在住宅交易因進(jìn)入傳統(tǒng)淡季而降溫之時(shí),土地市場(chǎng)的熱度絲毫未受影響。
今年7、8月份以來(lái),土地市場(chǎng)供需兩旺。在監(jiān)管層的督促下,熱點(diǎn)城市加大土地出讓規(guī)模,并采取各種措施防止土地價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象出現(xiàn)。需求端的熱情也十分高漲,房企爭(zhēng)搶部分熱門(mén)地塊。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),今年1-8月,全國(guó)50大城市的土地出讓金額高達(dá)19671億,同比上漲34.3%,京滬杭三地的土地出讓金超過(guò)千億。其中,6、7、8月三個(gè)月的出讓金合計(jì)超過(guò)9000億,相當(dāng)于前8月的一半。
分城市看,北京、廣州(樓盤(pán))兩個(gè)一線(xiàn)城市成交土地的規(guī)劃建筑面積已經(jīng)翻番。重慶(樓盤(pán))、成都、嘉興(樓盤(pán))、無(wú)錫(樓盤(pán))等城市的土地單價(jià)則實(shí)現(xiàn)超過(guò)100%的增長(zhǎng)。
分析人士指出,房企補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái),對(duì)土地的需求十分強(qiáng)烈,預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)仍將維持較高的熱度。
土地市場(chǎng)逆勢(shì)升溫
8月31日,南通(樓盤(pán))迎來(lái)兩宗宅地出讓。其中,長(zhǎng)泰路東R17010號(hào)地塊經(jīng)過(guò)一個(gè)半小時(shí)311輪的競(jìng)價(jià)后,地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)16500元/平方米。根據(jù)規(guī)則,該地塊將于9月5日以此價(jià)格,由多家開(kāi)發(fā)商采用搖號(hào)方式確認(rèn)最終競(jìng)得人。
此前的8月28日,長(zhǎng)沙(樓盤(pán))正式出臺(tái)了類(lèi)似的“熔斷+搖號(hào)”規(guī)則(土地熔斷,是指當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),終止土地出讓?zhuān)袌?bào)價(jià)無(wú)效),即設(shè)定最高限價(jià),達(dá)到該限價(jià)后如有多家企業(yè)繼續(xù)競(jìng)標(biāo),則改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得者。8月底,上海(樓盤(pán))也連續(xù)采用招標(biāo)掛牌復(fù)合方式出讓了數(shù)宗土地。
這些交易規(guī)則的變化,意在防止高價(jià)地的出現(xiàn),這也側(cè)面反映出土地市場(chǎng)交易旺盛的現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),截至2017年8月30日,今年全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市,合計(jì)土地出讓金額高達(dá)19671億,再創(chuàng)歷史新高,同比漲幅達(dá)到了34.3%。
從成交面積上看,北京、廣州、溫州(樓盤(pán))、菏澤的成交土地的規(guī)劃建筑面積漲幅均超過(guò)100%。從成交價(jià)格上看,北京以21024元/平方米的單價(jià)位居全國(guó)第一,同比上漲81%。另外包括重慶、成都、嘉興、無(wú)錫在內(nèi)的12個(gè)城市,土地單價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍。
由于設(shè)置了相應(yīng)的限制性條款,北京、上海、南京(樓盤(pán))、蘇州(樓盤(pán))、武漢(樓盤(pán))等熱點(diǎn)城市的溢價(jià)率均比去年大幅下降。但在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,部分三四線(xiàn)城市的土地溢價(jià)率仍然高企。如在8月14日,青島(樓盤(pán))的一宗土地經(jīng)歷了299輪競(jìng)拍后仍未決出競(jìng)得者,暫由出讓人收回,轉(zhuǎn)至線(xiàn)下競(jìng)拍商品房銷(xiāo)售價(jià)格。
事實(shí)上,由于受到樓市調(diào)控影響,一二季度的土地市場(chǎng)相對(duì)平靜,真正的升溫從6月開(kāi)始。供應(yīng)端的發(fā)力,被認(rèn)為是刺激交易的主要原因。
今年4月6日,住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的,要增加供地;6個(gè)月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
此后,熱點(diǎn)城市便開(kāi)始大量供地,土地供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。8月末9月初,北京、上海、武漢、合肥(樓盤(pán))等地仍在批量推出土地。截至目前,一線(xiàn)城市的土地成交面積已達(dá)到去年全年的水平,三線(xiàn)城市的供地規(guī)模也明顯高于去年同期,熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的絕對(duì)供地量也較大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市推地規(guī)模較大,但由于受到政策限制,土地溢價(jià)率并不高。部分三四線(xiàn)城市的地價(jià)反而高企,這些城市有可能成為下一輪土地交易的熱點(diǎn)。
值得注意的是,這段時(shí)間正是房屋交易的傳統(tǒng)淡季。今年6-8月間,北京、上海、廣州三地的新房交易規(guī)模同比幾乎減半,被認(rèn)為處于“觸底”階段。因此,此輪土地交易的火爆,也被稱(chēng)為“逆勢(shì)升溫”。
庫(kù)存規(guī)模下降明顯
從需求端來(lái)看,房企的拿地意愿同樣強(qiáng)烈。“傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思路是,市場(chǎng)不好時(shí)拿地,市場(chǎng)好時(shí)賣(mài)房。”北京某上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“當(dāng)前正是拿地的好時(shí)機(jī)。”
按照該人士的觀點(diǎn),經(jīng)過(guò)了2016年和2017年上半年的火爆銷(xiāo)售,房企的庫(kù)存大幅下滑,但手中的資金較為充裕,可以說(shuō)“既有拿地意愿,又有拿地實(shí)力。”
其中,拿地意愿最為關(guān)鍵。上述人士表示,傳統(tǒng)房企對(duì)規(guī)模的追求仍在繼續(xù),土地儲(chǔ)備是決定下一個(gè)上升周期中業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。因此,企業(yè)對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)放松。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,今年前8月,50大房企的招牌掛拿地金額達(dá)到了14910億,同比上漲了49%。其中有21家房企的拿地支出超過(guò)200億,碧桂園、萬(wàn)科、保利的拿地支出則超過(guò)千億。
從拿地趨勢(shì)上,也能看出房企正在借助此輪供地?zé)岢痹黾觾?chǔ)備。公告顯示,今年3-5月,萬(wàn)科的月度新增項(xiàng)目分別為8個(gè)、11個(gè)、9個(gè);但在6-8月的“供地潮”階段,萬(wàn)科的月度新增項(xiàng)目上漲至17個(gè)、20個(gè)、24個(gè)。
但由于土地招拍掛價(jià)格已攀升至高位,仍有大量的企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向并購(gòu)市場(chǎng)。因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地交易的實(shí)際規(guī)模要明顯大于公開(kāi)市場(chǎng)的交易規(guī)模。
房企全力拿地背后的另一個(gè)事實(shí),是城市商品房庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)大幅下降。
來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月末,全國(guó)商品房待售面積為6.35億平方米,比2016年初的高點(diǎn)下降了約1億平方米,降幅約為14%。
今年8月,龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,過(guò)去兩年全國(guó)去庫(kù)存的效果非常好,如今一線(xiàn)和二線(xiàn)城市庫(kù)存量都不足10個(gè)月,而在2014年的時(shí)候,庫(kù)存的去化大概是16個(gè)月左右。華泰證券(601688,股吧)也認(rèn)為,經(jīng)過(guò)多年去庫(kù)存進(jìn)程,三四線(xiàn)城市供地過(guò)多、庫(kù)存龐大的邏輯已經(jīng)不復(fù)存在。
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異仍然存在,但庫(kù)存規(guī)模大幅下降,說(shuō)明新一輪的市場(chǎng)周期正在蓄力。因此,土地交易的升溫,也有房企跨周期布局的考慮。
易居克而瑞在近期的一份報(bào)告中也指出,從投資的角度看,未來(lái)房企拿地積極性將繼續(xù)保持。尤其是近期部分城市加快了供地節(jié)奏后,房企拿地的機(jī)會(huì)將加大。同時(shí),部分房企或會(huì)強(qiáng)化對(duì)城市群周邊的三四線(xiàn)城市的拿地力度,以更好地改善土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。(記者張敏)
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