商業(yè)地產(chǎn)抗衡住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn)綜合體時(shí)代

2010年，成都商業(yè)地產(chǎn)的投資與產(chǎn)值成倍增長(zhǎng)，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域真正意義上的投資品，商業(yè)地產(chǎn)首次與住宅市場(chǎng)相提并論，這被看作是成都樓市全面成熟的重要標(biāo)志。

業(yè)界認(rèn)為，當(dāng)前成都商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓的旺銷(xiāo)甚至供不應(yīng)求，與通脹壓力迫使熱錢(qián)轉(zhuǎn)向有著密切關(guān)系。有人士指出，今年國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式以及相對(duì)比較狹窄的投資渠道是大量投資者蜂擁成都的一個(gè)重要原因。幾年經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展讓更多人手里有了比較多的閑散資金，而國(guó)家住宅行業(yè)的宏觀調(diào)控又?jǐn)嘟^了人們投資住宅的念頭，因此，手里有大量現(xiàn)金的人們最好的投資渠道就是商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，成都正在日新月異地發(fā)展，成都的商機(jī)正在進(jìn)一步涌現(xiàn)，作為尚存上升通道的熱門(mén)二線城市，成都商業(yè)地產(chǎn)就成為全國(guó)各地投資者追逐的目標(biāo)。

回顧

綜合體成為新寵，寫(xiě)字樓重回投資靶心

“城市綜合體”一詞在2010年登峰造極。根據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計(jì)，成都目前可以預(yù)見(jiàn)到的城市綜合體開(kāi)發(fā)量接近千萬(wàn)平方米。作為二線城市的成都，能否承載如此海量的城市綜合體？ 并非所有開(kāi)發(fā)商可以像新鴻基、凱德那樣持有幾乎所有商業(yè)資源，因此，可供銷(xiāo)售的商業(yè)面積也不斷增加。無(wú)疑，富力天匯城和新世紀(jì)環(huán)球中心，成為成都商業(yè)地產(chǎn)2010年的兩大標(biāo)志性事件。

曾被譏為“西部第一坑”的熊貓城，在其手下被全面改裝，更名為“富力天匯城”。11月29日，成都富力天匯Mall終于正式開(kāi)門(mén)試營(yíng)業(yè)。富力自己持有除寫(xiě)字樓"天匯中心"之外的全部商業(yè)、酒店面積。

一邊是投資者瘋狂在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)找尋資金出口，一方面，則是企業(yè)不斷加大自持商業(yè)物業(yè)的比例。與開(kāi)發(fā)商不斷增持商業(yè)物業(yè)相關(guān)聯(lián)的，是一個(gè)令人驚訝的事實(shí)：商業(yè)持有物業(yè)帶來(lái)的租金收入一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。

發(fā)端于重慶的龍湖如今正在成都加速?gòu)?fù)制其在重慶的造街童話。9月28日，成都龍湖天街·三千集問(wèn)世。該項(xiàng)目位于城東二環(huán)路與建設(shè)北路交匯處，建成后與周邊的商業(yè)共同形成近100萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模，成為僅次于春熙路商圈的成都第二商圈。而在更早前亮相的位于城北腹地五塊石的龍湖·北城天街，也是目前城北唯一一個(gè)精裝高端城市綜合體項(xiàng)目。而萬(wàn)達(dá)、瑞安、新鴻基、九龍倉(cāng)等企業(yè)，則正在加緊項(xiàng)目建設(shè)，以增加自己在成都的“家底”。

商業(yè)地產(chǎn)的井噴式開(kāi)發(fā)帶來(lái)零售商業(yè)在成都的進(jìn)駐熱潮。10月底，備受關(guān)注的群光廣場(chǎng)在春熙路開(kāi)業(yè)，是目前成都地區(qū)單體面積最大、樓層最多的百貨店。 11月，荷蘭零售巨擘GTC在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目凱丹廣場(chǎng)揭幕，成為西南第一家歐式購(gòu)物中心。11月29日，總投資超過(guò)60億元的大型城市商業(yè)綜合體富力天匯Mall也正式開(kāi)啟試營(yíng)業(yè)……

影響

未來(lái)，連鎖化和個(gè)性化并存

在百貨巨頭紛紛看好成都，商業(yè)大單租賃為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，從而導(dǎo)致大企業(yè)增持純商業(yè)物業(yè)的趨勢(shì)愈加明顯之后，寫(xiě)字樓無(wú)疑占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)投資者最主要的靶心位置。

據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年成都新增寫(xiě)字樓供應(yīng)最終可能將達(dá)到83萬(wàn)平方米，明顯高于去年全年的37萬(wàn)平方米。目前成都有28座具有一定市場(chǎng)影響力的寫(xiě)字樓，最為集中的是以紅照壁為中心的人民南路上，除了仁恒置地廣場(chǎng)等少數(shù)項(xiàng)目，大多數(shù)寫(xiě)字樓都以公開(kāi)發(fā)售的形式回籠資金。

成都不缺商業(yè)想像力，盡管每一步都顯得躑躅蹣跚，但在經(jīng)歷了沿街為市、購(gòu)物中心的簡(jiǎn)單模仿等階段之后，今天成都的城市商業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)嶄新的時(shí)代。而由于地鐵的興建，城市交通的不斷完善，寫(xiě)字樓過(guò)于集中于一個(gè)區(qū)域的情況也將從2011年開(kāi)始得到改變，區(qū)域性寫(xiě)字樓，不只是在成都，在全國(guó)甚至全世界，已成為一股商務(wù)辦公市場(chǎng)的新熱點(diǎn)、新動(dòng)向。而區(qū)域性寫(xiě)字樓，恰恰常常出現(xiàn)在城市綜合體中，與住宅、商業(yè)、酒店齊頭并進(jìn)，多業(yè)態(tài)更能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。這是改變城市攤大餅式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市組團(tuán)化發(fā)展的新思路。

個(gè)性化、多元化的主體也在不斷出現(xiàn)。隨著城市化的發(fā)展，全民素質(zhì)的提高，休閑水平的提高，文化的提高，未來(lái)成都綜合體的開(kāi)發(fā)也會(huì)進(jìn)入一個(gè)連鎖化和個(gè)性化并存的形態(tài)。

點(diǎn)評(píng)

成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

從“質(zhì)”到“量”還將升級(jí)

未來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高要求。首先，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，通過(guò)對(duì)GDP、零售總額的正確分析來(lái)判斷一段時(shí)期內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)；其次，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)所在商圈以及所開(kāi)發(fā)的物業(yè)針對(duì)的需求能否有正確分析判斷；第三，看開(kāi)發(fā)商是否具備組合分配各種商業(yè)資源的能力。

成都現(xiàn)在處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)面臨升級(jí)的大背景中，這不光表現(xiàn)在消費(fèi)者的消費(fèi)水平和要求逐步提高，也表現(xiàn)在部分國(guó)際知名商業(yè)零售品牌和酒店因?yàn)槌啥寄壳皼](méi)有達(dá)到他們要求的物業(yè)而遲遲沒(méi)有進(jìn)入成都市場(chǎng)。城市綜合體中的購(gòu)物中心將是未來(lái)零售商業(yè)的主流形式和二線城市商業(yè)的發(fā)展方向。

目前看來(lái)，成都零售商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)也同樣適用于甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪宅等業(yè)態(tài)。未來(lái)，會(huì)有數(shù)量可觀的擁有國(guó)際背景開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的城市綜合體屹立在成都市場(chǎng)上，這將為成都的高端物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)更多的理念和更好的服務(wù)。

來(lái)源：四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)

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