京滬穗深樓市首季成交大滑坡，說“拐”或言之尚早

　　二三線城市的樓市“天氣”在去年下半年由晴轉(zhuǎn)陰后，今年一季度京滬穗深的成交數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)衰減明顯的信號(hào)，一線樓市也將“拐”的預(yù)判之聲隨即放大。與此同時(shí)，消息稱住建部不再要求上報(bào)房控目標(biāo)、一線城市繼續(xù)實(shí)行限購政策，而近日又有傳聞稱杭州長(zhǎng)沙等多個(gè)城市醞釀松綁限購，遭遇樓市“倒春寒”的一線城市有可能跟進(jìn)嗎？

　　市場(chǎng) 一線城市首季成交衰減明顯

　　剛剛過去的3月，四個(gè)一線城市的樓市成交可用“倒春寒”來形容。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市合計(jì)簽約量在1.6萬套左右，二手房成交在8800套左右，新建住宅簽約7000余套。其中，今年3月北京二手房的成交量?jī)H為去年同期的20%。

　　根據(jù)德佑地產(chǎn)、佑威等多家地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1、2月份上海的商品住宅成交量均較去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62萬平方米有兩成左右的縮水。根據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄的大概預(yù)計(jì)，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了兩成。

　　在廣州，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，3月份全市一手住宅網(wǎng)簽6276套，同比下降43%。

　　3月深圳樓市也未能再現(xiàn)小陽春。深圳市規(guī)土委日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建住宅成交數(shù)量2818套，環(huán)比上漲11.1%，同比卻下跌27.9%。

　　再把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，今年一季度，預(yù)計(jì)北京樓市簽約僅為4萬套，同比下調(diào)了65%左右，為最近6年同期的最低值；據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，一季度上海樓市成交量或降兩成；網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計(jì)面積184.6萬平方米，同比跌42.5%。

　　觀點(diǎn) 說“拐”或言之尚早

　　“房地產(chǎn)的小年”，這是很多地產(chǎn)商對(duì)今年樓市的評(píng)價(jià)，但對(duì)于一線城市首季成交的明顯衰減，還是有點(diǎn)意外。“以前是政府越說控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)越漲，今年相反，政府工作報(bào)告基本沒怎么提，市場(chǎng)反倒掀不起熱情了”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房企與購房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、兩會(huì)言論、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變?！耙痪€城市大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒有銷售量，股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)下跌。這些因素的存在導(dǎo)致了一二線城市的變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)的預(yù)料?！痹谒磥恚?月份的小陽春成色不足，4月也很難樂觀。

　　一線樓市拐點(diǎn)真的來了嗎？戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文昨日在“DTZ戴德梁行廣州2014年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析會(huì)”上表示，就目前的市場(chǎng)情況分析，廣州房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)拐點(diǎn)，只是漲幅減緩。數(shù)據(jù)顯示，盡管一季度廣州住宅供應(yīng)、成交銳減，但一季度全市網(wǎng)簽均價(jià)為13833元/平方米，同比去年只是微降2.5%。與此同時(shí)，土地價(jià)格仍在走高，“總體上，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是多股力量博弈的結(jié)果，但這些因素目前還不具有‘拐點(diǎn)’的能量”。

　　走勢(shì) 一線房?jī)r(jià)年內(nèi)上漲10%？

　　黎慶文認(rèn)為，“拐點(diǎn)”形成最終取決于供求關(guān)系的變化。首先是“人口”因素，人口紅利逐漸消退，但廣州流動(dòng)人口的不斷增長(zhǎng)，意味著剛性需求不斷攀升。其次是“可支付力”因素，過去10年房?jī)r(jià)收入比均超出合理空間，價(jià)格上漲的勢(shì)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入的增幅。在某種程度上，市場(chǎng)對(duì)高房?jī)r(jià)的承受力受到“對(duì)市場(chǎng)高預(yù)期”的支撐。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度新增住宅供應(yīng)未能跟上潛在需求的步伐。按照平均每年廣州的一手住宅需求量約為：735萬平方米，2006～2014年一季度：一手住宅年平均供需比：1:1.03；而2014年一季度全市供需比預(yù)計(jì)約為1:1.50 （2013年一季度全市供需比為：1：1.17）。而2014年一季度新增住宅，連外圍區(qū)域都呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　對(duì)于一線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印日前在香港出席恒大2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上更是頗為樂觀：“今年年底，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有10%上漲，二線城市則5%?！保ㄚw燕華）

來源：羊城晚報(bào)　

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