樓市接下來往哪兒走

　　從去年底開始，一二線城市加大了房地產(chǎn)調(diào)控步伐?，F(xiàn)如今三四線城市調(diào)控力度也在加大。進(jìn)入3月以來，全國多地相繼出臺樓市限購升級政策。河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級樓市限購政策。而近日，三亞市政府也宣布，將進(jìn)一步收緊當(dāng)?shù)貥鞘械男刨J政策和市場秩序監(jiān)管。對此，很多人感到困惑，三四線城市不是要去庫存嗎？到底應(yīng)該去庫存，還是限購呢？而房價(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂呢？

　　筆者認(rèn)為，這些三四線城市出臺調(diào)控政策是“因城施策”的結(jié)果，熱點(diǎn)城市本來就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場過熱。致于樓市調(diào)控有沒有效果？房價(jià)該怎么走？相信每個(gè)人都有自己的判斷結(jié)果。

　　實(shí)際上，過去那種閉著眼晴就能炒房賺大錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。第一，現(xiàn)在上至中央下至地方政府，都不希望看到房價(jià)的過快上漲，去年房價(jià)的快速飆升，未來將不可能再復(fù)制。過去各方對房價(jià)上漲的看法趨于一致，而現(xiàn)在市場各方對未來樓市前景存在著一定分歧，對樓市單邊上漲的預(yù)期并沒有那么強(qiáng)烈，相關(guān)的購房貸款需逐步得到抑制。

　　第二，房地產(chǎn)貸款開始收緊，沒有了杠桿的支撐，房價(jià)根本漲不上去。很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動(dòng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

　　此外，目前國家調(diào)控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房的入手門檻，一定程度上將提升投機(jī)的成本，驅(qū)趕投機(jī)者，凈化房貸市場。

　　第三，國內(nèi)房價(jià)的上漲，與人民幣單邊升值，內(nèi)外資金大量流入內(nèi)地，購買以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)有關(guān)。但自去年以來，美聯(lián)儲開始頻頻加息，美元指數(shù)的強(qiáng)勢，使人民幣匯率承受壓力，再加上人民幣本身有被高估之嫌，未來各路資本拋售國內(nèi)的資產(chǎn)泡沫，流出中國乃大概率事件。

　　現(xiàn)在的狀況是，一些高端人士和開發(fā)商拼命減持國內(nèi)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)，而一些拼命蜂涌入市的中產(chǎn)階級便成為了房價(jià)天花板上的“接盤俠”。至于在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的殺手锏——房地產(chǎn)稅，據(jù)說本屆人大已把它列入五年立法規(guī)劃，估計(jì)在短期內(nèi)很難出臺。

　　從一線城市樓市出臺史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，到現(xiàn)在三四線城市也緊跟其后，中央政府“因城施策”的調(diào)控方法正在見效。哪個(gè)城市房地產(chǎn)投機(jī)開始升溫，哪個(gè)城市就會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的調(diào)控政策，而其他的冷門城市則繼續(xù)“去庫存”。

　　樓市接下來如何走？部分三四線城市房價(jià)將率先作出調(diào)整，但因泡沫并不太大，房價(jià)調(diào)整的幅度會(huì)相對有限。而一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)則需要經(jīng)歷漫長的多空膠著期后，便會(huì)出現(xiàn)較大回落，中國房地產(chǎn)泡沫破裂只是時(shí)間問題。

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