內(nèi)外資競(jìng)逐 物流地產(chǎn)成“香餑餑”

　　近日，東百集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，擬與關(guān)聯(lián)人平潭睿信投資管理合伙企業(yè) （有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“睿信投資”）分別出資人民幣8100萬(wàn)元和900萬(wàn)元，共同投資設(shè)立東百瑞興資本管理有限公司。

　　東百集團(tuán)表示，新設(shè)公司將主要負(fù)責(zé)公司物流地產(chǎn)項(xiàng)目的管理及運(yùn)營(yíng)，本次交易有利于進(jìn)一步完善管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制，有效推動(dòng)公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利拓展。

　　此前，除阿里巴巴旗下菜鳥(niǎo)、京東物流等電商企業(yè)大肆布局外，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、華夏幸福、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)企業(yè)和平安集團(tuán)也都紛紛擴(kuò)圍，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　資料顯示，萬(wàn)科于2015年6月撤銷(xiāo)了物流地產(chǎn)事業(yè)部，專(zhuān)門(mén)成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前，萬(wàn)科在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地已正式獲得6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　同年，平安不動(dòng)產(chǎn)成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開(kāi)展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月，平安集團(tuán)與美國(guó)投資公司Blumberg Investment Partners合作，初始投資組合包含多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過(guò)6億美元。

　　對(duì)此，萬(wàn)科前高級(jí)副總裁毛大慶曾在萬(wàn)科獲得廊坊項(xiàng)目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流產(chǎn)業(yè)變成了人們城市生活非常重要的環(huán)節(jié)，物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大。

　　而另一位萬(wàn)科前高級(jí)副總裁肖莉也認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購(gòu)行業(yè)的發(fā)展，因此物流地產(chǎn)具有很好的發(fā)展空間。

　　除國(guó)內(nèi)資本外，外資對(duì)我國(guó)的物流地產(chǎn)也十分看好。黑石集團(tuán)共同創(chuàng)始人蘇世民表示，黑石集團(tuán)在中國(guó)的投資規(guī)模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產(chǎn)和購(gòu)物中心。

　　作為世界最大的另類(lèi)投資管理公司，黑石集團(tuán)目前管理的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3560億美元?！拔覀兙拖褚粋€(gè)籃球隊(duì)，只有在機(jī)會(huì)比較明顯的時(shí)候，我們才會(huì)投籃，而不是貿(mào)然進(jìn)攻。離這個(gè)籃球筐越近，我們?cè)礁吲d?！碧K世民說(shuō)，黑石集團(tuán)對(duì)中國(guó)的物流地產(chǎn)投資非常樂(lè)觀，受益于中國(guó)蓬勃發(fā)展的電商市場(chǎng)，物流地產(chǎn)是一個(gè)很明顯的“投籃”機(jī)會(huì)。

　　安信證券分析師姜明表示，現(xiàn)階段我國(guó)物流設(shè)施供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期失衡。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)的需求與供給比為44.9%，供給缺口達(dá) 2390 萬(wàn)平方米。同時(shí)，來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告稱(chēng)，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)1萬(wàn)億美元，市場(chǎng)日益向B2C模式（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）發(fā)展，需要更多的物流配送中心與之匹配。

　　事實(shí)上，網(wǎng)絡(luò)零售、零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)正是拉動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展的三駕馬車(chē)。以普洛斯最新財(cái)年年報(bào)為例，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業(yè)，存儲(chǔ)的主要貨種包括快消品、汽車(chē)零部件、醫(yī)療器械等。

　　萬(wàn)科副總裁譚華杰表示，中國(guó)的電商滲透率已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)，但物流地產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)，人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積卻達(dá)到了5平方米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平方米，不到美國(guó)的1/10。

　　“可以毫不懷疑地說(shuō)，在中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)分類(lèi)中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場(chǎng)，也是目前中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機(jī)會(huì)，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)?！弊T華杰說(shuō)。

　　姜明認(rèn)為，物流地產(chǎn)現(xiàn)階段比較熱的主要原因還是在于其價(jià)值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產(chǎn)業(yè)用地有專(zhuān)屬供地。另外，長(zhǎng)約帶來(lái)的租金收入和可能有的管理費(fèi)使得運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)定。第三，物流地產(chǎn)金融屬性較強(qiáng)，而海外地產(chǎn)商非常善于使用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿并加快資金回流。

　　平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流事業(yè)部總經(jīng)理陳沛彬坦言，給供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資這種傳統(tǒng)業(yè)務(wù)以后會(huì)越來(lái)越難做，而通過(guò)物流園這樣一個(gè)硬件平臺(tái)，平安的綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。

　　但值得注意的是，現(xiàn)階段的中國(guó)物流地產(chǎn)，外資占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)地位。自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，普洛斯快速布局，已占據(jù)整個(gè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額的55%，在中國(guó)的總土地儲(chǔ)備也高達(dá)2000萬(wàn)平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時(shí)曾占據(jù)超過(guò)80%以上的市場(chǎng)份額。

　　“目前，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)正一點(diǎn)點(diǎn)拿回份額?！苯髡f(shuō)，除加速布局線下產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)階段資本市場(chǎng)標(biāo)的數(shù)量超出預(yù)期，在2015年普洛斯進(jìn)駐中儲(chǔ)、2016年?yáng)|百集團(tuán)廣東購(gòu)地、南山控股吸收寶灣物流等事項(xiàng)完成之后，A股市場(chǎng)上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量其實(shí)已經(jīng)超出了先前的預(yù)期，未來(lái)資本市場(chǎng)的較量還將加劇。

　　“未來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就看土地和客戶的資源被誰(shuí)把控?！苯髡J(rèn)為，由于地方工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)有限，未來(lái)土地開(kāi)發(fā)商將從一手招拍掛市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)土地市場(chǎng)，從而推高成本。另外，在大量中低端倉(cāng)庫(kù)充斥下，市場(chǎng)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，加上經(jīng)濟(jì)處于下行階段，貨主對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用也日趨敏感。從中長(zhǎng)期看，物流地產(chǎn)商單純依靠中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、土地和人工紅利來(lái)大幅盈利的時(shí)代已難以維持。（梁倩）

來(lái)源：《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》

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