房地產(chǎn)金融政策收緊 樓市降溫成大概率事件

　　火爆的樓市再度迎來政策降溫劑。在10月13日國務(wù)院發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》中提到，將對(duì)房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行清理整頓，要求未取得相關(guān)金融資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不得利用P2P以及眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。根據(jù)國務(wù)院的部署，互金行業(yè)的整治行動(dòng)將在明年3月底前完成。在分析人士看來，未來監(jiān)管層對(duì)于樓市政策將持續(xù)一段時(shí)間，樓市降溫成大概率事件。

　　收緊房地產(chǎn)金融政策

　　由于樓市持續(xù)火爆，在國務(wù)院辦公廳印發(fā)互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案中，房地產(chǎn)金融政策格外引人關(guān)注。方案提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融管理相關(guān)規(guī)定。

　　在分析人士看來，監(jiān)管層持續(xù)打擊房地產(chǎn)金融的主要原因在于此類金融產(chǎn)品加大了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。此前，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，依托于P2P平臺(tái)和眾籌平臺(tái)開展，前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類貸款，而眾籌平臺(tái)上的玩法更多，如籌資建房、籌資買房、租金收益權(quán)等。今年上半年，P2P首付貸、房地產(chǎn)眾籌十分火爆，進(jìn)一步加劇了上海、深圳等地的樓市泡沫，之后監(jiān)管層便開始引發(fā)了新一輪的整治。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，不管是首付貸還是二次抵押貸，都屬于加杠桿進(jìn)入樓市，會(huì)加大樓市的風(fēng)險(xiǎn)。此次重點(diǎn)提及對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的監(jiān)管，主要因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)涉及大量的小額投資客，把這些資金募集進(jìn)來，加杠桿投入到相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的產(chǎn)品，如果產(chǎn)品出現(xiàn)違約，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)涉及P2P行業(yè)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，今年房地產(chǎn)市場暴熱的背后，很大程度上和互聯(lián)網(wǎng)金融背后的資金“亂竄”現(xiàn)象有關(guān)系。各類資金通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)入了房屋交易市場，進(jìn)而推高了房價(jià)，使得房價(jià)泡沫擴(kuò)大。所以政策層面對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，顯然是非常有意義的。

　　首付貸屢禁不止

　　雖然，今年3月開始監(jiān)管層便對(duì)首付貸等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)行新一輪的整治，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市中的首付貸仍未完全銷聲匿跡。一位業(yè)內(nèi)人士透露，首付貸業(yè)務(wù)主要有三種模式：第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)直接向購房者提供貸款；第二種為目前的主流模式，即小貸公司、P2P平臺(tái)、銀行機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)中介或者房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作，前者出資金，后者出樓盤資源以及客戶；第三種則是由小貸公司、P2P平臺(tái)以及銀行機(jī)構(gòu)自身開發(fā)客戶，購房者只要提供首付憑證，則可以享受貸款服務(wù)。

　　目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)直接向購房者提供貸款的形式大多禁止，線上的P2P平臺(tái)也大多暫停了首付貸業(yè)務(wù)。但商業(yè)銀行依舊可以提供消費(fèi)貸形式的首付貸。

　　蘇寧金融研究院高級(jí)研究員薛洪言表示，只能說高調(diào)的首付貸和大額的首付貸都被禁止了，但不限制消費(fèi)貸，客戶用來做什么真不好查。在他看來，首付貸的危害主要在一二線城市，一二線城市總價(jià)高，消費(fèi)貸金額小，作用有限。也有分析人士指出，此次對(duì)首付貸以及眾籌買房進(jìn)行了限制，但類似于贖樓貸和中轉(zhuǎn)貸這類貸款是否還能繼續(xù)做下去并未明確。

　　樓市降溫成大概率事件

　　近期出臺(tái)的各地限購政策也已經(jīng)對(duì)火爆的樓市產(chǎn)生了一定的降溫效果。在分析人士看來，隨著金融政策的收緊，樓市降溫成大概率事件。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)金融政策收緊是大概率事件，此類金融創(chuàng)新受阻也體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破裂，但此類破裂還沒有威脅到金融體系的安全，所以糾偏是非常及時(shí)的。從實(shí)際情況看，這能夠使得樓市中的資金相對(duì)安全，也防止了各類炒房的現(xiàn)象出現(xiàn)。此類懲罰意義明顯，對(duì)于打擊各類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的泡沫有積極作用。

　　張宏偉表示，如果按照此項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行嚴(yán)格，涉及加杠桿的違規(guī)行為，在短期內(nèi)估計(jì)很難操作，市場干擾行為也會(huì)少了很多。除了對(duì)購房者采取政策限制外，預(yù)計(jì)針對(duì)開發(fā)商的融資政策也會(huì)收緊，包括上市公司借殼上市行為，難度會(huì)增加。后邊樓市政策打擊力度會(huì)加大，逐步達(dá)到降溫的目的。

　　一位行業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊必將對(duì)樓市產(chǎn)生一定的降溫效果。但目前“首付貸”占房貸比例還是比較小的，打擊這部分業(yè)務(wù)對(duì)樓市的影響不會(huì)特別明顯。

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