易憲容：中國房地產(chǎn)市場調(diào)控真的很難嗎？

最近，面對(duì)國內(nèi)各地的地王又頻繁出現(xiàn)，面對(duì)不少地方房價(jià)又開始上漲，有政府職能部門的官員認(rèn)為，中國住房政策和市場調(diào)控面臨的任務(wù)非常艱巨，前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控壓力和調(diào)控難度。那么中國房地產(chǎn)調(diào)控為何會(huì)如此難，在他看來，就在于城鎮(zhèn)化的“剛性需求”，就在于現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄，就在于全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期的影響。

看到這樣的回答，真的讓人啼笑皆非。一般普羅大眾都知道的東西，為何我們的政府官員不知道？為何全世界人都知道的簡單常識(shí)，而在政府官員那里就會(huì)變成了復(fù)雜的事情？中國房地產(chǎn)市場真的不容易調(diào)控嗎？完全不是這樣。中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)完全的政策市，為何政府房地產(chǎn)政策可以讓住房價(jià)格不斷地推高，難道就沒有政策讓過高的房價(jià)調(diào)控下來嗎？真的不知道這是什么邏輯？其實(shí)，當(dāng)前住房市場的價(jià)格之所以不能夠通過有效房地產(chǎn)政策來調(diào)控并讓其回歸理性，最大的問題就在于國家住房政策的制定者、執(zhí)行者的錯(cuò)誤觀念、錯(cuò)誤思路及錯(cuò)誤政策所導(dǎo)致的。如果不能夠?qū)Υ苏嬲剡M(jìn)行反思，那么中國住房市場只有走上日本20世紀(jì)90年代之路、走上2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)之路了，否則是不會(huì)甘心的。

很簡單，當(dāng)前中國住房市場之所以調(diào)控困難在于城鎮(zhèn)化的“剛性需求”嗎？在這里，我想請(qǐng)問的是，這種城鎮(zhèn)化的住房“剛性需求”是什么？是不是說，每年城鎮(zhèn)化率增加一個(gè)百分點(diǎn)，就有1000多萬農(nóng)民進(jìn)城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民進(jìn)入大城市需要住房。如果說這是一種“剛性需求”，那么我要問的是這些“剛性需求”住房的人，他們從一個(gè)地方遷入另一個(gè)地方，其住房是通過市場用自己的支付能力來購買，還是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力來購買，根據(jù)社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告，在當(dāng)前的房價(jià)水平下，有85%以上的城市居民都沒有支付能力來購買當(dāng)前價(jià)格水平上的住房，那么新進(jìn)入城市的農(nóng)民或新居民，莫說是購買，就是購買欲望都不會(huì)產(chǎn)生，過高的房價(jià)早就把他們拋棄在現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場之外。這些新進(jìn)入的居民根本沒有支付能力購買住房，那么其住房的“剛性需求”從何而來。但是，這些居民是需要住房，是有對(duì)住房欲望，而沒有購買能力，其住房需求又從何來。在當(dāng)前的市場條件下，如果個(gè)人沒有購買住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空話，現(xiàn)在的政府從來也沒有承諾過，他們進(jìn)入新城市能夠獲得不要貨幣支付的住房。所以城鎮(zhèn)化的住房“剛性需求”只能是編造出來鼓吹高房價(jià)的虛假的概念，現(xiàn)實(shí)生活中從來就存在所謂的住房“剛性需求”。因?yàn)?，任何?jīng)濟(jì)需求都得用現(xiàn)實(shí)的貨幣來支付，沒有貨幣支付能力的“需求”是不存在的?，F(xiàn)在各城市的住房的交易有多少是新進(jìn)入該城市的農(nóng)民在購買，就是一個(gè)十分清楚的證明。

還有，上述官員說，當(dāng)前國內(nèi)市場的房價(jià)高，房地產(chǎn)調(diào)控困難是因?yàn)閲鴥?nèi)民間資本投資領(lǐng)域過窄，因此，這些民間投資資本大量地進(jìn)入房地產(chǎn)市場一定會(huì)炒高房價(jià)，要調(diào)控住房市場當(dāng)然困難?？吹竭@句話，比資本主義還資本主義，根本看不到一點(diǎn)共產(chǎn)黨政府官員的影子。試想，住房生產(chǎn)的本質(zhì)是什么？在文明社會(huì)任何一個(gè)國家，居住權(quán)是天賦人權(quán)。每個(gè)人只要出生在這種地球上，任何一個(gè)國家的政府就有義務(wù)來保證每一個(gè)人的基本居住條件。聯(lián)合國的《人居宣言》是這樣，美國的《住宅法》也是如此。在社會(huì)主義國家這點(diǎn)更是十分明確。它不僅在于土地是公有的，而且民生的問題是全部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的落腳點(diǎn)與出發(fā)點(diǎn)。住房的本質(zhì)或住房生產(chǎn)的基本功能就是滿足全體居民的基本居住條件，否則要這樣的產(chǎn)業(yè)及市場干什么。如果我們中國住房生產(chǎn)或住房市場，不是用來解決全體人民的基本居住條件問題而是用來投機(jī)炒作或成為個(gè)人賺錢的工具，那么不僅與國家的根本大法相違背，而且與人類社會(huì)的基本文明法則相違背。這樣簡單的道理，作為一職能部門的官員能夠不知道，是真的不知道呢，還是在混淆是非，推辭責(zé)任。

當(dāng)然該官員也講對(duì)了一點(diǎn)，就是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)之所以房價(jià)能夠如此瘋狂上漲，就是房地產(chǎn)投機(jī)炒作的結(jié)果。全民炒作住房，已經(jīng)成了路人皆知的常識(shí)。人人把住房炒作作為其賺錢的工具。可以說，就當(dāng)前中國住房市場炒作的瘋狂，無論是從規(guī)模，還是從瘋狂的程度來看已經(jīng)無可復(fù)加了。在世界歷史上，找不到任何一個(gè)時(shí)代、任何一個(gè)地方、任何一個(gè)國家會(huì)比中國現(xiàn)在住房炒作更瘋狂的。而且這種住房市場瘋狂炒作，并非是民間有多少資本，也不是民間資本投資渠道過窄，而完全是利用銀行的金融杠桿把住房的價(jià)格炒上去的。

我們只要比較一下國內(nèi)住房價(jià)格上漲與銀行信貸流出的情況，就知道國內(nèi)住房價(jià)格是如何炒作起來的。1998年－2002年銀行信貸增長為67069億；2003年－2007年銀行信貸增長為140867億；而2008年11月到2009年12月的14個(gè)月里，僅是銀行信貸增長近11萬億；在2010年的前10個(gè)月銀行信貸新增達(dá)69015億元，兩年銀行貸款新增近18萬億元。如果加上銀行表外業(yè)務(wù)4萬億，近兩年僅是從銀行流出資金就達(dá)到22萬億。我們可以看到，中國的房價(jià)之所以會(huì)在2003年開始快速上漲就是與銀行信貸資金大量流出有關(guān)。而這兩年的房價(jià)瘋狂上漲更是與國內(nèi)銀行信貸資金流出有關(guān)。如果沒有銀行金融杠桿，國內(nèi)房價(jià)能夠如此快速上漲嗎？在現(xiàn)在文明社會(huì)，任何國家對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作，都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，但中國房地產(chǎn)政策則反其道而行之，甚至于認(rèn)為住房生來就是炒作就是投資之工具！這不是與整個(gè)世界的發(fā)展潮流背道而馳嗎？難道這也是中國所主張的特殊的“普世價(jià)值”。我多次強(qiáng)調(diào)，如果不嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，把房地產(chǎn)投機(jī)炒作清除出市場，而是鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作，那么中國房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)永無寧日。

此人還說，當(dāng)前住房價(jià)格上漲，還在于國際熱錢涌入的結(jié)果。這個(gè)問題更是淺之又淺。試想，在任何資本項(xiàng)目自由開放的國家，對(duì)任何進(jìn)入住房炒作的資金都有嚴(yán)格的限制，而在中國資本項(xiàng)目開放度不高的國家，為何可允許外國的熱錢進(jìn)入住房炒作呢？這除了住房政策問題之外還有其他什么嗎？當(dāng)然，對(duì)于該官員所談的其他房價(jià)瘋狂上漲不可調(diào)控的問題，在此就不分析，一個(gè)職能部門的政府官員對(duì)其職能部門的知識(shí)、觀念落后到如此地步，應(yīng)該是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格瘋狂上漲最為重要的原因。

總之，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控根本就不存在任何困難，中國房地產(chǎn)市場政策市，既然政府政策能夠把房價(jià)讓其瘋狂，同樣，政府同樣也有能力讓其回歸理性，回到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平上，關(guān)鍵的問題就看政府做不做？政府的政策工具多得是。

來源：鳳凰網(wǎng)

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