供給端保居住 需求側(cè)防炒作--國外房地產(chǎn)市場長效機制解析

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，目前我國各地圍繞這一定位加緊探索構(gòu)建保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。從國際視野來看，國外發(fā)達國家經(jīng)過多年的探索，已在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制建設(shè)上開展了許多有益探索，特別是在保障居住、防止炒作（以下簡稱“保住防炒”）領(lǐng)域值得參考借鑒。比如：德國從2007年到2016年的10年間房價僅上漲了50%左右；新加坡的房價也長期處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，房價收入比控制在5以內(nèi)；日本在上世紀90年代經(jīng)濟泡沫破裂之后，房價也一直保持平穩(wěn)。

資料圖：房地產(chǎn)市場（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

 

　　為了保障居民基本居住需求，一些國家政府通過大力建造保障房、存量住宅更新再生、發(fā)展租賃市場等方式，建立多層次的住房供應(yīng)保障體系。

 

　　有的國家政府投入大量財政資金主導保障性住房的建造，調(diào)整市場化住房與保障性住房的比例，充分發(fā)揮保障性住房對市場的“壓艙石”“穩(wěn)定器”作用。為此，政府通過投資公司、金融公庫等方式解決住宅建設(shè)的資金問題。例如：新加坡出資建造了90%以上的房屋作為保障房，成為普通住房市場上的領(lǐng)導力量。

　　有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新加坡已為85%以上的國民提供廉價住房，住房自有率超過9成，成為全球住房自有率最高的國家，而公共住宅建設(shè)所需的資金大量來自公積金儲蓄。日本的公共住宅供應(yīng)采用“以政府為主導、以住宅規(guī)劃為目標、以公庫為金融支持、以公團為建設(shè)主體”的模式，稱為“公營、公團、公社”三大支柱：一是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個人提供長期低息貸款；二是地方政府在中央政府的補貼支持下建設(shè)廉租公營住宅；三是中央政府設(shè)立“日本住宅公團”，為大城市的工薪階層提供住宅及其土地。德國政府目前已建成使用的“福利住房”已超過1000萬套，占到全德家庭總數(shù)的41%左右，對低收入家庭實行“住房金”制度，86%的德國人享有不同額度的住房補貼和租金補貼。

 

　　還有的政府采取容積率獎勵、財政補貼等方式挖掘存量用地及其住房的潛力，以此鼓勵并保障市場住房有足夠的供應(yīng)量，進而減少對增量的供給壓力。例如：日本《東京都住宅總體規(guī)劃2011-2020》就提出促進現(xiàn)有住房利用，多個地區(qū)實施了城市再建項目，通過將地上建筑容積率分等定級并實施獎勵策略，充分挖掘存量用地潛力，新的再建項目使地區(qū)內(nèi)增加了更多安全的居住生活空間和社區(qū)環(huán)境。同時，政府支持空置房的一部分裝修費用，促進空置房的利用。韓國首爾提出收購市區(qū)存量空置房作為保障性住房的供給。美國紐約對市場可供出租的私有住宅進行篩選，將合格的住房納入公共租賃房體系，并對入選房主進行相應(yīng)補貼。

 

　　從住房結(jié)構(gòu)上看，國際大都市都注重租賃住房的比重，來源主要有集中建造、配建、改建等多種方式，以保障低收入人群的居住需求。例如：美國紐約2012年租賃型住房占住房總數(shù)比重的67.7%，政府通過配建的方式，增加新建住宅中公租房的比重，在部分中、高密度地區(qū)配建比例高達20%。日本全國自有住房比例為60％，租賃住宅比例接近40％。而東京與全國其他地區(qū)相比形成相反態(tài)勢，租賃占到57％以上，自有產(chǎn)權(quán)占40％左右。公共住房中可供出租住宅主要是公營住宅和公團住宅，公營住宅由國家撥款補助，用于向低收入家庭出租；公團住宅由國家投資建立的住宅公團為城市中等收入者建造，并可給予租、售優(yōu)惠。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，目前一半以上的家庭通過租房解決住房問題，其首都柏林住房擁有率只有15.6%，通過對住房合作社建造的出租房免稅、住房信貸銀行給予建房或更新舊房出租的私人和開發(fā)商提供無息或低息貸款等優(yōu)惠政策鼓勵租賃市場建設(shè)。

 

 

　　為了限制投資炒作行為，甄別合理的購房需求，一些國家通過對購房者實行差別化的限制購買政策，實現(xiàn)住房市場的“保住防炒”。

 

　　有的國家通過對不同身份的購買限制，以確保本國居民的居住需求。例如：新加坡政府規(guī)定組屋申請只限于本國公民家庭；執(zhí)行共管公寓，作為“新組屋”，也僅限于公民購買，且自住5年后方可賣給新加坡國民或永久居民，10年后可以賣給外國人；別墅也只限于本國公民購買，特殊情況下永久居民也可以去申請購買，且需要政府批準；公寓開放給外國人購買，價格基本相當于同等年份組屋的3倍。

 

　　有些國家通過對不同收入水平的居民提供不同數(shù)額的補貼或不同類型的住房，以確保中低收入人群的居住需求。例如：德國考慮居民收入差距，相對準確地根據(jù)居民工資收入水平及其他特殊情況，給中低收入居民家庭提供數(shù)量不等的住房補貼，幫助他們購買或租賃房屋。新加坡居民根據(jù)收入水平分為低、中、高收入階層。中低收入申請不同類型的組屋，并且能夠獲得不同程度的住房補貼和較低利率的住房貸款。國內(nèi)中產(chǎn)階級，即收入超過組屋的上限門檻但不算最富裕階層的人購買執(zhí)行共管公寓，價格相當于公寓的70%。

 

　　有的國家通過對住房類型的不同而提出不同的限制條件，以滿足各類人群住房的居住或消費需求。例如：新加坡的住房類型分3類，組屋、別墅和公寓。組屋是配售給新加坡中低收入居民的公共住房，只有本國公民才可以申請；別墅也只限本國公民購買，特殊情況下永久居民也可以去申請購買，需要找政府申請批準；公寓開放給外國人購買，價格較高且要交昂貴的印花稅，累計下來外國人購買公寓要交的稅是18%。

 

　　還有的國家通過對購買套數(shù)的限制，貫徹“一戶一宅”確保滿足基本居住需求。例如：新加坡的組屋規(guī)定，一生只有兩次購買組屋的機會。在購買第一套組屋滿一定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋后半年內(nèi)出售。

 

 

　　預(yù)期的不穩(wěn)定會引發(fā)市場波動，一些國家通過輿論引導、信息公開、及時調(diào)控等途徑合理引導市場預(yù)期。

 

　　有些國家明確房地產(chǎn)定位，增加全口徑的信息發(fā)布，包括增量信息及存量信息，可以有效防范商家炒作，及時引導輿情穩(wěn)定市場。例如：德國始終把房地產(chǎn)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，并由政府相關(guān)機構(gòu)或部門定期向外界公開政務(wù)信息。如土地發(fā)展規(guī)劃部門某個區(qū)域內(nèi)土地所有權(quán)關(guān)系、私有住房、區(qū)域內(nèi)土地價格及房屋價格等，確保證了信息的真實準確和最大程度地公開透明，從而保證了土地交易的安全與可靠。美國可在政府及相關(guān)網(wǎng)站上查到較為準確的住宅業(yè)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計非常及時、詳細，每個月新開工多少套樓房、不同地區(qū)中間房價的月變化指數(shù)、房價上升和收入上升對比，以及房價上升和租房費用上升對比指數(shù)等等。

 

　　面對市場的變化，有些國家政府及時采取調(diào)控措施應(yīng)對供求變化，可以更好地熨平非理性波動。例如：日本在房地產(chǎn)泡沫破滅后，為了重整地區(qū)經(jīng)濟，政府調(diào)整了建筑標準和規(guī)劃控制，以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)。如放寬高度限制縮短建筑方案的審批時間等，減少了再開發(fā)的難度，促進日本房地產(chǎn)業(yè)進入新的比較穩(wěn)定的發(fā)展周期。

 

 

　　為了將房價控制在合理范圍內(nèi)，一些國家的政府通過規(guī)范房價指導定價機制或控制房價與收入水平相一致，來控制房價合理漲跌幅。

 

　　嚴格的定價機制（地價、房價、租金），有助于實現(xiàn)住房價格的穩(wěn)定。對于地價，德國為不同地段、不同類型的住房制定詳細的“基準價”或“指導價”。聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊，所有交易情況集中起來制成“銷售價格總表”。各地評估委員會每年根據(jù)此表制定“地價圖”，提出各個區(qū)域的標準土地價格。這類指導價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易都需參照此執(zhí)行，只能在合理范圍（20%）內(nèi)浮動。對于房價，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來決定，開發(fā)商和政府均無權(quán)干預(yù)。這類機構(gòu)獨立于政府之外，評估者也只對自己的工作負責，并不考慮政府、委托人及其他個人的經(jīng)濟利益。即使在法庭上，法官也只承認評估師簽字的評估報告。對于房租，市政府會根據(jù)當?shù)氐膶嶋H租房情況來制定“租房價格表”，公開發(fā)布，每兩年更新一次。房租的具體價格可在“合理房租”上下一定限度內(nèi)浮動。

 

　　住房的定價（既包括賣價也包括房租價格）參照居民的收入水平，并進行動態(tài)調(diào)整，可以確保住房“可負擔”。例如：新加坡的組屋是由新加坡建屋局興建，價格也由政府決定，以市場價的20%~30%將組屋出售給居民，其核心目標是實現(xiàn)“居者有其屋”。

 

 

　　為了保障各方利益，規(guī)范市場秩序，國外發(fā)達國家十分注重法律法規(guī)體系建設(shè)，強化對開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、出租者的行為管理，以及違規(guī)行為的制裁。

 

　　采取對源頭開發(fā)企業(yè)定價管控，開發(fā)周期約束等方式，向市場提供足夠且價格合理的房源。例如：德國《經(jīng)濟犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”構(gòu)成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，可以判處3年徒刑。新加坡ABSD條例規(guī)定，凡擁有外國股東的發(fā)展商（包括上市公司），必須在五年內(nèi)完成所發(fā)展的私宅項目，并在取得臨時入伙證（TOP）后的兩年內(nèi)，賣出所有單位；否則，將得繳付罰金，即地段地皮價的10％至15％。

 

　　對中介機構(gòu)進行資質(zhì)審核、行為規(guī)范等，確保市場公開、透明、公平。例如：新加坡房地產(chǎn)中介必須通過政府成立的培訓機構(gòu)考試且必須持有該機構(gòu)認可的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司注冊的執(zhí)照；在交易中，中介僅能代表一方利益，不得雙向收取傭金，違背以上事項都將給予最高2.5萬新幣的罰款或者最長12個月的監(jiān)禁。德國《住房中介法》規(guī)定，如果中介任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。

 

　　對租房市場采取租金限制、租期管制等，在保障租房者權(quán)益的同時穩(wěn)定租賃市場發(fā)展。例如：德國《住房租賃法》規(guī)定，一般房租和合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋?！蹲饨鹫{(diào)節(jié)法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。如果超過20%則違法，并將被處以罰款；超過50%，則是“房租暴利”的犯罪行為。

 

 

　　為了保障居民的基本居住需求，有效遏制投機炒房，一些國家實施房產(chǎn)交易稅費的差別化政策，進行市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)。

 

　　對投機性購房行為征收重稅，增加投資炒作的成本，而對非投機性行為予以減免或優(yōu)惠，確?；揪幼⌒枨?。例如：德國政府對自用住宅、出售住宅、出租住宅課以不同的稅種以示區(qū)分。自用住宅只需繳納宅基地土地稅、不需繳納不動產(chǎn)稅；出售住宅則需繳納不動產(chǎn)稅（評估價值的1%到1.5%），交易稅（3.5%），差價盈利稅（15%）。對于租房，對房租收入征收25%的所得稅。這一系列稅收政策，有效地限制了房地產(chǎn)投機者“低買高賣”的獲利空間。德國住房市場的投資回報率長期穩(wěn)定在4%~5%之間。美國對建造廉價房的開發(fā)商進行退稅優(yōu)惠，對貸款購房或建造的業(yè)主征收個人所得稅時減免抵押貸款利息的支出、對出售自用住房的業(yè)主免繳所得稅、對出租的房租可扣除地方財產(chǎn)稅等。

 

　　對不同持有年份轉(zhuǎn)售房產(chǎn)實施差別化稅收，以此遏制短期投機炒作行為。例如：德國構(gòu)建了嚴厲的稅收環(huán)境來遏制炒房行為。如果新購住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達50%。若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。日本保有5年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有5年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。

 

　　對不同購買套數(shù)房產(chǎn)實施差別化稅收，以此保障居民的合理住房消費。例如：新加坡當?shù)厝耸状钨I房印花稅為3%，但再次購房時提高印花稅，第二套房屋需要10%的印花稅，第三套房屋需要13%的印花稅。韓國政府對第一套住房收取資產(chǎn)增值稅9%，第二套36%，第三套60%到75%。德國如果5年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。

 

　　針對不同購房對象實施差別化稅收，抑制外國投資客對房價市場的影響。例如，新加坡政府規(guī)定，外國人在新加坡購買房產(chǎn)必須支付房產(chǎn)價格18%的印花稅；擁有新加坡永久居留權(quán)的外國人購房需支付8%的印花稅；當?shù)厝速I房印花稅為3%~16%不等。（盧為民 冒麗琴）

 

　　轉(zhuǎn)自：中國國土資源報