2011年中國房地產市場面臨巨大不確定

2010年，盡管政府出臺了一系列的房地產調控政策，盡管2009年那種房價快速飚升在一定程度上得到控制，但是，國內房地產市場在2009年的歷史高點上更是再上一層樓。即2010年的住房銷售面積與銷售金額都高于2009年。與2008年相比，住房銷售金額比2008年同比增長了一倍以上。而全國住宅平均價格（住宅銷售總金額除了住宅銷售總面積），2008年底、2009年底、2010年10月份底分別為3576元、4459元、4811元，不到兩年全國住宅的平均價格上漲了34.5%?？梢姡?010年住宅價格快速上漲已經由2009年的一線城市蔓延到全國二三線城市。國內房地產的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全國一線以下各城市。這就是我2009年底文章所分析過的結論。

我們再來看2010年的住房投資開發(fā)的情況。在這里要注意兩個方面與國際市場差異性。一是當前中國的房地產市場是以一手房為主導，所占的比重在85%以上，而國際市場一般一手房在15%左右；二是中國房地產市場是一種徹底的住房預售制度（即所有的房地產開發(fā)企業(yè)都可通過住房預售來經營而國際市場僅是部分優(yōu)質企業(yè)），因此住房的銷售早于住房的投資開發(fā)半年到一年。這就讓我們可以看到，2009年房地產銷售繁榮，但是其開發(fā)投資增長只有16%左右，但是2010年的房地產開發(fā)投資增長則基本上保持在36%以上的水平。而且，隨著2010年房地產銷售的繼續(xù)繁榮，房地產開發(fā)投資快速增長估計可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000萬套保障性住房建設，那么2011年住房投資開發(fā)增長有可能要快于2010年。因此，早幾年那些認為“房地產市場調整會影響經濟增長，導致經濟衰退”的謬論不攻自破。

從房地產資金來源來看，2010年1－10月份進入房地產的資金達56923億元，同比增長32%。其中自籌資金增長最快達21553億元，同比增長50%以上，占進入房地產資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長只有26%，占比不到20%。個人按揭貸款的增長由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增長168%迅速下降不足其增幅的十分之一。這里既有基數(shù)效應有問題，也有房地產宏觀政策的顯現(xiàn)。因為，2010年1－10月份的個人住房按揭貸款為7101億元，高于2009年的同期水平（為6163億元）。

從上述房地產的資金來源的情況來看，盡管房地產信貸政策對房地產開發(fā)資金有所收緊，但是由于房地產高利潤，也就無法阻礙銀行信貸資金以迥回的方式進入房地產市場。房地產自籌資金快速增長就是與這種信貸迥回方式進入房地產投資有關。還有，今年個人住房按揭貸款，盡管在差異化的信貸政策出臺后，增幅每個月都在下降，但是2010年的個人住房按揭貸款總體上減少不多。而從另外的一些貸款數(shù)據(jù)來看，2009年住戶貸款為24737億元，是2008年的4倍多。它是2009年住房價格快速飚升的主要動力。對于2010年的住戶貸款，1－10月份已經超過了2009年的全年水平達到27364億元，其中個人消費性貸款就達到16984億元，也接近2009年全面的水平。

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