難治囤地閑地頑疾，何以降地價(jià)？何以降房?jī)r(jià)？

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必需最主要“原材料”之一，在現(xiàn)行土地出讓制度和模式下，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，在房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期向上的市勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商就必須不斷買(mǎi)地。

近幾年來(lái)，幾乎所有高價(jià)買(mǎi)下的土地，通過(guò)房?jī)r(jià)上漲或囤地后的地價(jià)升值，消化了高地價(jià)成本，化解了風(fēng)險(xiǎn)，還獲得了可觀(guān)利益回報(bào)。

地價(jià)不斷躥高，反過(guò)來(lái)又推高房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)預(yù)期，二者互為推力。

近兩年，政府希望通過(guò)寬松的貨幣政策和信貸政策、低利率及物價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，拉動(dòng)GDP，對(duì)物價(jià)上漲或上漲預(yù)期不是很重視。到了今年，流動(dòng)性泛濫、通貨膨脹、負(fù)利率等，與房地產(chǎn)調(diào)控形成了對(duì)沖，再次見(jiàn)效不大。

本來(lái)，在調(diào)控政策作用下，前三季度，地價(jià)同比增速放緩，不僅罕見(jiàn)“地王”，一些地方還出現(xiàn)了流標(biāo)流拍。但由于通貨膨脹再次推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)估值，導(dǎo)致了最近地價(jià)再次上漲。11月以來(lái)，全國(guó)地王再次頻出，遍及多個(gè)二線(xiàn)城市，再次拉高了地價(jià)。

在地王的背后，卻有著大量的閑置土地。自2004年以來(lái)，房地產(chǎn)供地逐年增長(zhǎng)，今年全國(guó)土地供應(yīng)大幅增加，而到處可見(jiàn)囤地閑地。今年8月，媒體曝光國(guó)土部向銀監(jiān)會(huì)披露了1457宗閑置土地。截至今年5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。至今，囤地閑地還在繼續(xù)。如上海，自2009年1月至今所拍出土地中， 84幅樓板價(jià)過(guò)萬(wàn)，其中有23幅土地已接近或達(dá)到閑置一年囤地標(biāo)準(zhǔn)，僅12幅部分開(kāi)工或全部開(kāi)工，所占比率不足兩成?？梢?jiàn)，囤地閑地泛濫、打擊囤地不力依舊是市場(chǎng)主要問(wèn)題。

另一方面，政府在打擊通貨膨脹等方面依然保守，嚴(yán)重負(fù)利率下不愿意連續(xù)大幅加息，因此，市場(chǎng)預(yù)期通貨膨脹還得繼續(xù)，物價(jià)還得上漲，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲。這樣，地價(jià)還可能推高，囤地閑地還可能蔓延。如果政府不及時(shí)采取更嚴(yán)厲調(diào)控措施，地價(jià)或地價(jià)預(yù)期可能繼續(xù)向上，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)預(yù)期。

今年以來(lái)，政府雖然也對(duì)囤地閑地，多次強(qiáng)調(diào)要加快處理速度，加大處罰力度。然而，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)說(shuō)明，從政策到落實(shí)一般會(huì)大打折扣。事實(shí)上，至今，相關(guān)打擊囤地閑地的政策幾乎成為了擺設(shè)，全國(guó)也沒(méi)多少囤地閑地被處罰。可以說(shuō)，如果政策上的頂層設(shè)計(jì)未必能成為執(zhí)行上落地利劍，政府不能有效打擊通貨膨脹，物價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲或，不能依法打擊囤地閑地，那么，很難消除土地市場(chǎng)的瘋火癥，很難治理土地市場(chǎng)上的囤地閑地頑疾，又何以降地價(jià)？進(jìn)而又何以降房?jī)r(jià)？

法國(guó)興業(yè)銀行迪倫·格賴(lài)斯曾說(shuō)過(guò)：買(mǎi)進(jìn)大宗商品，就相當(dāng)于賣(mài)出人類(lèi)的獨(dú)創(chuàng)力。將之借用到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：賣(mài)出高價(jià)土地，或就相當(dāng)于買(mǎi)斷了房地產(chǎn)的創(chuàng)新力，動(dòng)搖了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心。

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