房地產(chǎn)進(jìn)入“去調(diào)控”時(shí)代，金融風(fēng)險(xiǎn)恐放大

多種跡象表明“松綁”的苗頭已出現(xiàn)

　　8月5日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作》的專(zhuān)題報(bào)告中指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策。這是自去年兩會(huì)后和新一屆政府上任以來(lái)，管理層首次對(duì)于目前正在堅(jiān)持的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向何方的明確表態(tài)。

　　但在此之后，徐紹史又對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了新的解釋?zhuān)赋?，要建立的是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　市場(chǎng)認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　而所謂房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制則是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，改革方向則使調(diào)控更加市場(chǎng)化。

　　在最新一輪的政策趨勢(shì)表述中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，未見(jiàn)“調(diào)控”字眼。這與近年來(lái)提房地產(chǎn)必言“調(diào)控”的態(tài)度大相徑庭?！八山墶钡拿珙^一出，敏感的市場(chǎng)旋即給出了反映：北京拍出4.2萬(wàn)元/平方米單價(jià)地王，多家上市房地產(chǎn)公司紛紛拋出再融資方案……

　　“維穩(wěn)”與“轉(zhuǎn)型”之舉

　　穩(wěn)增長(zhǎng)成為頭等大事，而房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)與穩(wěn)定作用是共識(shí)。有條件地放開(kāi)房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的。

　　近日，新湖中寶（600208.SH）和海印股份（000861.SZ）選擇非公開(kāi)發(fā)行股票的方式，新湖中寶擬融資55億元用于棚改項(xiàng)目，海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　這是近4年來(lái)，首度有房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)再融資。房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情再度被點(diǎn)燃，或與近期房地產(chǎn)政策形勢(shì)“變調(diào)”相關(guān)。

　　在7月份召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，提到“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。以“平穩(wěn)健康發(fā)展”替代了此前的“調(diào)控”基調(diào)。

　　“未提調(diào)控字眼最主要是穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，這跟當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景有關(guān)?！鄙虾７康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　在他看來(lái)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，而且是超出預(yù)期的低迷。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)去年三季度見(jiàn)底（7.4%），四季度略反彈（7.9%），今年應(yīng)該屬于復(fù)蘇形態(tài)，但結(jié)果是二季度經(jīng)濟(jì)增速回落至7.5%。所以楊紅旭認(rèn)為，穩(wěn)增長(zhǎng)成為頭等大事，而房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)與穩(wěn)定作用是共識(shí)。

　　對(duì)于這種看法，社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海（微博）在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)卻表示，可能是此前調(diào)控政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，顯得調(diào)控?zé)o效，現(xiàn)在基本采取不調(diào)控態(tài)度，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)自發(fā)地變動(dòng)。

　　有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的10年時(shí)間里，管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀(guān)政策達(dá)43次，房?jī)r(jià)也隨之上漲超過(guò)10倍。

　　目前樓市正在顯現(xiàn)分化局面：一線(xiàn)城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁；反之，一些三四線(xiàn)城市供過(guò)于求銷(xiāo)量明顯滯后，甚至出現(xiàn)“空城”與“鬼城”，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩甚至有些回落。隨著一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從三四線(xiàn)城市向一線(xiàn)城市“回歸”，一線(xiàn)城市“地王”再次頻出。

　　從近期高層的表態(tài)來(lái)看，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對(duì)行政性措施的依賴(lài)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該“分而治之”。即根據(jù)不同地區(qū)的情況，做出更有針對(duì)性的調(diào)整或?yàn)槲磥?lái)政策趨勢(shì)。

　　受訪(fǎng)人士認(rèn)為，三四線(xiàn)城市或出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)。“建設(shè)城市之間互聯(lián)互通、但經(jīng)營(yíng)虧損的高鐵通道，意在通過(guò)國(guó)家增加債務(wù)的方式穩(wěn)定三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定?！辈芙êＵf(shuō)。

　　他認(rèn)為，此時(shí)政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實(shí)就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)做過(guò)渡性的籌劃。

　　“近年來(lái)，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，更多地用市場(chǎng)化手段而不是行政手段來(lái)調(diào)控。有條件地放開(kāi)房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的?！睏罴t旭說(shuō)。

　　近日有報(bào)道稱(chēng)，新一屆政府正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。該報(bào)道稱(chēng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革或?qū)呢?cái)稅、金融、土地制度入手。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容及在此基礎(chǔ)上的全面推開(kāi)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度三大方面將為全新的中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

　　中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪(fǎng)時(shí)亦表示，現(xiàn)在是以靜制動(dòng)，發(fā)展市場(chǎng)作用，因?yàn)榇饲皣?guó)家太過(guò)頻繁干預(yù)反而覺(jué)得效果不太好，但這并不意味著國(guó)家放棄了房地產(chǎn)調(diào)控。

　　值得一提的是，受訪(fǎng)人士一致看漲下半年房?jī)r(jià)?！凹幢阆掳肽攴?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，所以房?jī)r(jià)總水平仍在向上移動(dòng)?！睏罴t旭預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)振蕩上行。

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