加快房地產(chǎn)稅立法 樓市長效調(diào)控機制呼之欲出

　　住建部副部長陸克華2月23日在回答記者提問時表示，房地產(chǎn)稅這個問題是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

　　2月23日上午10點，國務(wù)院新聞辦公室舉行房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高及副部長陸克華出席了此次發(fā)布會。

　　值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華在會上回答媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅的問題時表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

　　對于建立讓房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高再次提及，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　針對住建部的表態(tài)，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“包括稅制改革、還有住建部主要負責的不動產(chǎn)登記等等，這些都是在十八屆三中全會財稅體制改革、深化各方面改革的工作計劃之內(nèi)，是按照計劃不斷推進過程當中。”

　　倪紅日表示，目前，中央總體方向已經(jīng)確定。即將兩個稅種房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合在一起。然后以市場機制為基礎(chǔ)來評估市場價格，居民住宅也要逐漸開始征稅。

　　房地產(chǎn)稅正在路上

　　自房地產(chǎn)稅被提及至今，已有十余年時間。按照十八屆三中全會部署，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出要完善稅收制度。

　　追溯到2013年，十八屆三中全會對于房地產(chǎn)稅的提法是，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護費改稅。”

　　2014年3月10日，國稅總局局長表態(tài)將配合加快房產(chǎn)稅立法進程；2015年3月4日，根據(jù)國務(wù)院656號文件，從3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；2016年5月25日，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康表示，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。

　　倪紅日表示，房地產(chǎn)稅制改革大方向已經(jīng)確定，目前還涉及具體征收細節(jié)的方案研究。“按照原來計稅依據(jù)，房產(chǎn)和土地是分開計算的，未來房地產(chǎn)稅會按照市場機制統(tǒng)一計算，這是國際上的通行做法?！?/br>

　　房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

　　作為財政稅收領(lǐng)域的專家，倪紅日認為，屆時會由專門評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行動態(tài)評估，然后把評估結(jié)果作為稅基來征稅，這是合理的方式。這其中，包括住宅，也包括經(jīng)營性房地產(chǎn)?！艾F(xiàn)在針對經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅也是征的，只不過不科學、沒有市場化；目前住宅是暫時免征。但這里面確實涉及很多問題。比如，怎么征收更公平，還有監(jiān)管上的、操作性的具體問題等等，各個主管部門都在做準備。當然首先第一位就得搞清楚這個房子是誰的、納稅人是誰；然后再來決定計稅依據(jù)；怎么征收；稅率是多少?！?/br>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次住建部表態(tài)，在房地產(chǎn)稅這個問題上，提到了“適時推進”一詞，說明兩點。第一是此類改革要權(quán)衡各個因素，需要解決各類實際問題，倉促推進反而不恰當。第二是改革的決心是堅定的，此類改革對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都有積極的意義，必須要采取積極推進態(tài)度。

　　嚴躍進認為，對于房產(chǎn)稅來說，主要有兩個關(guān)鍵詞。第一是立法，這說明目前房地產(chǎn)稅的改革過程中主要是針對此類立法制度而進行的，要落地還是有一定的時間的。第二是適時，這其實說明了此類改革不求快，但求穩(wěn)。這樣兩個詞基本上回答了目前此類市場的一些顧慮，自然是有積極意義的。

　　長效機制建立

　　對于決策層，關(guān)于房地產(chǎn)稅達成共識的是，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制而確立。但房地產(chǎn)稅對于抑制房價的作用存在爭議。

　　嚴躍進認為，在此類稅費制度上，實際上推進節(jié)奏以穩(wěn)為主，所以時間可能還會繼續(xù)延后。至少在2018年之前并沒有落地的可能，這需要立法等內(nèi)容做鋪墊。從制度推進角度來看，對于降房價是有相關(guān)作用的，如果抑制不了房價，那么推進此類稅收制度意義就要削弱。當然單一因素是否真正能夠降低房價，也要看其他一些變量的關(guān)系，類似貨幣、存貨等變量。

　　倪紅日認為，房地產(chǎn)稅對于抑制房價的作用需客觀看待。“房地產(chǎn)稅不能說對房價沒有影響，說沒有影響也不對，但是說有很大、決定性影響，這種說法也不對，兩種極端的說法都不對。房地產(chǎn)稅是有一定影響的，但是是間接性影響，不會直接影響房價?！?/br>

　　倪紅日認為，由于目前并不知房地產(chǎn)稅具體方案內(nèi)容，房地產(chǎn)稅對于市場的影響還不好評估。但她認為，從政府的角度看，出臺房地產(chǎn)稅的目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而非打壓房地產(chǎn)市場。

　　中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東則認為，房地產(chǎn)稅對房價存在一定程度下行壓力。“持有多套住房的人預期到持有成本加大，可能會賣掉一些他認為沒有必要持有的房產(chǎn)，短期內(nèi)供應(yīng)量增加了就會使價格往下走。但從長期來看，房地產(chǎn)稅并沒有對房地產(chǎn)價格會有實質(zhì)性的影響，但房地產(chǎn)稅確實會使住房在利用方面更加經(jīng)濟合理?！?/br>

　　另外，曲衛(wèi)東認為，從土地財政不可持續(xù)角度看，征收房地產(chǎn)稅也非常有必要。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)稅等長效機制的推進在逐漸加速。整體看，未來房地產(chǎn)市場的走勢將逐漸平穩(wěn)。短期看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預計最近房地產(chǎn)稅的推進速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響。房地產(chǎn)調(diào)控越來越趨向長效機制。

　　張大偉認為，目前的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新常態(tài)，去庫存依然在持續(xù)中，預計執(zhí)行房地產(chǎn)稅改革的市場主要集中在部分一二線城市。

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