我國樓市調(diào)控亟需反周期政策

　　近幾年來，一飛沖天的房地產(chǎn)價格讓人們擔(dān)心住房市場存在過熱現(xiàn)象，隨著近期房地產(chǎn)價格漲勢減緩，政府遏制房地產(chǎn)風(fēng)險的舉措似乎終于見效。然而，現(xiàn)在有觀點認(rèn)為中國住房市場可能崩潰，并將嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。

　　為了控制房價上漲，決策層曾采取多項政策，包括將按揭限定于首次購房者、北京和上海等一線城市要求達(dá)到最低定居時限才能買房等政策，這都有助于遏制需求。但供給端的策略如限制房地產(chǎn)開發(fā)商信貸、實施新房銷售稅等，效果卻適得其反。

　　這一存在缺陷的方針讓房價繼續(xù)穩(wěn)步上升，催生了巨大的住房泡沫，特別是在一線城市。例如，普通北京居民需要將收入不吃不喝存34年才能全款購買一套公寓，上海和廣州則分別為29年和27年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國際大城市。

　　由于預(yù)期這一趨勢還會持續(xù)，業(yè)主選擇繼續(xù)持有自己的房產(chǎn)，即便房租率只相當(dāng)于房產(chǎn)市值的2%。但是，隨著房地產(chǎn)最終開始面臨下行趨勢，反思這一投資戰(zhàn)略的時間也已到來。

　　2014年前4個月，住房銷售同比下降近7%，新建樓面面積下降22%以上。照此看，房價下跌壓力正在積聚。在正常時期，這一趨勢會受到歡迎。但是，在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不力的時候，無法承擔(dān)至少貢獻(xiàn)了增長總量30%的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩潰。事實上，盡管決策層表示愿意為結(jié)構(gòu)改革和再平衡犧牲一些增長，但住房市場崩潰對金融業(yè)的沖擊，會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長下降至遠(yuǎn)低于可接受下限的水平。

　　這一沖擊部分反映了放松利率管制政策存在問題。利率自由化并沒有采取直接方式，即提高銀行利率上限，而是通過允許影子銀行發(fā)展的方式實現(xiàn)。結(jié)果，如今大量非銀行金融機(jī)構(gòu)如理財公司和在線金融服務(wù)商，以高回報承諾吸引小投資者。更糟糕的是，貨幣當(dāng)局收緊了信用供給以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)去杠桿化。

　　盡管利率自由化和去杠桿化對中國經(jīng)濟(jì)長期健康至關(guān)重要，但高企的借貸成本迫使許多低風(fēng)險公司因為無法提供足夠高的回報率而被擠出市場。與此同時，認(rèn)為房價將繼續(xù)穩(wěn)步上升，大量從影子銀行機(jī)構(gòu)舉債的房地產(chǎn)開發(fā)商可能難以償還債務(wù)，房地產(chǎn)價格急劇下跌將不可避免地導(dǎo)致違約?？紤]到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門，這可能導(dǎo)致影響整個金融業(yè)的連鎖反應(yīng)。

　　為避免重大金融風(fēng)險，決策層必須緊急采取反周期措施，應(yīng)該從取消房地產(chǎn)業(yè)的非市場限制開始，這些限制所造成的嚴(yán)重扭曲不但影響了經(jīng)濟(jì)，也影響了人民的生活。在房地產(chǎn)問題上，決策層的目標(biāo)和行動應(yīng)該一致，否則，金融業(yè)甚至整體經(jīng)濟(jì)都要受到拖累。

來源：中國證券報 姚洋

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