大，許多開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險(xiǎn)、尋求更廣的發(fā)展空間。另一個(gè)因素是：不少城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、服務(wù)經(jīng)濟(jì)顯著增強(qiáng)，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長。近年來，國內(nèi)一線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)比例也接近50%,這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入“黃金周期”.

　　張良軍表示，預(yù)計(jì)2011年中國商業(yè)地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢：一是國內(nèi)的保險(xiǎn)資金及機(jī)構(gòu)投資者將增加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資；二是出于對中國經(jīng)濟(jì)增長的信心，國外投資者仍將投資國內(nèi)商業(yè)物業(yè)，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市；三是由于商務(wù)部門的“限外”等政策，國內(nèi)投資者在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。

　　須警惕超前發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

　　然而，一哄而上、過于超前的發(fā)展無疑將帶來風(fēng)險(xiǎn)重重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)已有數(shù)十個(gè)城市提出建設(shè)“國際金融中心”“區(qū)域性金融中心”等。作為金融中心最直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”;一些城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)量成倍增長。實(shí)際上，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融中心城市”的現(xiàn)實(shí)條件。

　　張良軍說，有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，辦公樓的比例即使僅占1/2,也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部甲級(jí)辦公樓的存量規(guī)模；以每年10萬平方米的消化速度計(jì)算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”,實(shí)際上已埋下泡沫的種子。

　　“如果一個(gè)城市規(guī)劃有30萬人直接從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以每人辦公面積15平方米計(jì)算，總面積需求是450萬平方米；如果盲目建設(shè)，幾年之后就會(huì)出現(xiàn)過剩的局面；商業(yè)物業(yè)的滯銷也會(huì)使開發(fā)商無法償還銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)?！睆埩架姳硎荆虡I(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃還應(yīng)考慮商業(yè)環(huán)境變化等因素，隨著網(wǎng)絡(luò)辦公、網(wǎng)絡(luò)購物的興起，對辦公樓、商鋪人均面積的計(jì)算方式也將調(diào)整。

來源：城市快報(bào)

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